在过去的20年间，世界经济学的几乎所有投资理论，都在中国房地产的判断上失效了。比如：不少经济学家年年预测中国的房地产泡沫即将破灭，结果中国的房地产泡沫年年都没有破灭，他们自己的预测却年年破灭。再比如，人民法院公告网显示，截至今年7月23日，全国共有271家房地产企业宣告破产清算。而这个黑天鹅却没有被提前预测到。
中国的房地产之所以跳出了传统的投资理论范围，至少存在着两大扰动因素：第一是城市化大潮；第二是逆周期调节。前者一直产生拉动作用，后者不时地形成一定的抑制。
楼市是船，城市化是水，楼市以城市化为锚。所以，水涨船高，浪急船摇。在我国改革开放后的几十年间，城市人口规模不断地扩张，城市用地也不断地向郊区扩展。截止2018年底，我国的城市化率已经达到了59.58%。预计未来在从7亿的城市人口到10亿的城市人口发展过程中，我国可能会有20个左右的超大城市圈产生。在城市化的大潮中，房子不单单是居住之所，它也是一张去往城市的门票。
由于城市化的原因，一套房子相当于更好的教育、婚育、医疗、信息和营商环境。从人类城市化的历史来看，当城市化进程加速时，楼市价格必然会随之上涨，例如：1870-1920年的美国，1960-1990年的日本，1981-1997年的香港以及过去20年的中国。通常按房地产成本及其居住价值来考察，城市化浪潮中的房价都存在巨大的泡沫。但是，若将房子设定在城市化范畴中考察，房子的价值则远远超过其自身的居住价值。为了投资下一代的教育，上一、两代人用自身积蓄提供首付，牺牲养老金以及消费；夫妻二人则稳定工作按月还贷，透支自己和下一代的消费。房价的上涨也在很大程度上限制了居民的房外消费能力。房地产在推动中国经济高速增长的同时，也给居民带来生活压力，并给中国经济带来严重的结构性矛盾。
2019年7月1日，新城控股董事长王振华因猥亵儿童罪而被上海市警方拘留。这一事件带出了人们对新城控股发展史的兴趣，并从中窥见房地产在中国经济高速发展过程中所制造出来的严重弊端。新城发展的关键时点是在2016年，当时有两条路供其选择：第一是学习万科做高端系列楼盘，做精品。第二是学习碧桂园进军三、四线城市，高周转，做规模。新城选择了第二条路。恰好赶上了棚户改造，三、四线城市成为那几年楼市狂飙的主角。新城再用万达模式，通过便宜的价格拿到土地，在县城兴建商业综合体，从而获得了高速的增长。新城控股2015年至2018年的销售数据显示，2015年319亿、2016年650亿、2017年1265亿、2018年2210亿，每年以200%的惊人速度增长。而目前处于垄断地位的科技公司大疆，一年的销售额只有一两百亿，不到新城的十分之一。再从利润方面进行比较，颠覆了中国国民支付方式的金融巨头、拥有支付宝的蚂蚁金服，2018年财年的税前利润为91.9亿元，相较新城2018年104.91亿元的利润少去不少。年销售额过千亿，年利润过百亿，没有实质性的垄断，没有真正的技术壁垒，也没有巴菲特所说的“护城河”，新城控股的“成功”真可谓中国市场环境下的神话。但仔细分析之后，发现其背后折射出的却是中国房地产产业兴起的轨迹：一是城市化的需求；二是发展过程中的“黑洞效应”。
所谓“黑洞效应”，原本是物理学上的概念，是指宇宙中的一些大质量天体发生坍塌时所形成的一个质量和密度都非常大的点，这个点通过自身强大的引力形成了吞噬力极强的黑洞，就连光都被“噬掉”了。这一物理学上的概念借用到经济学上，指的是一些企业达到一定的规模之后，像黑洞一样产生非常强的吞噬力和自我复制力，吸引或吞噬掉大量的资金或资源。
我国房地产行业存在“黑洞效应”。房地产行业高额利润的背后是对经济的绑架。这一行业是依靠信贷推动体量而发展的，房地产公司的高额负债吸走了天量资本。我本人有时戏称房地产开发商是真正的“资本运作大师”，他们一本万利，甚至空手套白狼，无本万利。还是以新城控股为例，其一季度的报表显示，该公司负债率高达89%，并在短短的4个月内新增借款240多亿元。然而，这样的贷款和负债率也只是众多房地产企业的一个缩影。中国银保监会主席郭树清曾经做过这样的评价：“房地产企业融资过度挤占了信贷资源”。这句话背后的含义是，房地产行业的暴力赚钱效应，导致了本该流向制造业和科技产业的资金，源源不断地流向了房地产行业和企业。这是不争的事实！
