常规的战略定位模式已经失效

戴欣明 原创 | 2015-09-01 14:47 | 收藏 | 投票

常规的战略定位模式已经失效

笔者工作室曾经在三线城市改造一个项目。项目在湖南某三线城市市中心,五层楼,做“女人世界”,这种商业模式在很多地方是成功的,但在他那里就不行,租户纷纷关店,生意不够维持。委托我们工作室后,我们进行了为期一周的调研,发现这个项目是典型的“地段、地段,还是地段”的策划模式,老板在做“女人世界”之前没有找专业策划,自己认为这么好的地段,做“女人世界”一定行,属于拍脑袋的策划模式。

“工作室”调研分析的结论是这个地方周边都是电子商城,卖假货,山寨产品的盘踞地,还是卖发票的地方,三三两两,四五成群的人们都不是好人的感觉,这样的地方做“女人世界”明显没有安全感而言。经过访谈式调研也进一步证实了这点。后来,工作室重新定位,让这栋楼成为电子商城的配套,把一栋楼分成两边,各占一半,一边一、二层做餐饮,三、四、五层做写字楼,另一边改成商务酒店,六年过去了,每年都有可观的盈利。

“地段、地段,还是地段”的策划模式在经济快速发展的时期具有不适合的地方,这个说法比较适合旧城改造,因为这个说法也是以香港的商业环境提出来的,并且香港已经走过了需要开发新城的阶段,所以在旧城改造上,这个说法还依然适用。但在内陆,这个说法在老城区比较适合,因为经过若干年的商业沉淀,商业生态基本上已经确立。在新开发的地方就不一定适合,因为新的商业生态系统没有建立起来的情况下,就只能是“定位、定位,还是定位”。

可以说,如果一个策划人、投资者还信奉“地段、地段,还是地段”的唯一原则,那么思维模式已经落后了。这个真理在现在是个悖论,原因是地段论认为没有地段优势就不能开发,那么那些之前曾经是荒地的,如今是红红火火的商业又是怎么出现的哪?所以我认为,地段的问题是可以用战略定位来解决的。比如,宜家家居、山姆会员店在中国开始经营选址的时候,选择的地段通常并不是我们看到的黄金地段,但是他们却能够经营的如火如荼,同时也让这些地段成为“黄金地段”,这足可以说明这是由宜家家居、山姆会员店的战略定位(包括业态组合战略定位)决定的。类似的不胜枚举。万科地产项目也是如此,有些地块比较偏远,但却能够形成旺地,其它楼盘得跟着开发。同样一块地,万科来开发后的价格与不知名的开发商比,价格会高出20-50%之间。虽然有品牌因素,但是万科在项目的战略定位上投入也是一般开发商所不能比拟的。

没有严格意义上的差的地段,只要有严格的、系统从战略定位策划,差地段的项目完全可以变成优质项目。

待续......

戴欣明《人文商业地产策划-发现味道》著作节选

 

个人简介
每日关注 更多
赞助商广告