企业自有物业与租赁物业的比较研究

杨新民 原创 | 2009-06-01 08:42 | 收藏 | 投票

 

 

企业自有物业与租赁物业的比较研究
杨新民
(高级会计师,yangxinmin@sohu.com)
 
 
一、        问题的提出
 
一家企业经营所用物业可能是自有的,也可能是经营租赁而来的。两种方式企业承担的费用是不同的,前者企业要承担拥有物业(可能是自建,也可能是购买)的支出和物业的折旧,后者企业要支付租金。那么,哪种方式对企业而言更合适呢?
 
二、        解决问题的思路
 
设企业自有物业的使用年限、折旧年限与租赁物业的租赁期间相同,所不同的是自有物业可以获得抵押贷款,要付利息,计提折旧,租赁物业要支付租金。因此,两种方式在经营水平相同的情况下会有不同的净利润和现金流,从而具有不同的净现值。计算和比较两种方式的净现值,可以得出熟优熟劣的结论。
 
三、        符号和公式
 
本文使用符号含义如下:
A1——物业价格。
A2——贷款额。
A3——使用期满后的物业价格。
k1——贷款年利率。
k2——贴现率。
k3——租金率(年租金与物业价格之比)。
t ——企业所得税率。
a——年租金。
n——年限。
EB——每年的税租息旧前利润(所得税、租金、利息、折旧之前的利润)。
NE——每年的净利润。
NCF——每年的净现金流。
NPV——全部经营期的净现值。
 
只考虑企业每年都盈利的情况,自有物业和租赁物业的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值的计算公式如下:
 
1、 自有物业
 
 NE=(EB-k1*A2-A1/n)*(1-t)
NCF=NE+A1/n
NPV=NCF*(1-1/(1+k2)n)/k2-A1+A2+(A3-A2)/(1+k2)n
 
 
 
2、 租赁物业
 
NE=(EB-k3*A1)*(1-t)
NCF=NE
NPV=NCF*(1-1/(1+k2)n)/k2
 
 
 
四、        计算结果
 
我们给定物业价格(例如:一亿元)、贷款额、使用期满后售价、贷款利率、贴现率、租金率等的几组实际可能的数据,选择经营年限为20年,设每年的税租息旧前利润(所得税、租金、利息、折旧之前的利润)为3000万元,计算了自有与租赁两种方式经营的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值,如附表所示:
 
 
   
 
 
 
 

物业
价格
A1
贷款
A2
n年后
售价
A3
贷款利率
k1
贴现率
k2
所得税率
t
租金率
k3
年租金
a
年限
n
税租息旧
前利润
EB
                     
1 10000 5000 10000 8% 10% 25% 10% 1000 20 3000
2 10000 5000 10000 8% 20% 25% 10% 1000 20 3000
3 10000 5000 10000 8% 20% 25% 17% 1700 20 3000
4 10000 5000 10000 12% 10% 25% 10% 1000 20 3000
5 10000 5000 5000 8% 10% 25% 10% 1000 20 3000
6 10000 10000 0 8% 20% 25% 10% 1000 20 3000
7 10000 10000 10000 8% 90% 25% 10% 1000 20 3000
8 10000 5000 10000 5% 20% 25% 10% 1000 20 3000
9 10000 0 10000 8% 10% 25% 10% 1000 20 3000
10 10000 0 20000 8% 10% 25% 10% 1000 20 3000
11 10000 0 200000 8% 20% 25% 10% 1000 20 3000
                     

净利润 NCF 年金系数 NPV      
  自有 租赁 自有 租赁   自有 租赁      
1 1575 1500 2075 1500 8.51 13408.9 12770      
2 1575 1500 2075 1500 4.87 5235 7304      
3 1575 975 2075 975 4.87 5235 4748      
4 1425 1500 1925 1500 8.51 12132 12770      
5 1575 1500 2075 1500 8.51 12666 12770      
6 1275 1500 1775 1500 4.87 8383 7304      
7 1275 1500 1775 1500 1.11 1972 1667      
8 1687.5 1500 2187.5 1500 4.87 5783 7304      
9 1875 1500 2375 1500 8.51 11706 12770      
10 1875 1500 2375 1500 8.51 13193 12770      
11 1875 1500 2375 1500 4.87 6782 7304      
 
 
五、        结论
 
1、随着贴现率的提高,两种方式的净现值都下降。但是,自有物业经营方式的净现值下降得更快。在贴现率变化的一定范围内,贴现率低时,自有合适;贴现率高时,租赁合适(表中1行与2行对比)。我们经常看到大企业往往自有物业,就是因为其融资较容易,资金成本较低,从而其使用的贴现率较低。而中小企业经常租赁物业来经营,就是因为其融资较难,资金成本较高,从而其使用的贴现率较高。企业成长初期往往也是租赁经营,发展到一定阶段后往往自有物业,是因为初期风险较大,资金成本本来就高,加之考虑风险调整,贴现率会更高,而发展起来后,风险降低,资金成本会以更快的速度降低。
 
2、一般说来,租金率会高于贷款利率,否则,业主应该将物业售出,贷款吃息。在贷款利率、贴现率固定的情况下,租金率的变化会使两种方式熟优熟劣的结论发生改变(表中2行与3行对比)。
 
3、贷款利率的提高会使自有物业的净现值下降,高到一定程度会使其低于租赁的净现值。(表中1行与4行对比)。
 
4、使用期满后物业价值通常不低于物业原值,所以,我们更多地考虑物业保值的情况,但不排除物业贬值的情况发生。使用期满后物业价值低到一定程度会使自有不如租赁(表中第1行与5行对比),即使贴现率较低。
 
5、获得的贷款越多,则自有越合适。如果能够获得全额贷款,即使物业在使用期满后一钱不值,或者是贴现率再高,也是自有合适(表中第6、7行与第2行对比)。
 
6、贷款利率的降低会使自有物业的净现值增加,但是,幅度不容易大到改变自有与租赁熟优熟劣结论的程度(表中8行与2行对比)。
 
7、根据目前实际,我们更多地取抵押率为50%,即获得物业价格50%的贷款。如果一点贷款也不能获得,但是物业使用期满后的价值很高,对于贴现率低的企业可能是自有合适,而对于贴现率高的企业即使物业升值很多,也可能是租赁合适(表中9、10、11行对比)。
 
总之,当企业需要使用某一物业(可以是厂房,也可以是办公楼)时,企业决策者只要先搞清自建或者购买的价格、拥有后以此抵押可获贷款的多少、贷款的利率、经营期满物业的价格、租金、经营期限、资本成本、企业的所得税率等,都可以用对比净现值的方法评价自有和租赁两种方案的优劣,从而在自有与租赁之中做出对企业最有利的选择。
 
 
(本文部分内容发表于《中国财经报》2003年1月8日第4版)
 

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杨新民,北京大学理学学士、理学硕士,高级会计师。工作单位辽宁兴润金控投资股份有限公司于2015年在新三板挂牌,股票代码835549。兼任沈阳细胞中心、北京盛福汇、百思特达半导体等公司财务顾问,兼任东北财经大学硕士生指导教…
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