7月22日，《财富》杂志发布了2018年年度的世界500强企业，其中，上榜的5家房地产企业均来自中国，分别是恒大、绿地、保利、万科和碧桂园，比上年少了一个万达。且这些企业的排名相较去年，都有明显的上升。这从另一个角度说明，中国房地产企业的“黑洞效应”有多大，否则，这些企业就不可能做得这么大！以万科为例，2018年，负债1万亿元人民币，超过了新西兰、科威特等国GDP。有人甚至这样比较，海南省全省百姓，要用3年时间辛勤劳作所创造的财富，才能填平万科的负债。但是，负债规模最大的却是恒大，负债超过了1.5万亿人民币。恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上，其中，碧桂园的负债率高达88.89%，这难道是碧桂园喜欢8和9这个数字所致吗？不！这恰是“黑洞效应”的一个缩影。
有人说，2018年，我国房地产行业占中国GDP总量的比例仅为6.65%，远低于同期美国的12.15%。但是，这主要是两国统计口径不同所造成的。在中国，我们住在自己的房子里面，不会虚拟租金计入GDP。而在美国呢，即使住在自己购买的房子里，却需要虚拟个“房租”，计入GDP的系统之中。这当然会增加美国房地产的总量，这会提升房地产行业几个百分点。更为重要的是，美国的房地产产业没有产生像我国这样的“黑洞效应”，所以，美国没有一家房地产企业进入世界500强企业名单之中。
诚然，衣食住行，尤其是住房，是人们生活的刚需，同时，房地产也是我国经济发展的重要助推器，其贡献和重要性不可否认。但是，其巨大体量已严重影响到普通民众的消费、“房外”企业的发展，以及绑架了政府的决策。在中国央行调整货币政策的四大目标——稳定物价、充分就业、经济增长、平衡国际收支——之外，政府还会顾及房价。想刺激经济，但又担心实行货币宽松政策继续引发房地产泡沫。
政府的担忧不是没有道理的。在我国当下阶段，在一定程度上说，地产就是金融，金融就是地产。房地产企业作为高负债企业，一旦出事就会引发多米诺骨牌效应，乃至引发系统性风险。房地产行业也绑架了消费，随着房价的提升，老百姓想方设法购房，不仅影响了当前其它方面的消费，也提前透支了未来的消费能力。因此，如果这么表述一下也未必为过：脱离地产，产业立国；地产不退，中国不兴。
值得注意的是，近年来，我国实施积极的财政政策和稳健的货币政策，强化逆周期调节，推动高质量发展，对抑制房地产市场的膨胀起到了一定的作用。比如说，自2018年4月以来，中国采取了一些逆周期调节措施。央行定向降准，紧随其后的是对房地产产业融资收紧而产生一些根本性地限制房地产的新规出台。去年6月，国家发改委收紧对房地产企业境外发债。去年7月，高层会议发出“坚决调控房价上涨”的最严厉定调。今年5月，银保监会再次定向收紧对房地产的融资。今年7月，多家信托机构收到银行监管指导，必须控制房地产业的规模。2019年至今，已经有过超15次针对房地产的调控政策，都是收紧资金链条，几乎所有的融资渠道，包括房地产信托、内债、外债、私募。这一系列举措说明，政府对于房地产的监管正在加大。
最后，在分析了上述因素之后，我也清楚地表明我的倾向性的政策意见和建议。我认为，在目前全球经济下行的大背景下，我国对房地产的调控一定要把控好力度，做到恰到好处。所谓“恰到好处”指的是，既要考虑到短期稳定经济预期、刺激经济增长的需要；也要顾及长远发展，不能让房地产行业尾大不掉，绑架我国未来经济。我建议，我国的房地产政策目标和方向，要切切实实地贯彻和落实习近平主席的“房住不炒”的指示精神，不把房地产作为国家的核心和支柱产业；采取措施让房地产行业从原来的暴利回归到合理利润；让房地产脱离“黑洞效应”，不再挤压其它产业的资源，将资金、资源整合到科技、教育和制造业之中。
