城市群是未来中国建设的主方向

巴曙松 原创 | 2014-08-26 11:41 | 投票
标签: 中国建设 

       在现代化的交通、通讯和信息技术条件下,城市的边界在模糊。在海运港口运输时代,最大通常也是最早的大型都市商业中心往往临海而建,人口在此集中;在汽车运输时代,则是城市化向郊区扩展的阶段;在航空运输时代,则是大都市区进一步向大型化发展的阶段,人口和产业在地理空间上的重新布局进一步扩展。

从国际经验看,大型都市区或大型城市群是城市地理的一种典型形态。历经100多年的自发演变,美国人从农村到城市、从城市到郊区、从郊区形成小型都市区、从小型都市区拓展成大型都市区。

未来,城市群也将成为中国主导性的空间载体。在中国,过去经常的争论是中国城市发展到底以大城市为主,还是以中小城市或小城镇为主,在目前这个新的交通和地理条件下,这个争议基本可以停止了。现在需要在城市群这个平台讨论问题。所谓城市群作为空间载体,可以从这几个角度理解:(1)从最普通的含义上,城市群的概念在城市圈的概念之上,是最大的城市空间概念,它包括:至少一个中心城市(例如,上海是长三角城市群的唯一中心城市;香港、深圳和广州则是珠三角城市群的3个中心城市)、多个次中心城市、中小城市、城镇、郊区。(2)站在决策者的角度,城市群之所以被称为一个载体,是因为在城市群这样一个更加多元、开放,更加富有容量的地理空间上实现三重目标:其一,实现大中小城市和小城镇的协调发展,实现城市和农村的融合、城市经济和农业现代化的互动;其二,分流特大中心城市的人口和产业,以解决城市综合承载能力的问题。从国际经验看,去中心化、郊区化也符合市场规律;其三,也许是最重要的目标,可以在中西部形成一个新兴的增长极,既可以平衡区域发展不协调的矛盾,也可以在未来成为一支带动经济增长的新力量。

中国不同的城市群处于不同的发展阶段,这也将提供不同的房地产需求结构。从寻找投资机会的角度思考,未来的几个潜在趋势值得关注:(1)传统三大城市群的人口规模会持续扩张,北京、上海、深圳作为特大中心城市仍将具备人口、产业和资源的集聚效应,但是这些繁荣的中心城市也开始对周边郊区和次中心城市产生“溢出效应”,从而出现从中心向外围的扩散。从数据上看,最近几年,类似于嘉兴、中山、佛山、无锡等地城市人口呈现净流入趋势,住宅需求应该仍然处于上升态势。(2)城市群之间不会同步发展,有的会增长更快,有的则相反,成渝城市群和长江中游城市群将成为未来两个增长最快的地方,并极有可能成为下一个新兴的“沿江增长极”,这里也将成为下一轮中国房地产需求增长的重心所在。(3)与传统的趋于成熟、产生溢出效应的三大城市群不同,内陆的城市群仍然处于集聚阶段,人口和资源仍将中心城市快速集中。合肥、武汉、长沙、南昌、成都、重庆,这6个沿江中心城市则将成为未来增长最快的城市,住宅需求的扩张也将更快。

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