前不久，杭州第二批集中供地延期。
与杭州一样，深圳、天津、青岛等城市也有类似动作，想抢地的开发商可以消停了。
如今，对开发商来说，拿地越来越难。摇号、一次性报价、竞高标方案，大比例自持和大量的配建。在“三道红线”下，踩线的开发商越来越危险，很多公司暂停拿地。
前几年，在城市中心靠旧城改造，在城市新中心靠综合体，在远郊靠文旅大盘。这三种曲线拿地的模式，成就了一些公司与项目。超过三分之一的百强开发商，进入到文旅赛道。市场上，主要有文旅小镇、文旅城、主题乐园等文旅项目。
其实，文旅地产不是盖房子、卖房子那么简单。周期长、盈利慢、非标准化、操盘难。做好难，做精做出特色，更是难上加难。有一种说法，文旅开发，70%是亏损，20%是持平，10%是盈利。大型文旅项目的投资回报周期在10年以上。这与高周转的房地产业，“小火慢炖”的文旅地产显得格格不入。
今年写的最多的项目，就是文旅盘。环武汉一圈，文旅盘像雨后春笋一样生长。除少数一两家有运营外，大多数均在开发建设阶段。而它们建设的重心，是住宅。
未来，这些文旅项目能兑现多少蓝图，如何能叫好又叫座？
01
对比国内运营多个文旅项目，发现善于运营文旅产业的，微乎其微。
很多项目的操盘手，还是房地产开发思维，而非文旅开发运营思维。
同时，一些文旅项目陷入困境：过于扎堆，雷同的竞品、相似的故事、跛腿的运营，不接地气的概念，脱离实际的想法。
经过上一轮的磨合，地方政府也变得更精明。平方公里级的文旅项目，政府挑选企业时，重点考虑这些企业的产业辐射能力和驱动能力，考察他们做过成功的文旅项目案例。
现在很多买文旅盘的，就买到坑里。等房子交房时，当初开发商承诺的文旅配套还挂在墙上。
当武汉周边涌现众多文旅项目时，我个人建议，要买文旅盘，就买有文旅产业驱动的项目，买在文旅方面有品牌与经验的开发商，买有实力和兑现力的开发商。
这里说的文旅产业驱动，就是项目的文旅配套与住宅、商业同步建设，甚至能看到乐园、小镇等提前开业的，所见即所得的文旅项目更靠谱。
在国内的文旅项目格局中，华北必谈阿拉亚，华东良渚文化村、莫干山裸心谷，华南是深圳华侨城、东部华侨城，华中则是襄阳华侨城。
在国内文旅产业方面，文化央企华侨城是一位行业高手。
在深圳、武汉、上海、成都等地，华侨城所开发与运营的大项目，非常受市场欢迎。世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、东部华侨城、玛雅海滩……华侨城旗下拥有多个主题公园品牌。
华侨城的造城模式，是“文化旅游＋城市”，而不是“地产＋旅游”。
它坚持规划先行，重金聘请大师规划，“先规划，后建设”，一张蓝图绘到底；坚持产业先行，文化与旅游产业作为核心引擎，同时辅助商业商务、科技产业等；坚持教育先行，造城的同时，引入多所名校；坚持生态先行，在花园中建城市，建设湿地公园、湖滨花园、郊野公园、滨湖艺术公园等，搭建一个生态慢行系统；坚持配套先行，先建设学校、医院、菜场、商场、游乐场等日常生活配套。
这个“五个先行”的造城模式，留住人、留住心，才能创造一个个华侨城的文旅大盘。
02
三年前的8月30日，襄阳华侨城开工奠基。那时，这里还是一大片农田。
此后又去过一次，一眼望去都是塔吊，除了宽阔的大马路外，看不到一点城市的模样。从高铁站出来，吃饭下馆子，要到老城区。住酒店，在东津新区没有几个选项。
