2015年中国首例违约爆发-资本运营投融资专家讲师冯鹏程教授

冯鹏程 转载自 中国企业网 | 2015-01-12 17:05 | 收藏 | 投票

 ​深圳房地产龙头企业佳兆业集团日前公告称,未能偿还4亿港元汇丰提供的融资贷款。这是该司董事会主席郭英成辞职触发的强制性提前还款。该司称此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

 

这是2015年中国资本市场首例违约。2014年11月佳兆业上千套房源被深圳市政府有关部门锁定,国内媒体称郭英成辞任涉及深圳落马政法委书记蒋尊玉案。

 

佳兆业是深圳本土龙头房企,连续三年荣获“深圳地产资信十强”。2009年12月赴港上市后三年内,该司销售额增长2.4倍,从2010年的刚过百亿元增至2013年的239亿元。2014年上半年,佳兆业以16.7万平方米(1801套)的成交量、41亿元的成交金额,超过行业龙头万科,摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军。

 

佳兆业以运作城市旧改项目闻名业内,其快速扩张与深圳当地政府有千丝万缕的关系。随着近期深圳市委高层、政法委书记蒋尊玉落马,佳兆业也一步步深陷泥潭。

 

2014年10月,郭英成就被传涉及落马官员而被带走。11月底深圳多个楼盘被爆出遭当地国土部门“锁定”,目前除前海广场外,佳兆业在深圳的所有预售项目都已经被锁定而不能销售

 

2014年12月4日,因“锁盘”事件停牌一日的佳兆业发布复牌公告,称郭英成及其两兄弟控制的公司主要股东向另一主要股东——生命人寿的全资附属富德资源投资转让5.755亿股份,约相当于已发行股本的11.21%。敏感时机的股权转让引起市场恐慌,当天复牌的佳兆业盘中一度暴跌12.55%。

 

12月10日,佳兆业突然宣布郭英成辞任董事会主席及执行董事,郭英成胞弟郭英智也辞去执行董事一职,大股东郭氏家族再无任何人出任执董。12月28日,佳兆业发布公告称,执行董事及董事会副主席谭礼宁和首席财务官张鸿光均辞职。

 

佳兆业港股((01638.HK))自12月29日起停牌,昨日该司称将继续暂停交易,待进一步公告。12月一个月内,佳兆业股价暴跌约50%,单月跌幅创最高纪录。国际信用评级机构标准普尔称,董事会主席与副主席辞职后,佳兆业今后几日可能面临“更多挑战”。另一国际评级机构穆迪已将佳兆业的信用评级由B1降至B3。

 

深圳一位地产老板向《华夏时报》表示,佳兆业事件可能比想象的更加复杂,“如果只是与深圳市委原常委蒋尊玉落马案有关,没必要把佳兆业全深圳的项目都锁起来,显然没有这么简单。”

 

深圳市房产登记中心的工作人员向该报表示,佳兆业的楼盘停止办理手续,该部门也没有接到过任何正式的文件,都是口头通知。相关人士称:“这是从未有过的事,而且也不是我们国土部门单方面管理,涉及多个部门,有的跟我们部门也没关系。”

 

来源:华夏时报

 

附:2014中国房地产十件大事

 

纽约时报消息,2014年,房地产市场风云突变,各项指标高位回落,全国主要城市房价出现集体下跌。政策面适时作出调整,下半年起,限购措施基本退位,信贷环境持续好转。年末召开的中央经济工作会议未提及房地产业相关内容,可见楼市调控“去行政化”方向确立。但同时我们也应看到,房地产市场上投资需求日益减少,且被理财产品、海外置业等分流,使得整体需求回落。

 

长期来看,一线城市的人口持续流入,带来稳定的市场需求,因此吸引了诸多房企开始积极购地。新型城镇化的推进,成为市场长期发展的重要支撑;而大规模的“棚改”则能平衡商品房建设放缓对于经济增长带来的负面影响。然而城市间的分化依然明显,虽然一线城市年底销量回升,但部分三、四线城市存量仍在高位,供大于求情况严重。

 

