冯仑:住宅市场萎缩,商用不动产上扬

冯仑 原创自 新浪博客 | 2008-10-14 01:47 | 收藏 | 投票

住宅市场萎缩,商用不动产上扬

 

 

为什么在人均GDP 8000美金的城市里出现了住宅市场向下,而商用不动产却向上的趋势?从世界银行的报告和我们的观察、研究来看,全球房地产市场都呈现这样的规律,在人均GDP500GDP4000美金这段时间房地产市场主要以住宅市场为核心,住宅市场呈现爆炸式的增长,到了GDP6000美金以后,商用不动产,特别是社区商业这部分增长的空间很大。到了GDP8000美金以后核心区的商用不动产开始大幅度增长,一直到今天GDP60000美金的纽约,这些纽约大地产商90%都是做商用不动产,比如写字楼、购物中心、酒店等等。这完全符合房地产行业发展规律,也是城市化进程的一个自然逻辑。比如从我们个人来说,假如经济不断发展,第一件事买个住房,第二件事希望住房附近的商业配套比较好,这些都完了就需要创业,要创业就需要有办公室,需要找律师,需要找会计师,所以写字楼的市场就开始向上了。于是我们就可以理解在北京,比如中关村、金融街的商用不动产的近几年的上升趋势,金融街去年租金涨了12%以上, CBD这边也是,租金、供应量都上涨,这和住宅方面量价齐跌形成了很好的对照。

 

 

    住宅市场有四种需求,第一种需求是拆迁引起的需求,城市化速度每年加快1%,而城市化过程带来快速拆迁,所以拆迁最火的一段时间需求特别高涨;第二是改善性需求,北京处级以上干部原来得到的公房都经过改善升级了,或者十年前买房的人最近又要升级了;第三个需求是投资和投机性需求,因为市场很火就有投资和投机,这部分需求也发生了很大变化;第四种是刚性需求,结婚和离婚的需求,当结婚的时候人口增加,买房的人增加,离婚的人增加,买房的人也增加。北京海淀区结婚离婚的人多,房子需求就多,这种刚性需求要跟年龄结构、文化、家庭构成、习惯都有关系。除此以外,还有一种刚性需求,就是孝敬老人,中国的家族观念很强。我也调查过很多客户,只要有能力差不多都要给亲戚朋友、兄弟姐妹买房。

   

随着GDP发展的四个阶段,目前四种需求都在改变和缩小。三年前天津拆迁,北京五年前都拆迁差不多了,上海也是差不多拆完了,所以这个需求基本过去。第二个需求,投资、投机性需求被宏观调控卡在门口了。第三个需求,改善性需求,也改善完了,北京公务员没改善的很少,另外中高收入人群该改善的都改善过了,这个阶段可以歇会儿了。就剩下刚性需求这部分还在增长,刚性需求这部分的增长又和政府想象的政策出了错位,现在积压的房子,90平米以下越来越多,为什么?我们消费者要结婚的时候考虑的不是三口之家,而是两代人甚至三代人同居,因为父母凑钱买的,将来得给看孩子,所以90平米不够,最好卖的是110平米左右的小三居,这是符合中国现在刚结婚的客户需求。

 

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个人简介
生于1959年。现任万通集团董事局主席,是万通集团董事及执行董事、北京万通实业股份有限公司董事长、万通国际集团高级董事。
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