在项目沙盘上，看见这座8.48平方米公里的未来之城，布局优质生活新城、汉江文化客厅、商业商务文化中轴、奇幻度假区等四大空间。
当时有一种担心，8.48平方公里，相当于约12个故宫，约1.2个陆家嘴。
这里没有山，也没有海，如何做成一个影响华中的文旅大盘？
如今再看，这种担心是多余的。如今，满满的烟火气与城市感，都是因为华侨城。
5月，奇趣童年亲子乐园开园，截止7月底，接待游客超过25万人。这是国内首个陪伴式自然亲子乐园。同期，华侨城生态艺术公园开放。
夏天的时候，襄阳的人们结伴到过这个好玩的水上乐园－奇梦海滩水乐园。2020年半年时间，接待游客超过100万人次。
在奇妙镇上，喝茶看戏，觅美食、找非遗，穿越古今襄阳，别有一番味道。住在刚开业的云海·丽呈别院。
如今，襄阳华侨城奇幻度假区，初步成形。在湖北，又多了一个遛娃的新去处。
7月21日，襄阳华侨城的首届公共艺术节上，20多位艺术家带来一场艺术盛宴。公共艺术节、创想读书计划等“文化＋”活动，为襄阳添彩。
这个九月，襄阳五中华侨城实验学校即将开学。10月，云海酒店开业。12月，华·生活馆（南区）交付。
在这里，惊喜不断。这里有乐园与小镇上的烟火气，有骨子里的艺术气，马上有校园里的书卷气。
明年，奇幻谷主题公园将开业，后年，襄阳市中医医院（东津院区）将完工并有望投入使用。
短短三年时间，为什么襄阳华侨城让这里“活”起来，“火”起来？
从根本上，这是华侨城超强的造城能力、超稳的运营能力与超快的配套兑现力。
别人造城，造的是房产城。而华侨城这套领先的平方公里造城模式，以文旅产业为抓手，推动了襄阳的新型城镇化快速发展。
这个项目的难度在于，在8.48平方米公里的土地上，在没有很好自然禀赋的土地上，华侨城从无到有，以高起点规划，创造一座全新的东部新城，创造一整套城市的新空间、新秩序、新文化与新配套。
但这些难点，被华侨城所克服。建设品质与推进速度令业内赞叹不已。
襄阳华侨城希望未来游客、居民都能在这里愉快生活，能在这里享受时光的一个城市空间，一个全新的文化旅游度假区。
开业后，将形成年度游客量过千万人次的大型文旅度假区，可间接拉动城市年度旅游收入60至100亿元，增加就业人数约2万人。
03
这座文旅大城，如今成熟了。
华侨城引江入园，导入汉江直至板块中心，居住组团以湖为心，依序排布，这将是一个充满魅力、充满悦动的城市。前期的“天鹅堡”收官了，“纯水岸”登场了。
在襄阳，天鹅堡从2020年1月11日入市以来，累计销售近3000套。
这个数据，远远超过2020年武汉住宅销冠。
如今，天鹅堡实景全面呈现。它已是襄阳高端住宅的一张名片。
这个文旅大盘，首期住宅为什么能走红？
这里不是卖房子，而是卖一种度假的生活、一种大城的极致生活。
看过深圳与武汉华侨城的人，自然懂它的好。
没看过华侨城的人，走进示范区与样板间，也能懂它的匠心。2020年5月，华侨城·天鹅堡丨天屿入围2019-2020年度国家级广厦奖项目。
当一座大城在一天天兑现时，买房人看得到实景，玩得上水乐园，逛了奇妙镇。
孩子也能就近上名校，出家门到校门。后期的配套有着清晰的时间表。
这里不是卖房子，而是卖一种欢乐、一种收藏。
健康的公园与花园，就在家门口；世界的乐园，就在家门口；成长的学园，就在家门口。
业主生日会、业主狂欢节、游轮家宴等30多场社群，吸引更多买房人的眼球。