从行业层面来看,房地产中介行业在市场调整及电商冲击的双重压力之下,今年不得不面临变革调整;此外,万达作为国内商业地产的领先者,经过九年的酝酿,几经波折的上市计划终于在今年年底实现。

 

一、全国主要城市房价集体下跌

 

从今年2月18日至20日的三天之内,杭州共有八个楼盘加入到降价大军当中,降价幅度最大高达5000元/平方米。紧随其后,2月21日常州豪宅项目出现大幅降价。杭州、常州两地掀起了2014年的降价风,并逐渐扩散到全国其他大中城市。

 

国家统计局公布的全国70个大中城市新建商品住宅价格指数,从5月起连续七个月出现环比下跌,其中8月环比跌幅达到1.2%,创2011年以来新高;至于发生环比下跌的城市数,9月、10月均达到了69个,同样创下2011年以来之最。就具体城市而言,在11月数据中,除厦门和郑州,其他68个城市的房价均发生同比下跌,杭州更成为同比跌幅最大的城市。

 

二、限购退位,楼市调控去行政化

 

2014年,全国房地产行业各项指标均高位回落,同时市场逐步显现出趋势性变化。正是在此契机下,各类肩负特定历史诉求的行政干预手段适时退出。

 

整体来看,中央已从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向,转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。于是“限购”、“限贷”、“限价”等各项行政干预手段在持续退出——限购方面,据中原研究院监测,全国约有47个城市曾执行过住房限购措施,而至2014年末,除北、上、广、深四大一线城市及三亚外,全国其余城市均基本取消了针对购房的种种限制;限贷方面,今年9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(俗称央行“930新政”)对拥有多套住房家庭、及非本地居民的住房贷款禁令一并取消,由各商业银行具体确定。

 

三、信贷环境好转,促进市场复苏

 

2014年楼市销售突然陷入低谷,信贷紧张是其背后的主要原因之一。同时,个别小房企因资金压力倒闭、房地产信托违约等负面消息集中在年初爆发,也影响了市场信心。2月底兴业银行[1.48% 资金 研报]宣布,停办房地产夹层融资这种利于开发商在项目获批销售前筹集资金的金融服务。以此为标志,其后各家银行纷纷收紧了面向房地产行业的各种融资。不仅开发商融资受限,个人按揭贷款也受到很大影响。

 

对此,央行与银监会9月30日联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,将政策重点从以往的鼓励首次购房需求,扩大到支持改善型购房需求。而在11月21日,央行意外宣布降息,随之而来的信贷环境变化,对于当下房地产市场的影响举足轻重。在基准利率下调的前提下,房贷实际利率也有望从阶段性高位逐步回落。

 

四、中央经济工作会议再度未提房地产调控

 

12月9日至11日,2014年中央经济工作会议举行,明确经济发展进入新常态。对于房地产市场——包括住房问题,则未作出任何直接表态。

 

对比过往两年的中央经济工作会议,2012年提出“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”;2013年虽未提市场调控,但从民生工作的角度出发,要求努力解决好住房问题,特大城市要提高住宅用地比例。

 

而2014年的会议对房地产相关内容只字未提,进一步体现出中央层面对房地产市场统一调控的时代已经过去。2015年,中央将延续当前的调控思路,地方政策则会取决于各地市场变化,具有更多灵活性。

 

五、一线城市土地市场一枝独秀

 

2014年全国土地市场整体处于平淡期,但城市间的情况分化严重,一线城市表现明显好于其余城市。开发商为规避风险逐渐回归一线城市,中原监测的十家标杆房企在一线城市购地占比,为2009年以来历史第二高位。

 

从地价表现来看,根据中原监测的40个城市前11月所有用地的平均楼面地价看,一线城市得益于热点地块的持续入市,同比上涨约54%,而二线城市微跌约4%,三、四线城市小幅下跌约6%。

 

与此同时,一线城市热点地块虽受追捧,高溢价地块不断涌现,但成交热度依然低于去年,凡宅地必高溢价成交的现象不再;且从成交土地的可建面积和新房销售面积对比来看,一线城市土地供应不足现象已经得到改善。”因此,房企后续拿地必须结合区域存量及未来前景综合判断。

 

六、京沪流动人口聚集态势加强

 

