体披露:房地产税预计2021年开征

刘植荣 原创 | 2019-02-18 11:37 | 收藏 | 投票

 日前,召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

《证券日报》援引业内人士表示,这意味着,房地产税立法将会加快,房地产税法草案有望今年12月份初审。预计2021年房地产税将在部分城市开始征收,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇预计,房地产税法草案将会在今年12月份初审。

他认为,房地产税立法现在确定的是两级立法,全国人大完成立法后,地方开征由地方省级政府起草实施细则,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。房地产税征收将会分步进行,包括征税范围逐步扩大、开征城市逐步增加等。

王长勇说,从今年官方透露的信息看,目前房地产税倾向于调节分配功能,征税初期会把大部分人排除在外,房地产税不会筹集很多收入,初期大概征收2000亿元。他预计2021年房地产税将在部分城市开始征收,预测初期开征的城市有:北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京等。

复旦大学经济学院教授杜莉对《证券日报》表示,从财富分配的角度看,房地产税征收各地要差别化,不能一刀切。

2019年7月16日,在2018年上半年国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,从房地产下一步发展情况来看,中央一方面进一步加强和完善宏观调控,同时,从供给侧进一步发力,包括加快推进房地产税相关政策举措,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展,促进长效机制建设,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”(下称房住不炒)这样一个基本定位。

国家行政学院冯俏彬告诉第一财经记者,国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税,这次明确提出加快推进房地产税相关举措,是一个不同寻常的信号,说明房地产税推出工作正陆续就位。

中国住房资产在家庭总资产中占比77.7%,远高于美国的34.6%;而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%,在美国这一比例为42.6%。较高的房产比例吸收了家庭过多的流动性,挤压了家庭的金融资产配置。

房地产税是平抑房价的杀手锏
作者:刘植荣

 

2016年3月11日,十二届全国人大四次会议举行记者会上,全国人大常委会预算工作委员会副主任刘修文表示,全国人大常委会今年的立法工作计划,将房地产税法列入为预备项目。

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”、“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台,推进部门信息共享。”这两句话揭示了中央全面开征房产税的决心。目前,各地税务人员正在中国人民大学进行培训,内容与当前备受关注的房产税改革有关。

在市场经济条件下,要想有效控制房价,不能靠限购,而要充分使用房产税这一财税手段。2013年5月18日,国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中再次提出,要扩大个人住房房产税改革试点范围。中央几次下文要求扩大房产税试点范围,但每次都是“雷声大,雨点小”,甚至是“干打雷,不下雨”,一滴雨点都没有,可见,房产税的推广遇到来自利益集团的阻力很大。

中国人民银行发布的全国50个城市2万户城镇储户问卷调查结果显示,68%的居民认为目前房价“高,难以接受”,较上季度提高1.3个百分点,高于去年同期0.3个百分点。中国房价调控数年,房价不但没降下来,反而越控越高,究其原因,应是相继出台的调控政策不对路,并非人们想象中的“组合拳”,充其量只是“花拳绣腿”,很难起到平抑房价的作用。

中国房价高不高

曾有一少部分专家学者不断忽悠说“中国房价并不高,目前仍是刚性需求”,进而误导人们囤房、抢房,造成房价不断攀升。那么,中国的房价究竟高不高呢?

房价的高与低永远是相对的,必须有对比才能见分晓,也就是要与外国居民的住房价格进行比较。而且不能只比较住房的名义价格,因为还存在收入差距。所以,对比房价必须与居民收入进行综合比较,也就是居民用多少年的收入可以买一套住房,即人们比较熟悉的“住房痛苦指数”。

根据国外独立研究机构Numbeo在2012年10月发布的数据,中等收入居民买一套中等住房,中国北京需要33年,美国华盛顿需要5年,加拿大渥太华需要3年,英国伦敦需要15年,法国巴黎需要17年,德国柏林需要6年,澳大利亚堪培拉需要6年,新加坡需要17年,日本东京需要19年。数据显示,北京住房的痛苦指数是世界其他国家首都的两倍到十几倍,北京市民购买一套住房,几乎要用一生的劳动所得。而联合国提出的和谐社会的合理房价应为收入的3-6年。