“天鹅堡”的业主相信华侨城，他们也将是“纯水岸”的业主或者推荐人。
04
“纯水岸”，是极致湖居与优质生活的范本。
从深圳华侨城、武汉华侨城，“纯水岸”是当地知名的豪宅区。
在深圳的燕栖湖畔，纯水岸是一个地中海风情的低密滨湖墅区。看遍世界，终归纯水岸；在武汉东湖畔，纯水岸则是一种回归自然的城市度假生活。
这一次，“纯水岸”落子襄阳。
在规划方面，华侨城聘请日建、悉地等国内外10多家一流设计公司，对纯水岸的湖泊、建筑、商业与教育等板块进行规划设计，而不仅仅停留在住宅规划。
地块的北侧是从小学到高中的教育组图，南侧是区域商业中心，西侧是另一个住宅地块，东侧则是医院与奇幻度假区的奇趣童年与奇趣港湾（大型商业体）。
打开家门就在公园里。约50万方的“纯水岸”住区，规划了30多万方的绿地。住区内部近60%是绿地与绿植等。在项目的中心，打造了约14万方的华侨城生态湿地公园。其中有近4万方的中心湖泊“白鹭湖”，约2148米的湖岸绿道。
整个住区采用阶梯式围合布局，远高近低，围而不合，高低错落，从别墅、洋房到高层住宅，环湖退园、栋栋观湖、户户赏景。在高层住宅地块，还布局约3000-5000平米中央景观花园。
在10分钟生活圈内，布局学校、湿地公园、医院、社区服务中心等配套。一个好的社区，是以家为中心，步行5-10分钟，所能看到的风景，所能享受的配套。
从空间布局的角度看，“纯水岸”将空间主动让给湖泊、公园、花园与生活配套。
从业主的生活出发，还打造一套漫行系统，将各种配套串联起来，让人步行到各大配套。在漫行的路上，享受路边的风景与舒适的生活。
在“纯水岸”，业主还能享受优美的湖景环境。
17号地块“璞湾”有2栋小高层与8栋高层；18号地块“听涛”是52套合院别墅和3栋洋房。
这两大地块均能享受到墅级私享湖境，在家里观湖，出门就能亲湖。整个湖湾半岛的格局，是襄阳高端圈层的生活圈。
项目外有繁华，乐园、商业、酒店、公共艺术节等，即可享受城市繁华；项目内有静谧，白鹭湖的私享体验，每天感受湖的平静。
在配置上，林下花园、长者花园、阳光大草坪等主题场景园林；主题泛会所的架空层，业主的第二空间；空中花园、全屋供暖等高端社区配置。
在“纯水岸”，华侨城重组了五种空间与秩序：
生态与人文。自然的秩序与人文艺术的秩序，在湿地公园与白鹭湖里，被融合在一起；
美湖与大城。大湖的生态秩序与大城的城市秩序，在“纯水岸”里重新定义；
漫行与生活。10分钟漫行系统，形成一个便捷、安全与自然的生活圈；
意境与布局。国画的意境，在建筑布局中，形成远高近低，错落有致的新秩序；
美学建筑与至真品质。纯水岸的美学建筑与品质社区，将给业主一种新的生活空间。
在这里，鉴湖、寻岸，赏生活，心归岸；在这里，生活就是度假，度假就是生活。
［后记］
未来10年，是文旅地产高速发展的10年，也是痛苦的10年。
能活下来的，往往是像华侨城一样的实力央企，有着领先的造城模式。
进入“高铁时代”的襄阳，旅游产业结构升级，需要华侨城；鄂西北的人们度假消费升级，需要华侨城；追求高品质生活的襄阳人，买房安家也需要华侨城。
华侨城将36年的造城经验，融入这座8.48平方公里的城中。未来三年，襄阳华侨城将进入高速发展期，更多配套兑现。那时，也将是天鹅堡、纯水岸的业主享受静谧且繁华生活的开始。
回到主题，为什么能红出圈？
大概是八个字，用心造城，水到渠成。
文｜杨光华（地产写字人）
