这个8.48平方公里的文旅大盘,为什么能火出圈?

杨光华 原创 | 2021-08-25 19:17 | 收藏 | 投票
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前不久,杭州第二批集中供地延期。
 
与杭州一样,深圳、天津、青岛等城市也有类似动作,想抢地的开发商可以消停了。
 
如今,对开发商来说,拿地越来越难。摇号、一次性报价、竞高标方案,大比例自持和大量的配建。在“三道红线”下,踩线的开发商越来越危险,很多公司暂停拿地。
 
前几年,在城市中心靠旧城改造,在城市新中心靠综合体,在远郊靠文旅大盘。这三种曲线拿地的模式,成就了一些公司与项目。超过三分之一的百强开发商,进入到文旅赛道。市场上,主要有文旅小镇、文旅城、主题乐园等文旅项目。
 
其实,文旅地产不是盖房子、卖房子那么简单。周期长、盈利慢、非标准化、操盘难。做好难,做精做出特色,更是难上加难。有一种说法,文旅开发,70%是亏损,20%是持平,10%是盈利。大型文旅项目的投资回报周期在10年以上。这与高周转的房地产业,“小火慢炖”的文旅地产显得格格不入。
 
今年写的最多的项目,就是文旅盘。环武汉一圈,文旅盘像雨后春笋一样生长。除少数一两家有运营外,大多数均在开发建设阶段。而它们建设的重心,是住宅。
 
未来,这些文旅项目能兑现多少蓝图,如何能叫好又叫座?
 
 
01
 
对比国内运营多个文旅项目,发现善于运营文旅产业的,微乎其微。
 
很多项目的操盘手,还是房地产开发思维,而非文旅开发运营思维。
 
同时,一些文旅项目陷入困境:过于扎堆,雷同的竞品、相似的故事、跛腿的运营,不接地气的概念,脱离实际的想法。
 
经过上一轮的磨合,地方政府也变得更精明。平方公里级的文旅项目,政府挑选企业时,重点考虑这些企业的产业辐射能力和驱动能力,考察他们做过成功的文旅项目案例。
 
现在很多买文旅盘的,就买到坑里。等房子交房时,当初开发商承诺的文旅配套还挂在墙上。
 
当武汉周边涌现众多文旅项目时,我个人建议,要买文旅盘,就买有文旅产业驱动的项目,买在文旅方面有品牌与经验的开发商,买有实力和兑现力的开发商。
 
这里说的文旅产业驱动,就是项目的文旅配套与住宅、商业同步建设,甚至能看到乐园、小镇等提前开业的,所见即所得的文旅项目更靠谱。
 
在国内的文旅项目格局中,华北必谈阿拉亚,华东良渚文化村、莫干山裸心谷,华南是深圳华侨城、东部华侨城,华中则是襄阳华侨城。
 
在国内文旅产业方面,文化央企华侨城是一位行业高手。
 
在深圳、武汉、上海、成都等地,华侨城所开发与运营的大项目,非常受市场欢迎。世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、东部华侨城、玛雅海滩……华侨城旗下拥有多个主题公园品牌。
 
华侨城的造城模式,是“文化旅游+城市”,而不是“地产+旅游”。
 
它坚持规划先行,重金聘请大师规划,“先规划,后建设”,一张蓝图绘到底;坚持产业先行,文化与旅游产业作为核心引擎,同时辅助商业商务、科技产业等;坚持教育先行,造城的同时,引入多所名校;坚持生态先行,在花园中建城市,建设湿地公园、湖滨花园、郊野公园、滨湖艺术公园等,搭建一个生态慢行系统;坚持配套先行,先建设学校、医院、菜场、商场、游乐场等日常生活配套。
 
这个“五个先行”的造城模式,留住人、留住心,才能创造一个个华侨城的文旅大盘。
 
 
02
 
三年前的8月30日,襄阳华侨城开工奠基。那时,这里还是一大片农田。
 
此后又去过一次,一眼望去都是塔吊,除了宽阔的大马路外,看不到一点城市的模样。从高铁站出来,吃饭下馆子,要到老城区。住酒店,在东津新区没有几个选项。
 
在项目沙盘上,看见这座8.48平方米公里的未来之城,布局优质生活新城、汉江文化客厅、商业商务文化中轴、奇幻度假区等四大空间。
 
当时有一种担心,8.48平方公里,相当于约12个故宫,约1.2个陆家嘴。
 
这里没有山,也没有海,如何做成一个影响华中的文旅大盘?
 
