周末时，几个朋友催我写写这次土拍。
我说，再等等，等光谷地王出来后再写。
6月29日中午，光谷东的一地块，楼面地价20799元，总价约72.14亿元。
这就是光谷的双料新地王。
而关山大道的新房均价24898元，该地王直线距离约500米的某楼盘新房价格20500元。
土拍前，一家外地开发商说，想在光谷拿地，即使楼面地价超过2万元，房子卖3万元，他们还是赚了。
进入光谷，不是纯为了利润，而是为了品牌与公司战略。
这是一批进入光谷的开发商的买地逻辑。
01
谈光谷之前，先谈谈对武汉土拍的看法。
中心地块看不到万科、绿城等品牌开发商的影子。
当万科跑到蔡甸、黄陂拿地时，这是武汉楼市的悲哀。
这就像今年杭州人集体怀念绿城一样，武汉人盼望着那些品质开发商能回归中心。
这次土拍中，蔡甸是供地规模最大的区域。很多开发商到蔡甸拿地，只要三四千的楼面地价，但这是一种严重战略错误。
不过，对于今年要完成新项目数量的公司来说，是一种无奈的选择。
这里的市场，比东西湖还要差很多。5月份，后官湖的新建商品住宅成交均价9589元，房价便宜，但买家不多。
当地人会到汉阳、经开区买房，不愿意在本地买房。对外地人来说，蔡甸后官湖区域，地铁还未通达，并不是较好的刚需区域。
崇仁路的2.4w+地王，再度刷新硚口地王纪录。这对周边新房来说，是他们出货的最好机会。
周边房价3w＋，与地价比较，性价比立即凸显。这个地王加1w的建安成本，毛坯价格3.5w左右，再加5000装标，妥妥的4w＋。
这个项目是汉口中心新房4w＋的开始。
从成交量上看，武汉用半年时间，创新10万多套新房的纪录。截至6月28日，今年武汉新建商品住宅成交105995套。其中，光谷成交15985套。
02
今年的光谷双料地王，历经421次举牌，被深圳南山竞得。
南山与香港置地，忍着中午的饥肠辘辘，与对手血拼到底。
南山，是光谷的“地王”专业户，铁定跟着光谷。6月29日的土拍，南山是大赢家，一举拿下三块地。
香港置地，“非中心，不置地”。6月26日，首次进入硚口，成交楼面价17657元，挺进汉口中心。6月29日，进入光谷033号地块，成交总价约43.16亿元，成交楼面价20330元。
物极必反。最近两年，光谷楼市有严重的泡沫，地价甚至超过新房房价。
从土地市场上的表现，能看得很清楚。
左岭，楼面地价10135元，花山15603元。地价接近或超过新房价格。与此同时，光谷楼市多了一些开发商新面孔。
一路走来，地价一路走高，房价跟风上涨。房价也倒逼地价定价。除个别品质楼盘外，其他新项目的房价透支过度。此时的买房人，将在未来3-5年平价持有现有房产，很难找到下一批接盘侠。
今年5月份，光谷中心城的新建商品住宅，成交均价每平米20932元。这个价格超过汉口三环内的后湖片区价格。
有人说，光谷的产业好，人才收入高，他们买得起。
这样的人毕竟是少数。对他们来说，想买的品质楼盘还是很少。在光谷东，做高端改善，有一定的市场，但最终还是比拼产品力。
所以说，泡沫的光谷，到了比拼住宅产品力的时候。不是随便什么样的房子，都有市场。刚需与改善市场上，项目一定严重分化。
人们开始担心，高房价留不住高新人才。建议地方政府坚持刚需优先等政策。
03
光谷，是奇迹的制造机。
4年前，清江山水旁的正荣地王，楼面地价近1.6万元，直追当年汉口CBD的一宗1.8万地王。
后来，很长时间，这个地王的日子都很难过。直到如今，还是2.7万元的新房房价。从资金成本与项目开发的角度，这个地王项目赚钱了吗？
光谷的市场，是非正常市场，是各个利益方炒作的市场。今年年初，关山大道上，某楼盘二手房业主，自编自导涨价的戏码。后来，光谷的微调控，新房集中开盘。这轮光谷地王潮，或将诱发下一轮新房区域调控。
在多个光谷新地王前，是考验人们在光谷挑房子能力的时候。如果光谷中心城房价2.7万元，关山大道也是2.7万元，你会选哪里？
毋庸置疑的是，光谷中心城新房价格即将打破3万的天花板。
买房无技巧，全凭买得早。今天不买房，明天买地王。这里有三大建议：
一是买业内口碑较好的开发商。之前少有房屋漏水、装修维权、物业投诉的。
二是不是价格越贵，房子就越好。还是要看开发商的“人品”。
三是听专业人的意见。多关注自己心仪的项目价格走势、配套兑现与区域利好，早买早放心。对于开发商的建议是，把产品做好，把服务做好。
［后记］
在全国集中土拍中，武汉压轴登场。
三天的武汉土拍，54宗地，累计土地成交788亿元，多个区域地王，直接影响买卖双方的预期。成交总价位居全国第六。
一些新盘开始收回此前的优惠折扣，这其中有半年业绩与土拍等各种因素。
下半年，新房、二手房房贷收紧，也从金融端口精准调控，买房杠杆被严格控制。即使地王推动，地王周边的二手房价格有波动，但成交依然很难很难。
这些地王，放在武汉的时间长河里，都会被下一个地王解套。
目前武汉的房价，还不是它的正常水平。它的房价，一定是与城市地位相匹配，而不是家庭年收入。
光谷的此轮腾飞，是武汉新房市场起飞的序章。
文｜杨光华（地产写字人）
