为什么以商家为中心的模式已经行不通
通常商业地产开发是以客户为中心,这个客户是商家,是商业地产的终端消费者,不是商业(商品、服务)的终端消费者,那么以这个客户为中的的战略定位就会放在招商上,而不是放在消费者上。这就是常规的,一般定式的战略策划。
一般情况下的商业地产定位,主要对城市研究,商圈调研,消费者分析,竞争对手进行技术性商业分析。虽然很多人知道还有新生代的消费理念,新的消费需求,不断变幻的“常态”市场要考虑进去,但是很难把人文、创意艺术融合进来进行战略定位策划(规划)。一方面是趋势问题,市场的垄断性比较强,常规商业也没有饱和,所以也不用超常规思维做战略,做开发,另一方面是策划人(领导者、投资者等)问题,还没有认识到这个问题的重要性。同时,一些设计机构在做商业地产设计的时候又太艺术化了,有时却对上了一些不懂战略的投资者眼光,走向了另一个极端。
中国经济的“常态”约10年左右一个变化,与之前20年相比,以后的“十年”总体来说是强调经济的运行质量。虽然每次都会更加接近“市场化”,但是任重道远。这个阶段还是那种“来这里做生意比较头疼”的阶段,即完善市场的国家和地区(港澳台)来我们市场经济不完善的地方“很头疼”的阶段。这样的“阶段”作用于城市、房地产、商业地产、泛商业地产方面就会更加复杂。再有,在相对竞争比较小的城市与地产开发领域,随着“常态”的变化,优化、更新,以前犯下的错误(粗放式的城镇化开发建设带来的问题)开始累加,一方面要纠正以前的问题,另一方面还面临新的问题(如何市场化,在市场中公平竞争)。
随着中国市场化进程的加快,产业发展与计划市场经济之间的碰撞就越来越厉害,不单是体制上,更多地表现在产业市场上的彷徨,加之中国特有的人文文化因素,经济运行中的不确定性导致商业运行的不确定性。致使各个主体之间合作越来越复杂,合作已经不仅仅是商业之间的合作,也是商业与城市的合作,商业与区域的合作,商业与商家的合作。在这个过程中需要谋略,谁能筹划的好,谁就能掌握先机。强调其中的人文特色,让常规策划那种围绕项目为中心转到以消费者为中心的超常规策划上来。
待续......
戴欣明《人文商业地产策划-发现味道》著作节选