征收房产税是国际惯例

在很多国家,中央政府财政收入主要来自个人收入税,而各级地方政府的财政收入主要来自房地产税。房地产税是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看,房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有,则对土地和房屋分别征税,即房地产税;如果土地国有,则只对房屋征税,即房产税。

有的国家房产税税率和地产税税率相同(单一税率),有的国家房产税税率和地产税税率不一致(劈开税率)。房地产税实行劈开税率的国家有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国(部分州)、澳大利亚(部分州)、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国家,中国的台湾和香港也采取劈开税率。爱尔兰从2013年开始把房地产税“劈开”征收。津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国也正研究把房地产税劈开,单独征收土地税。

荷兰对房屋产权所有人和居住者双重计征房产税(只对城镇住房征税),如果房屋产权所有人就是居住人,则他就要交双份房产税。

美国1949年通过《住房法案》,60多年来,美国用征收的房产税建设经济适用房,并对低收入家庭进行住房补贴,实现了“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”的目标。美国房价1950年为44600美元(含地价,下同),1960年为58600美元,1970年为65300美元,1980年为93400美元,1990年为101100美元,2000年为119600美元,2010年12月1日的价格为189900美元,房价控制在一个普通劳动者用3-5年工资可购买一套舒适住房的范围60年间房价平均每年上涨2.4%,低于银行利率,总体上讲是平稳的。

一些国家除了征收房产税外,还对空置住房进行罚款或征用,严厉惩罚炒房行为。荷兰政府可以征用空置一年以上的住房安排给无房户居住;法国对空置一年的住房处以房价10%的罚款,空置两年的住房则罚款12.5%,空置时间越长,罚款比例越大;丹麦政府征用空置超过两个月的住房免费供他人使用;瑞典政府也征用空置住房,供无房家庭使用。

房产税或将助力控房价

房产税是财产税的一种,是对公民保有的超面积或多套住房征税,而且这个税是对公民世界各地的房产征税,以防止公民将财产转移到境外。

炒房会使住房频繁换手,这必然造成很多住房空置。人民网在2010年7月6日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现,中国空置房可供2亿人居住》的文章,据此可以推算出,2010年的住房空置率为30%。而世界上住房空置率超过10%都属罕见,据最新数据显示,2011年第四季度美国的住房空置率仅为2.7%。

有了房产税,炒房客炒房就会慎重了。假如房产税的税率是10%,炒房客用100万元买一套房子炒作,这套房子的房产税就是10万元,如果一年后这套房子卖不到110万元,炒房客就要亏本。可见,房产税会把许多炒房客逐出市场,加快实现住房的居住功能,而不是被用于投机炒作。

当然,房产税如果税率过低,这对炒房客就不痛不痒,没有威慑力。世界上多数国家的房价比中国房价要稳定,这其中房产税功不可没。例如,韩国从2002年到2005年房价上涨了24%。2005年8月,韩国推出《不动产综合对策》,提高房产税税率,对房产交易税也作了大幅度提高,对拥有两套以上住房的家庭,房产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时,房产转让收入所得税税率由过去的9%-36%提高到50%,高价、高档住房转让所得税税率更高。高税率让炒房客急抛囤积的房产,房价骤然下降。

还有一个问题不可忽视,即使我们不征收房产税,外国也会来中国“征收”房产税。因为美国、法国等很多发达国家对其公民在世界各地的财产和收入征税,假如张三从中国移民到美国,他在中国有10套房产,中国政府不征收房产税,这10套房产的房产税就被美国政府征走了。如果我们建立起基本的房产税制度,就可以与美国达成防止双边征税协议,把这笔税款留在中国,为中国人自己办事。

推行房产税应大胆试水

2011年1月,重庆和上海率先试点征收房产税。重庆房产税征收了两年多,也仅对一万套住房征收房产税,约占居民户的0.1%。可见,按目前房产税的设计,对99.9%的居民来说,根本就无需考虑房产税。或许会有人说,重庆和上海房产税试点两年,并没有让房价降下来,由此得出房产税不能降房价的结论。提出这个观点的人显然缺乏税的知识,对重庆和上海的房产税没有进行细致的观察。

