对漳浦房产中介行业的一点思考

蔡魏斌 原创 | 2020-12-01 23:16 | 收藏 | 投票
关键字:蔡魏斌 漳浦房价 

      我是从2018年开始从事房地产销售,之前对房地产行业一无所有,只知道有一手楼盘和二手中介之分。当时入职一手楼盘做置业顾问,从零开始学习,当时也不懂哪个楼盘更有钱赚,更有发展前景,主要是抱着学习的态度进去的,当时楼盘刚好处于清盘期,我进去的时候基本没什么房子可卖了,就这样等着下一期的开盘,刚好从2018年开始房价从高峰一直往下跌,跌到今年,真的是挺尴尬的!

 

       我一直对营销和销售感兴趣,其实一件事要彻底弄懂,一定要亲身经历过才懂,隔行如隔山真不是吹的,专业的人做专业的事,我在这阶段也慢慢了累积了一定的销售技巧,行业知识,同行人脉还有客户积累!注意,一手和二手的差别也很大,也可以说隔行如隔山!

 

      我当时接触比较多的主要还是各个楼盘的置业顾问,因为我们平时都要和他们了解他们现在有做什么活动,有哪些产品在销售,均价是多少?知己知彼吗,因为只有充分了解竞争对手在做什么,我们才能根据自身楼盘的优势把我们的卖点展示出来。

 

      今年春节刚好碰到疫情,在家刚好可以充分的学习和思考,几经思考还是觉得应该出来做中介,楼盘置业顾问的话太限制自身的发展了,但出来做中介也是需要很大勇气的,因为中介一般是没有底薪的,而售楼部是有底薪的,从有底薪到无底薪是需要很大勇气的,在这里我真诚建议一些想从事房产中介的新人一定要做好三个月没开单的准备,至少要准备好三个月的生活开支,否则压力会大得让你很快放弃房产中介这个行业!

      现在漳浦的新楼盘几乎都有做分销,分销指的是中介带客户给售楼部,有成交的话会有佣金。这里讲一个故事,我有一个同事当时也从来没有接触过房地产,而是有一个中介要带他去看一个新楼盘。他心里这个中介会不会挣他的钱?所以他就偷偷的自己跑去售楼部。事后才知道自己跑过去售楼部的话,价格并没有比中介带过去的便宜,反而还折腾了很久的杀价过程!这是后话!

其实开发商本身就有一项营销成本预算,自己自建一个营销团队,10个人,一个人工资4000,其他广告费用另算,都是一笔很大的开支,而广告效果却不一定就会有客户来成交,所以才产生了让中介帮忙带看的分销模式,反正只有有成交我才需要支付营销费用,那只要成交的利润大于自身广告投放的费用,那么何乐而不为呢?

 

     中介带看其实也不容易,需要每天花费大量的时间和精力去跟进客户。需要了解各大楼盘,了解新出的房源信息,实勘,拍照等,你自己都不了解怎么帮别人介绍呢?中介表面上看起来轻轻松松带看成交,赚取佣金,没什么技术含量。但事实上能把二手做好的人很少,流失率特别高,为什么高呢?因为赚不到钱,连生存都是问题,不离开难道等死!

 

      二手房难就难在匹配,客户真正满意某套房源真的很不容易,楼梯和电梯,小区环境,户型,朝向,装修风格,甚至风水,价格等都会影响成交,大部分的客户都会比较多套房源,和多个中介带看,而房东同样会和多个中介合作,所以你看中的房子很有可能别的客户也会看中,所以二手房特别讲究快,看准了就要出手!

 

       市场上优质房源的话一般出来20天就会被消化掉,所以有一个能把优质房源第一时间告诉你的中介你应该感到幸运,而事实上呢,很多中介都会优先把优质的房源第一时间提供给平时关系互动比较好的客户,等优质客户不匹配再推荐给其他客户!

 

       大部分的房源是半年之内被成交的,至于超过半年还未成交的房源,一般房子本身需求的群体比较少。或者价格不符合市场行情的,有的房东对市场行情还不是很了解,想卖高一点,这是人之常情,但如果盲目挂高价的话,一般很难卖出去!也有的房东对中介很排斥,相信凭自己的能力能把房子卖出去,而事实上,如果大部分的人都有这个能力的话,那还需要中介干嘛?

 

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