如今再看,这种担心是多余的。如今,满满的烟火气与城市感,都是因为华侨城。
 
5月,奇趣童年亲子乐园开园,截止7月底,接待游客超过25万人。这是国内首个陪伴式自然亲子乐园。同期,华侨城生态艺术公园开放。
 
夏天的时候,襄阳的人们结伴到过这个好玩的水上乐园-奇梦海滩水乐园。2020年半年时间,接待游客超过100万人次。
 
在奇妙镇上,喝茶看戏,觅美食、找非遗,穿越古今襄阳,别有一番味道。住在刚开业的云海·丽呈别院。
 
如今,襄阳华侨城奇幻度假区,初步成形。在湖北,又多了一个遛娃的新去处。
 
7月21日,襄阳华侨城的首届公共艺术节上,20多位艺术家带来一场艺术盛宴。公共艺术节、创想读书计划等“文化+”活动,为襄阳添彩。
 
这个九月,襄阳五中华侨城实验学校即将开学。10月,云海酒店开业。12月,华·生活馆(南区)交付。
 
在这里,惊喜不断。这里有乐园与小镇上的烟火气,有骨子里的艺术气,马上有校园里的书卷气。
 
明年,奇幻谷主题公园将开业,后年,襄阳市中医医院(东津院区)将完工并有望投入使用。
 
短短三年时间,为什么襄阳华侨城让这里“活”起来,“火”起来?
 
从根本上,这是华侨城超强的造城能力、超稳的运营能力与超快的配套兑现力。
 
别人造城,造的是房产城。而华侨城这套领先的平方公里造城模式,以文旅产业为抓手,推动了襄阳的新型城镇化快速发展。
 
这个项目的难度在于,在8.48平方米公里的土地上,在没有很好自然禀赋的土地上,华侨城从无到有,以高起点规划,创造一座全新的东部新城,创造一整套城市的新空间、新秩序、新文化与新配套。
 
但这些难点,被华侨城所克服。建设品质与推进速度令业内赞叹不已。
 
襄阳华侨城希望未来游客、居民都能在这里愉快生活,能在这里享受时光的一个城市空间,一个全新的文化旅游度假区。
 
开业后,将形成年度游客量过千万人次的大型文旅度假区,可间接拉动城市年度旅游收入60至100亿元,增加就业人数约2万人。
 
03
 
这座文旅大城,如今成熟了。
 
华侨城引江入园,导入汉江直至板块中心,居住组团以湖为心,依序排布,这将是一个充满魅力、充满悦动的城市。前期的“天鹅堡”收官了,“纯水岸”登场了。
 
在襄阳,天鹅堡从2020年1月11日入市以来,累计销售近3000套。
 
这个数据,远远超过2020年武汉住宅销冠。
 
如今,天鹅堡实景全面呈现。它已是襄阳高端住宅的一张名片。
 
这个文旅大盘,首期住宅为什么能走红?
 
