物业税不是只“增”不“减”

　　导语: 即使物业税在各方力量的推动下最终开征，也要防止物业税“跑偏”。我国要开征物业税，必须厘清物业税的本源与实质

　　物业税一直是人们关注的焦点。在今年的两会期间，政协委员郭松海建议开征不动产闲置税，以抑制过度投资、解决房屋空置问题。

　　我们知道，在西方国家，普遍都实行了物业税制度，对房屋不动产征税，以提高居住成本，从根源上抑制炒房、囤房等非法行动，提高住房这一资源的利用效率，防止房价过高损害民生。

　　我国的物业税已经谈论多年，始终未能出台，追根溯源，正如全国工商联房地产商会的提案中所言：“推出物业税的主要阻力，是地方政府不愿意放弃土地财政。”

　　笔者担忧的是，即使物业税在各方力量的推动下最终开征，也要防止物业税“跑偏”。我国要开征物业税，必须厘清物业税的本源与实质。就目前而言，许多人对物业税的认识充满了谬误，作为专业的研究者，必须予以指正。

　　首先，我们所谈的保有环节征税与西方国家并不是一个概念。其主要区别在于，西方国家房地产开发环节的税负较低，大部分税是在保有环节征收的，以物业为主体的财产税是其地方政府收入的重要来源。而在我国，房地产绝大部分税、费都是在开发环节征收的，保有环节征税较少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税等。

　　但是，就总体而言，我们的税费负担并不低。其一，在我国房价构成中，各种税负的比重在35%—40%左右（与土地出让金所占比重大致相当）。由于税过于集中在开发环节，买房人常常感觉不到税重，实际上，房价高就与税负重有着最直接的联系，公众缴纳的房款中有相当一部分就是税。其二，我国费多。据报道，在我国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。

　　显然，我国在保有环节征税，与西方国家截然不同，绝非单纯地开征一个新的税种，而是将开发环节的税收向保有环节转移，从而达到降低房地产开发成本，降低房价的目的。事实上，有关部门、专家最早提出征收不动产税时，就对此进行了明确。2003年，中共中央十六届三中全会更是明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”但是，一些官员在引用这句话时，经常只提前半句，而省略后面几个非常关键的字——“相应取消有关收费”。

　　也就是说，开征物业税等保有环节的税，必须以“相应取消有关收费”作为前提。但现在，相关官员只提到我国保有环节税费偏轻的问题，而对开发环节税费偏重的问题避而不提。这透露出一种令人不安的信息，即有关部门更倾向于在开发环节税费不变的情况下，增加持有和交易环节的税费。也就是说，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题。一旦开征物业税，房价成本可能进一步被抬高，公众的负担将进一步加重，从而背离开征保有环节税收的初衷。

　　在房地产开发环节税重的情况下，倘若不大幅减少开发环节的税收，直接就对保有环节开征新的税收，不仅不能从总体上达到降低住房成本的目的，反而可能进一步提高成本，加重公众的负担。因而，对保有环节征税，必须遵循一个最基本的原则，即把开发环节的税负向保有环节转移（对于现有住房，由于购房人一次性缴清了所有税款，不宜再征物业税），总体税负应当减少而不是增加。