宜早不宜迟的房地产税需要厘清几大问题

杜坤维 原创 | 2021-04-09 09:31 | 收藏 | 投票

 中国金融市场有两个非常对立的市场,股市是积极股市政策不断,可是走势依然低迷,反过来,楼市是调控政策不断,可是房价涨不停,引发居民不断的声讨,于是市场呼吁出台房地产税遏制炒房投机。

房住不炒作为地产调控的终极手段,高层提出来已经有一段时间,可是因为疫情冲击,央行通过降准释放巨大流动性和降低LPR利率引导贷款利率下行,房地产又再一次坐上了火山口,深圳和上海都因为楼价上涨过快引发各种热议,今年房地产市场热词很多,像“二手房价格跳涨”、“法拍房价格上升”、“万人摇”等,某地一位博士就因为连续摇不到号而致信当地领导,一度成为财经新闻,媒体统计多地陆续出台的房地产调控措施已累计超过百次。从具体内容看,限购升级、增加用地供应、加强房贷管理、打击市场乱象等成为关键词。

中国缺少房子吗?从空置率来看,中国并不缺少房子,根据国际惯例,房子空置率在5%-10%为合理,10%-20%属于危险,20%以上属于严重积压,我国房子空置率是多少?15年的时候,经济学家甘梨统计是22.4%,虽然业界存在争议,但至少反映出房子空置率是比较高的,可是此后的房价并没有下跌,而是开启新的上涨之旅。如是金融研究院首席研究员朱振鑫 等人整理了一组房子空置率数据,也显示中国房子空置率很高,IMF副总裁朱民在IMF2015春季年会期间指出,中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积高达10亿平方米,笔者按照一套房100平米计算,意味着有1000万套房子空置;陈锡文按照用电量指标每个月耗电20度以下作为空置房,据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%,小城市房屋空置率为13.9%;2015年5月11日至5月20日,腾讯网等机构通过对全国196个城市超过50万网友抽样调查结果显示中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间,其中一线城市空置率22%,二线城市24%,三线城市26%。

尽管数据存在差异,但反映出来的问题具有共性,那就是我国房子空置率很高,市场并不缺少房子,平均测算,空置率超过15%是没有问题的,至少我国房地产属于危险范围,如果悲观一点,空置率超过20%,那就是进入到严重积压范围,问题在于房价没有因为空置率很高而出现调整而是涨不停。究其原因,就是持有环节成本很低,不像西方国家房地产持有环节税负很重,带来炒房和投资性投机性购房十分普遍。

房价上涨不仅仅挤压居民消费升级,也造成我国经济转型成本升高,影响到科技创新,像媒体就经常出现逃离北上广深的说法,就在于房价过高,居民无法承受,企业也是无法承受。为了遏制房价,高层政策不断,从不作为短期经济刺激手段到严查违规资金进入楼市,最近就在查消费贷和经营贷违规流进楼市问题,一查还是吓一跳,经营贷进入楼市规模并不小,各地也是出台了很多的调控政策,可是依然无法阻挡房价上涨。现在炒房资金今非昔比,没有杠杆资金,就可以全款购房,而且可以拿到更低的折扣。

遏制炒房,打击投机性购房,关键不是限购,而是增加持有成本,那就是征收房地产税,最近财政部指出,健全以所得税和财产税为主体的直接税体系,逐步提高其占税收收入的比重,有效发挥直接税筹集财政收入、调节收入分配和稳定宏观经济的作用,夯实社会治理基础。进一步完善综合与分类相结合的个人所得税制度。积极稳妥推进房地产税立法和改革

房地产税征收需要打破既得利益者的利益,显得阻力重重,有关方面依然慎重,采用了”积极稳妥推进的字眼“,房地产税难在哪儿,难在既得利益的阻挠,难在担忧房价下跌引发金融风险,但是缓推不如早推,毕竟未来地产泡沫只会越吹越大,泡沫越大推动房地产税的风险也就越大,但征收房地产税不是增加居民负担,而是一种增加持有环节成本,因此很多问题需要理清。

房地产税既然是不增加居民负担为前提,就要准确计算免税面积,也就是抵扣面积,我国经济发展需要大幅度提升中等消费群体比例,抵扣面积需要符合中等收入人群的居住需要,据建设部提供的资料,上世纪90年代初,发达国家的人均住房建筑面积是:美国60平方米,英国38平方米,德国38平方米,法国37平方米,日本31平方米,因此可以参照有关标准,家庭抵扣标准是人均居住面积为40平米,也可以根据家庭套数来衡量,那就是一套房可以免税,但是一套房面积也不可能无限制增加,比方说某些影视明星就住着一套几百平米的豪宅,对别墅需要另行征税。没有抵扣面积,很多居民将无法承受房产税,像某些十八线小县城,工资也就是三五千元,可是房价2万一平米较为普遍,一套100平米房子,总价就是200万元,即使按照3%征税,也是无法承载之重。

其次是税率的确定,不能过高也不能过低,过高会严重冲击房地产业,居民也承担不起,过低对遏制投机炒房意义不大,可以采用累进税制,那就是拥有房产套数越多,税率越高。美国房产税率是1-3%,加拿大在1%左右,韩国只对资产总价值在6亿韩元以上者征税,税率在0.75-%之间,新加坡则很高,自主房4%,其他类型征税10%,在中国上海已经开始实行房产税,税率介于0.4~%0.6%之间,重庆市房产税率1.2%,上海和重庆都在征税,可是无法遏制炒作,就在于税率很低,炒房依然有利可图。因此新的房地产税需要提高房产税的征收税率。

三是新老该不该划断,如果新老划断,意味着征税以前的房产无需缴纳房产税,持有环节成本不会增加,也就无法带来空置房的出售,地产调控效果就会打折扣;不执行新老划断,那么就可能涉嫌重复征税,在于房地产税是包含房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税。每一个税种的推出,肯定会伤害部分人利益,难以兼顾公平,我个人观点是新老一起征税。

房地产税事关重大,既要稳重,但是鉴于地产泡沫只会越来越大,推出宜早不宜迟。

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