从这两年的实践来看,这两个直辖市的房产税对平抑房价的效果并不明显,但这并不是房产税本身的问题,而是房产税设计得不够科学。重庆市和上海市出台的房产税方案过于“温柔”,税率太低,只在0.4%-1.2%之间;再有就是税基过窄,存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围,对过去囤积多少套住房都不征税。如此温和的房产税就好比向湖泊里投入一粒尘埃,根本泛不起涟漪。

其实,房产税不管在中国还是外国都是个老税种,我们没必要再谨小慎微地试点了,应该尽快在全国范围内铺开。房产税不能按套征收,而应按住房面积征收,规定一个“面积起征点”(如人均50平方米),超过“起征点”才征收房产税,这就堵住了通过假离婚的逃税行为。房产税的税率不能太温和,定在10%左右较为合适,这样,就能把那些空置住房尽快推向市场,为了免交高额房产税,囤积住房的人急于把空置住房卖出去,形成买方市场,房价自然就会回归正常。如果中国对超面积住房或多套住房征收50%的房产税,房价很有可能一夜之间就会下跌五成。

房产税增加负担不靠谱

由于中国的税制是以间接税为主体,政府需要钱,根本无需向百姓征收直接税,而是向企业征收间接税。征收间接税,政府毫无阻力,作为企业来讲,政府要多少税就交多少税,反正这是“借花献佛”,税款要加进商品的价格里由消费者担负;对于消费者,由于不是对居民个人征收,所以就感觉不到政府在征自己的税,因此也就没人出来抵制。就这样,政府偷偷摸摸地就把税收从百姓的腰包里掏走了。居民在日常购物时,很少有人知道商品价格里有一部分是各种间接税。所以,在一个以间接税为主的国家,政府征税简直就是张飞吃豆芽——小菜一碟,这就是法国政治家让-巴蒂斯特·科尔贝说的“税收技巧恰似拔鹅毛,在拔毛的时候不要让鹅叫”。

可见,间接税就是眉毛胡子一把抓,不管是穷人还是富人统统要征税。对穷人来说,一年的收入几乎都要为生计消费掉,也就是说,普通老百姓即使不交个人收入调节税和房产税,也要把收入的一部分拿出来交税。

如果我国把税制改为以财产税和收入所得税等直接税为主,我们就可以废除增值税等间接税种(美国等国家没有增值税),从而降低物价,让普通百姓用有限的收入购买更多的商品和服务,让生活过得更好些。而对于富人而言,对他们的财产征税,只是减少他们转移海外的资产,减少他们的奢侈品消费,并不会影响他们的生活质量。

房产税会转嫁给购房者吗

针对国务院房地产调控“国五条”中提到的“扩大个人住房房产税改革试点范围”,一些教授、专家极力阻挠政府调控房价政策的实施,担心房产税会推高房价,人们也担心房产税会转嫁到购房者身上。

由于间接税的纳税人和负税人不是一个人,也就是说,税收通过中间环节的纳税人一直向下推,最后把税收转嫁给最终消费者,也就是负税人。所以,中国也把间接税叫流转税,就是在产品的制造、运输、销售过程中不断增加进去的一些税收,最后都转嫁给消费者。  而房产税是直接税,也就是纳税人和负税人是统一的,也就是一个人,对谁征税,税收就由谁承担,根本不会发生转嫁,如果能转嫁给别人,那就成了间接税了。

所以说,作为直接税的房产税,属于财产税的一种,它可以精准定位,只对富人和炒房客征收,笔者认为,对房产税推高房价、转嫁给购房者纯属恐慌,完全没有必要。

中国国家统计局前两年曾公开声明,统计住房空置率,但一直没有公布结果。可见,中国的住房空置率大得惊人,一旦公布恐将引起经济震荡,经济硬着陆风险大增。如果政府一直不征收房产税,必然会怂恿炒房,让住房空置率越来越高,房产泡沫越来越大。如此发展,房产泡沫破灭只是早晚的问题,破灭得越晚,对经济的损害越大。(本文发《人力资源》)

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