11月18日,《中国流动人口发展报告2014》发布,显示流动人口流向集中的趋势不变,特大城市人口聚集态势加强。不同省份的跨省流入人口数量发生较大变化,上海、北京作为全国两大核心城市,吸纳跨省流入人口的趋势进一步增强,两地的全国流入人口数量皆有所上升;而广东、江苏两省的跨省流入人口降幅较大,这是由于劳动密集型产业向内地转移的力度加大。人口净流出省市的未来房地产需求有限,而经济发达城市稳定的人口增长带来稳定的住房需求,依然发展前景看好。

 

七、城镇化推动农业转移人口落户

 

3月16日,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》正式发布,推进城镇化健康发展,成为优化经济发展空间格局的重要内容。规划提出,到2020年,常住人口城镇化率达到60%左右(目前为53.7%),户籍人口城镇化率达到45%左右(目前为36%左右)。

 

为此,户籍制度改革成为关键所在,尤其是如何实现大约1亿农业转移人口落户城镇的问题。国家相关部门表示,要优先解决好进城时间长、就业能力强的人口落户;农业转移人口市民化成本分摊由政府、企业、个人共同分担,其中公共成本主要由政府承担。而对于不同规模的城市,将进一步实施差别化落户政策,同时加强建立居住证制度。对于城区常住人口在500万以上的城市,人口规模将严格控制,并完善积分落户制度。而对于中小城市,则将全面放开或有序放开落户政策。

 

城镇户籍所带来的优质医疗、教育资源,是吸引农业人口转移的主要因素。因此开放中小城市户籍是新型城镇化得以落实的前提条件。而城镇人口的持续增长,将带动全国住房需求稳定增长。

 

八、“棚改”计划,平衡了商品房建设放缓

 

今年3月5日,国务院总理李克强作“两会”政府工作报告,提出改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。这对未来房地产市场,尤其是重点城市将产生显著影响。

 

与之前的保障房建设计划不同,棚户区改造在经济收益上更有保障。在大城市核心区等土地价值高的区域,可进行商业化“棚改”操作,地方政府和开发商均能取得收益。同时,被改造棚户区内的居民,不论是采用货币或实物补偿,均将在住宅市场产生新增需求。而且,被改造区域基础设施优化,将提升区域房地产价值。因此,棚户区改造既是一项民心工程,也是政府对经济“微刺激”的重要手段。

 

九、房地产中介行业面临变革

 

6月13日中央发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》,将房地产经纪服务的收费定价权下放到省级政府自行决定。未来,房地产经纪服务收费有望逐步走向市场化,服务费用将和中介公司的服务质量挂钩,由市场决定。

 

事实上,2014年房地产中介行业一方面受到市场销售下行带来的业绩下滑压力,另一方面不得不面对互联网平台冲击所引发的行业变革,于是开始探索新的经营模式。最终何种模式能够成为最终赢家,还有待市场检验。

 

十、万达九年上市路终成真

 

作为国内商业地产的领军者,万达集团经过九年酝酿,几经波折的上市计划终将在今年实现。对于国内大量有意进入商业地产领域的房企而言,万达上市提供了一个规模快速扩张和获得稳定投资回报的成功样本。

 

集团旗下的地产公司万达商业地产拟于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。此次万达商业发售H股为6亿股,指定发行价在41.8至49.6港元之间。据《纽约时报》报道,最终以接近招股价区间高端的48港元定价,筹得约37亿美元,成为亚洲市场今年最大的IPO。此外,11月28日证监会发审委通过了万达院线的A股首发申请。

 

如此,万达集团的商业及电影院线两块核心资产,将双双登陆资本市场,在H股与A股市场齐头并进。随之而来的,万达正在向“全球最大的线上线下生活消费和文化娱乐平台提供商”(据新华房产报道,在12月初的一次香港媒体发布会上,万达商业非执行董事王贵亚曾作此表示)这一目标迈进。




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个人简介
冯鹏程教授 全国著名资本运营专家 对外经济贸易大学中国资本运营研究中心主任、教授 中国人民大学经济学博士 厦门大学工商管理学博士后 北京大学总裁班授课教授 清华大学EMBA班授课教授 中国人民大学EMBA授课教授
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