这里不是卖房子,而是卖一种度假的生活、一种大城的极致生活。
 
看过深圳与武汉华侨城的人,自然懂它的好。
 
没看过华侨城的人,走进示范区与样板间,也能懂它的匠心。2020年5月,华侨城·天鹅堡丨天屿入围2019-2020年度国家级广厦奖项目。
 
当一座大城在一天天兑现时,买房人看得到实景,玩得上水乐园,逛了奇妙镇。
 
孩子也能就近上名校,出家门到校门。后期的配套有着清晰的时间表。
 
这里不是卖房子,而是卖一种欢乐、一种收藏。
 
健康的公园与花园,就在家门口;世界的乐园,就在家门口;成长的学园,就在家门口。
 
业主生日会、业主狂欢节、游轮家宴等30多场社群,吸引更多买房人的眼球。
 
“天鹅堡”的业主相信华侨城,他们也将是“纯水岸”的业主或者推荐人。
 
 
04
 
“纯水岸”,是极致湖居与优质生活的范本。
 
从深圳华侨城、武汉华侨城,“纯水岸”是当地知名的豪宅区。
 
在深圳的燕栖湖畔,纯水岸是一个地中海风情的低密滨湖墅区。看遍世界,终归纯水岸;在武汉东湖畔,纯水岸则是一种回归自然的城市度假生活。
 
这一次,“纯水岸”落子襄阳。
 
在规划方面,华侨城聘请日建、悉地等国内外10多家一流设计公司,对纯水岸的湖泊、建筑、商业与教育等板块进行规划设计,而不仅仅停留在住宅规划。
 
地块的北侧是从小学到高中的教育组图,南侧是区域商业中心,西侧是另一个住宅地块,东侧则是医院与奇幻度假区的奇趣童年与奇趣港湾(大型商业体)。
 
打开家门就在公园里。约50万方的“纯水岸”住区,规划了30多万方的绿地。住区内部近60%是绿地与绿植等。在项目的中心,打造了约14万方的华侨城生态湿地公园。其中有近4万方的中心湖泊“白鹭湖”,约2148米的湖岸绿道。
 
整个住区采用阶梯式围合布局,远高近低,围而不合,高低错落,从别墅、洋房到高层住宅,环湖退园、栋栋观湖、户户赏景。在高层住宅地块,还布局约3000-5000平米中央景观花园。
 
在10分钟生活圈内,布局学校、湿地公园、医院、社区服务中心等配套。一个好的社区,是以家为中心,步行5-10分钟,所能看到的风景,所能享受的配套。
 
从空间布局的角度看,“纯水岸”将空间主动让给湖泊、公园、花园与生活配套。
 
从业主的生活出发,还打造一套漫行系统,将各种配套串联起来,让人步行到各大配套。在漫行的路上,享受路边的风景与舒适的生活。
 
在“纯水岸”,业主还能享受优美的湖景环境。
 
17号地块“璞湾”有2栋小高层与8栋高层;18号地块“听涛”是52套合院别墅和3栋洋房。
 
这两大地块均能享受到墅级私享湖境,在家里观湖,出门就能亲湖。整个湖湾半岛的格局,是襄阳高端圈层的生活圈。
 
项目外有繁华,乐园、商业、酒店、公共艺术节等,即可享受城市繁华;项目内有静谧,白鹭湖的私享体验,每天感受湖的平静。
 
在配置上,林下花园、长者花园、阳光大草坪等主题场景园林;主题泛会所的架空层,业主的第二空间;空中花园、全屋供暖等高端社区配置。
 
在“纯水岸”,华侨城重组了五种空间与秩序:
 
生态与人文。自然的秩序与人文艺术的秩序,在湿地公园与白鹭湖里,被融合在一起;
 
美湖与大城。大湖的生态秩序与大城的城市秩序,在“纯水岸”里重新定义;
 
漫行与生活。10分钟漫行系统,形成一个便捷、安全与自然的生活圈;
 
意境与布局。国画的意境,在建筑布局中,形成远高近低,错落有致的新秩序;
 
美学建筑与至真品质。纯水岸的美学建筑与品质社区,将给业主一种新的生活空间。
 
在这里,鉴湖、寻岸,赏生活,心归岸;在这里,生活就是度假,度假就是生活。
 
 
[后记]
 
未来10年,是文旅地产高速发展的10年,也是痛苦的10年。
 
能活下来的,往往是像华侨城一样的实力央企,有着领先的造城模式。
 
进入“高铁时代”的襄阳,旅游产业结构升级,需要华侨城;鄂西北的人们度假消费升级,需要华侨城;追求高品质生活的襄阳人,买房安家也需要华侨城。
 
华侨城将36年的造城经验,融入这座8.48平方公里的城中。未来三年,襄阳华侨城将进入高速发展期,更多配套兑现。那时,也将是天鹅堡、纯水岸的业主享受静谧且繁华生活的开始。
 
回到主题,为什么能红出圈?
 
大概是八个字,用心造城,水到渠成。
 
 
文|杨光华(地产写字人)
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