这两年，不知不觉中，武汉中心城区楼市，刚需退场，改善爆发。
尤其是汉口主城，刚需全面外溢，市场进入改善时代：
找遍各个区域，均价都在2.3w+；除后湖个别项目外，其他项目主力面积清一色110㎡+。
不出意外的话，在四季度到来之前，汉口的“地王”们都会迫不及待登场亮相。
到时候，二七滨江、利济北路、航口路的天花板将再次突破天花板。
我们发现，汉口中心的房价，越来越不“亲民”了。
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谈到汉口的发展格局和楼市架构，绕不开一条纵贯线：解放大道，汉口的城市化发展和更新，都沿着这条主轴展开。
在解放大道中段，聚集着武汉精华的城市资源，当然，城市最显赫的豪宅，也纷纷在这个“黄金中位”排排站，房价早就突破4w+。接下来，人们都在等待汉口3w+地王的入市，揭晓本年度最大悬念。
顺着解放大道两端延伸，一边是古田，另一边是后湖。
经过上一轮周期的“洗礼”，这两个板块都已完成刚需热土的蜕变，这几年无论市场还是产品，都在大踏步地向改善发展。
在汉口主城，古田与后湖是一对兄弟。
后湖，作为“大哥”，一马当先；古田，作为“小弟”，快马加鞭。
古田板块作为汉口唯一新房价格没有破2万的地方，是汉口主城留给市场的最后“希望”。
目前，后湖的新房均价基本在2.3万+，古田板块新房均价1.7—1.8万元。在汉口的二环-三环之间，古田板块是一处“缺口”，房价有着五六千的差距。
从另一个角度来看，硚口整体地形狭长，与江岸、江汉和东西湖形成包裹式接壤。
尤其是古田板块，与CBD、江汉经济开发区等主要总部经济区，连接紧密。仅仅隔着一条园博大道，新房房价便出现2.5w+到1.6w+的断层。
按照城市一贯的发展趋势，环线内无论配套、产品还是房价，都将形成平衡。所以，未来古田的新房价格一定紧跟后湖的脚步，补齐这个“缺口”。
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再来看硚口区域内部。
它的版图很大，很多曾经被想当然地认为是江汉区的地方，其实是硚口。
从航空路到恒隆、汉正街，再到宗关、宝丰路、常码头、古田，都是硚口的地界，在房价上每个版块都呈现出不同的行情。
在新房市场，汉正街到西北湖一带在老城更新后，基本豪宅化，单价4万上下，宗关板块也在去年突破3万关卡，长丰到古田板块这两年基本在新房市场消失，这里暂时是汉口主城留下的“空白”。
从前，硚口的房价逻辑比较简单：谁离国广商圈更近，谁就“沾光”。在新一轮的市场体系下，房价取决于区域地价，而古田大有“起飞”之势。
从土储情况来看，汉口其他主城开发完毕，唯有古田“后发制人”，地价上涨：
2020年12月，华发约75亿元拿地硚口万人宿舍片（凯德西城对面），楼面地价约1.5万元；天纵在园博大道附近拿地，楼面地价近1万元；今年6月，香港置地以总价117540万元竞得汉西北路地块，楼面地价每平米约1.77万元。
土地行情永远比新房行情更早启动。对比2014年，龙湖在古田拿地，楼面地价大约2300元上下，6年时间，地价从2300元到1.5万元。未来，古田1135片区将有大规模土地入市，地价越来越贵，房价会很轻松破2万元大关。
从板块长趋势、土地供应价格等多维度预测，古田板块将很快爆发。
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从古田板块的优势看，它不仅自带主城光环，与CBD、江汉经济开发区紧密衔接。未来的格局是，CBD与江汉经济开发区是产业，古田是居住，“前店后家”的城市格局。
在自然资源上，南临汉江，西面竹叶海，北侧则是园博园，创造了得天独厚的生态“氧吧”，享受纯天然的健康生活圈。
快速交通彻底改变了古田，南泥湾大道和长丰大道的贯通，古田北经园博园大道进入江汉区的车程缩短到10分钟；途径长丰高架自驾到CBD、建设大道、汉口滨江的车程，在15分钟左右。由此形成汉口主城10-15分钟的车程生活圈。
在这样的优势下，如果对老汉口没有执念，古田必须是不二之选。
这时候，古田最大的善意，远不止区位优势和价格洼地，在品质上已开始暗暗较劲，因为绿城来了。
自从绿城进入汉口，这位大师级的房企先后书写了“四大名著”：二七滨江的绿城黄浦湾，武汉CBD的绿城湖畔雲庐，还有古田板块的绿城华生桂语朝阳，绿城在后湖的留香园也将入市。
很多人仅仅是听到“绿城”的名字，潜意识就会弹出两个关键词：房子好，价格高。但这次，对买房人来说，绿城华生桂语朝阳无疑砸开了一枚“彩蛋”——用1字头的价格，入手品质绿城。
