地产泡沫客观存在,地产政策微调要慎重

杜坤维 原创 | 2020-02-27 07:26 | 收藏 | 投票
关键字:地产 政策 疾病 

 地产政策事关经济总基调,也事关购房者利益和地方政府利益、开发商利益,一举一动都惹人关注,并引发巨大讨论。

临近春节假期,一场突如其来的疾病席卷全国,为了遏制疾病传染蔓延,各地严禁人员流动,实行网格化管理,禁止人员聚集,这一政策也波及到地产行业,中国房地产业协会倡议,房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复,实际上各地政府也纷纷发布类似的通知,暂停开放商品房售楼部,或暂停房屋交易,或暂停建筑施工和复工等,这些举措基本上叫停了线下销售,房地产行业进入了短暂的冰冻期,销售下滑是没有任何悬念的。

中指研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2020年1月)》显示,受春节假期及疫情影响,1月楼市成交遇冷,监测的主要城市成交面积环比下降41.42%,20个代表城市环比均有不同程度下滑。

面对突如其来的疾病影响,作为重资产行业的地产开发商也是心急火燎,18年以来,监管就开始严禁违规资金进入楼市,限制开发商无序融资,部分地产商资金链已经明显绷紧,面对销售停滞、工地停工,资金出现回笼困难,资金紧张更加明显,不少开发商和地产协会纷纷呼吁地方政策救市,虽然措辞各异,但内容基本雷同,地产依然是经济重要支柱,面对疾病影响,地产行业受到很大影响,请求政府政策支持,不少地方均有回应,内容也是略有差异,但扶持地产行业的政策初衷是相同。

一个是资金面的支持,缴税延期、贷款支持、监管资金宽松、公积金适时调整、 商品房预售条件放宽、减税降负、土地缴纳金缓交或者是分期缴纳,另一方面是增加市场需求,比如进行财政补贴、降低购房落户标准、吸引人才购房、补贴人才购房等等,地方政府缘何对地产较为热心,在于部分地方对土地收益高度依赖,在疾病影响下,经济下行短期压力存在,财政收入增速短期下滑难免,一旦地产冰冻持续,土地市场出现价跌量跌,财政紧张就会进一步暴露。

但是地产泡沫客观存在,中国居民买房压力位居世界前列,这会挤压消费,居民杠杆在地产价格高企下,不断的升高,19年居民部门杠杆率仍在上升,2019年末居民部门杠杆率为55.8%,相比于2018年末的52.1%上涨了3.7个百分点,其中主要是按揭贷款在增加,过高的房价,抑制了居民对消费增加,也抬高了整个社会的综合成本,导致经济转型成本提高,科技转型成本增加,中国经济亟待走出重投资的路子,向科技转型,摆脱关键技术和核心零部件对外依赖,地产价格继续升高,转型就会步履维艰。

地产经济是经济的支柱并没有错,但地产商抓住政府对土地收益的依赖,集体建议地方政府救市,这不是太好的主张,实际上地产行业不同于饮食娱乐、旅游交运等行业,这些行业损失了就无法找补回来,地产行业是可以找补回来的,毕竟楼房还在,销售出去就是资金回笼,影响只不过是短期的,资金紧张不是寻求救市 的借口,坐等靠要是计划经济的产物,市场经济更需要企业自行解决面对的困难,不能动不动就找政府,恒大就展开网上销售,为了资金回笼,宁可打七五折让利,目前地产泡沫谁也无法否认,降价促销应对短期资金压力,更是一种明智之举。这也是地产去金融化的关键一步,地产价格不能只涨不跌,只有形成市场化的价格形成机制,地产调控才能事半功倍。

或许是为了回应各地救市举措,中国人民银行在《2019年第四季度中国货币政策执行报告》中再次强调,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

央行的观点是对过去地产调控政策的一种回应,地产是不能继续成为短期刺激经济的手段,地产泡沫继续膨胀,对中国经济转型弊大于利,房子亟待打破只跌不涨的历史印记,地产价格适度下跌,有助于居民消费潜能的释放,也有助于经济转型,中国经济发展才能更加的健康。

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