金融化和资本化成就千亿万科

陈东升 原创 | 2013-05-01 08:38 | 收藏 | 投票
 
  
  2012年的万科,再次成为业内外注目的焦点。其全年销售收入高达1400多亿,比当年第二名保利地产的年销售收入多出近400亿,并且实现了31%的年增长率。这些落地砸坑的数字,再次证明了全球第一地产公司的强悍!其强悍的背后,除了常规的造房能力外,还有其它秘密武器么?答案是肯定的,有!那就是——超强的金融化和资本化运作能力。
  万科总经理郁亮说:未来没有金融工具就等于没有金刚钻,盖出好房子再也不是竞争力,怎么拿到钱,怎么把钱用好才是竞争力。
  万科是深谙中国特色市场背景的,他们深知中国房地产企业的生死命门在哪里。众说周知,土地和资金是房地产企业的两条生命线。中国房地产企业大多依赖银行融资,而这种模式随时会遭遇国家宏观调控。为了拓展融资渠道,万科很早就迈开了房地产金融化的步伐,也是万科在中国房地产市场纵横驰骋的动力源泉。
  1993年,万科发行B股融资4.5亿港币,为应对那一轮调控备足了弹药。
  1997年,万科又在香港成立了融资平台,到目前据说已有五、六百亿资产的规模。
  2003年,万科率先在行业内内尝试房地产信托融资,并先后和德意志银行、新加坡RZB、通用电气商业房地产金融公司等海外金融机构合作,广建海外融资平台。
  2007年,万科借助史上少有的大牛市,用尽配股、增发等融资手段,融资上百亿。
  2009年,万科参照国外商业地产的运作模式,专门成立一个部门研究REITS(房地产信托基金),欲把市场上众多的炒房钱聚起来当作房地产基金。
  郁亮认为,企业到了千亿级规模时,各种资本平台都要有,没有哪一个是主要的融资平台。所以,在2010年突破千亿后,万科又考虑收购一家香港上市公司。经过多方挑选,香港南联地产成为万科的目标,并于2012年完成收购,更名万科置业海外。万科置业海外既可以实现万科在香港融资愿望,又同时运作海外地产,万科和香港新世界合作的荃湾项目,可能由这个平台操作。
  2012年底,继中集集团后,万科成为第二家B转H的企业,被郁亮称为万科的第二次股改,这个举措进一步加大了万科今后实现在香港大规模融资的砝码。据说,深圳工商银行某副行长已辞职投奔万科,给郁亮当助手。看来,万科在将来还会继续在金融领域舞动手笔。
  2012年里,万科还大举收购同行企业,在一年时间里共收购了28家地产公司,平均13天收购一家。胃口不可谓不大,速度不可谓不快!如今,万科已经历了100亿、500亿、1000亿、近1500亿四个跨越,他们未来的目标是实现3000亿。这一切,都需要强大的资本做后盾,而强大的资本则源于超强的金融化和资本化运作能力。
  万科告诉我们,中小房地产企业要想不断长大,金融化和资本化是绕不开的两条路,提升金融化和资本化运作能力是中小房地产开发商的必修课。
   
 
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