项目落位在园博大道与古田一路交汇处，以园博大道连接长丰高架，走二环线或三环线，便捷通达全城。在项目周边，城市级配套环绕：宜家，园博园，竹叶海公园，包括凯德和未来的天街，都在1－2公里范围内。
值得强调的是，这次绿城的入驻，不仅带来好房子，还引进汉口优质的一站式教育资源。
项目联合硚口区政府，引入硚口知名的教育品牌——崇仁路小学及十一初，同时项目自带幼儿园。也就是说从幼儿园到初中的12年，业主可以享受家门口的一站式优质教育。
据了解，目前崇仁路小学在武汉小学综合排名第八，而十一中2020年中考均分排名武汉第十。
一直以来，对很多购房者来说，教育资源都是一大痛点。很多家庭甚至可以牺牲距离甚至是产品的舒适性，为孩子换一所好学校。
绿城首先就将教育资源前置，为业主们解决了一大难题。
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项目外部，一切配套都准备就绪。在项目内部，绿城如何将项目与产品提高到舒适上限？
绿城建了一座约1.38万方的朝阳运动中心，相当于在小区北侧，打造了一座运动主题的公园。
在运动中心内，设计了大草坪、小堆坡，还有约400米健康环形跑道、乒乓球桌、羽毛球场、小型足球场、健身设备等，组合成多功能休闲绿色健身公园。同时，在小区内还设置了无边镜面泳池、主题全龄儿童活动区、活力健身区、四季花园、私享活力运动中心。
在小区内，同时呈现运动中心+泳池，这是很多汉口精英家庭所期待的高级生活。
对很多开发商来说，在小区里建一个游泳池并不难，难的是未来的保洁、维护与运营；难的是，开发商有一套服务业主的逻辑。对绿城来说，泳池是绿城项目的标配。一个泳池背后，有一整套的生活逻辑。这就是绿城改善住宅的精髓。
在建筑群的颜值上，用的是高级灰珍珠蓝的三段式外立面，区别于传统住宅的立面。这样的外观，不仅历久弥新，还能在不同的光线下呈现出不同的光泽，非常耐看。
这次项目加推的4号楼，位于园区东侧中心位置，远离城市主干道园博园大道，将噪音和污染隔绝在外，业主可以享受到更加私密安静的生活氛围。
4号楼的东面，就是小区出入口以及东西连廊入口，业主出行非常方便。这栋楼，远离了城市的喧嚣，与热闹又一步之遥。
需要强调的是，4号楼前，是一栋只有18层的小高层建筑，楼后临近武汉市十一实验学校（规划中），高区前后没有遮挡，低楼层也能充分享受光照。
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此次推出的主力户型，仍然是绿城的“爆款”，建面约108平米三房产品。
找遍汉口主城，也难找到一套总价200万上下，面积110平米左右的品质三房，这个面积段基本是改善起步产品，能把总价和舒适度平衡得恰到好处。
在产品指标上已经足够稀缺，同时在呈现上，更是力求精致与人性化。
看看它的精装配置：全屋中央空调、全屋壁纸；德施曼四合一智能门锁，老板烟机、灶具、消毒柜三件套，科勒可抽拉龙头，瑞士恩仕智能马桶盖，全部是高端改善盘的配置。
当然，房子的品质不仅体现在高端的精装品牌上，工艺细节的把控至关重要。
绿城在人们看不见的地方，下足了功夫：
业主最关心的防水问题，绿城在厨房、卫生间、阳台等潮湿、容易渗水的区域，有针对性地从“高度、厚度、延展度”三方面着手，严格进行防水工艺。
对墙根阴角做了圆弧R角处理，通过缓和的角度和密封，防止墙角渗水现象的发生，最后通过三重蓄水实验，过了自己这一关，才交付给客户。
墙地面作为整个家的“颜值担当”，绿城华生·桂语朝阳在室内墙面的工艺处理上，共采用了11道工序，严格遵循绿城的标准，层层累加完成墙纸铺贴，从而保证墙纸平整光滑，无空鼓。
甚至在地板铺设的方向，是循着自然光线照进房间的方向进行，视觉上更加平整，避免在阳光照射下像波浪一样的起伏，强迫症看了，也能引起极度舒适。
目前，该项目推出“五千万”安家福利上线，开启朝阳青年置业计划3.0，享受认购礼、推荐礼、加磅礼，这可能是今年买绿城最好的时机。
用合适的价格，入手一套绿城，未来的你，感谢现在的自己。
［后记］
在汉口，总价200万左右的预算，往往是最难买房的一批购房人：
既要控制总价，又要追求品质。
这批买房人往往处于事业起步阶段，通勤便捷、生活配套、孩子教育，一样都不能少。
基于这样的标准，他们不惜对比全汉口甚至全武汉同价格区间的项目，很难选择。
幸运的是，绿城还为他们留了一扇门：
留在汉口主城内，孩子有好的学校，家有绿城的房子。
楼下有泳池，出门有运动公园，车上听三四首歌就到了国广。
文｜杨光华（地产写字人）
