2016地产营改增面临的挑战预测及应对措施

彭兴勇 原创 | 2017-03-16 21:27 | 收藏 | 投票
关键字:预测 应对 营改增 

 无论采取全款或按揭销售,销项税额筹划空间有限,重点在进项税额管控上,这又要从业务合同的签订入手。税改新政对成本\采招\财务等环节提出了新要求: 成本部有税费考量,合约部有价税约定,财务部尽可能明确对前端业务的细节要求。

现行建筑业计价仍采用记取综合税率,即为整个造价3.41%。 营改增后,其课税对象、计税方式以及计税依据都将发生重大变化。现有造价模式必将改变,相应税率配套工程造价和计价体系,特别价税分离更彻底。

一、     业务环节: 合同及应对措施

1.  存量物业:销售时机\税负转嫁

变化1: 营改增后,总售价不变,营业利润有变化

措施1:如有出售意愿, 在营改增前尽快销售库存。若未来增值税17%,可以通过降价10%让利规避未来高税收,尽早实现资金回笼;若未来增值税11%,则没有必要让利避税。

变化2: 营改增后, 向业主转嫁税负,售价增加

措施2:  基于年前商业大厦测算:若未来增值税率17%,售价涨幅在4-10%区间;若未来增值税率11%,税负没有变化,无需涨价。

2.  采招管理: 投资人资格认证\评标方法\合同条款

变化1供应商管理: 是否为一般纳税人,直接影响增值税税负

措施1:原则上选择一般纳税人合作,对现有合作单位整体梳理,按类别与纳税人资格,该替换的就替换。因为选择一般纳税人,取得增值税专用发票且税率高(6%\11%\17%)并可抵扣。如果选择小规模纳税人普通发票不能抵扣;税局代开3%增值税专用发票,抵扣也比一般纳税人低。

变化2评标标准变化: 单纯总价控制是不够的,需关注进项税额

措施2: 营业税体制下评标只需进行总额控制,但增值税体制下,评标应当以增值税不含税价进行合理最低价法评定中标单位,同时兼顾进项税额。

变化3细化涉税合同条款:

1) 发票尽可能约定提供增值税专用发票,不再是普通发票;

2)  结算方式尽量约定选择分期付款、分期取得发票, 以缓解纳税压力;避免先付款后开发票。税法规定,分期付款方式取得的货物,其进项抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期,可分步取得递延纳税的好处。

3)  对于跨越营改增时点项目,尽可能在合同中明确营改增点后开票,以降低成本争取供应商进行配合。

4) 改变总包范围: 高税率的大宗物资,由甲方直接采购或由自设经贸公司供应给甲方,估计这是甲乙双方博弈焦点(进项少,建安企业也疯狂,争夺进项应在乙方未察觉时早下手),同时尽可能增加精装修比重,取得更多的进项发票,降低税负就是增加盈利空间。

5) 分包合同、材料采购合同等,应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票,增加发票违约责任条款。

6) 约定票款对象一致,超过开票日180天须退票重开(同时内部发票传递有时限规定),对方提供购销清单凭证、增值税发票后再行付款,减少不必要纠纷,杜绝三角债涉税风险。(国税发「1995192号)规定抵扣进项前提:  所支付款项的对象,必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致)。没有货物\劳务往来的发票,以及对开发票,均视为虚开发票!没有购销清单,超过法定认证期限180,均不得抵扣进项税额。

7) 代扣代缴(含境合同)、履约期限、地点、方式等,也需要密切关注

增值税是有严格管控的税种,过去房企让建安公司虚开发票(订立虚假合同、虚假决算、虚假支付)会受到节制,且因为增值税还砍过人头(有法律条文支持)。未来的税收筹划空间进一步被挤压,需谨慎从事。

二、          财务方面: 挑战及应对措施

变化1核算与管理难度加大: 应缴税金-应缴增值税(3);收入与成本均价税分离核算;核算\分析\定价均增加难度与工作量。例如: 成本如按会计科目测算,是基于不含税进行财务指标测算,税率多样且供应商资格不确定;基于合约规划测算,根据不同合约类别,供应商资格进行税率设置并测算不含税成本,这需要有合约体系基础\管理到位。另外,还有不同税率混业销售,也应分别剥离再测算。

变化2 税务管理更复杂:计税模式导致税负变化,开发节点会造成年度税负不均;新增发票抵扣认证环节等。

措施:

1)财务改进记帐程序,完善财务分析与定价机制。

2)完善内部控制,票货款三流合一: 及时取得抵扣发票加强发票认证管理[u1]  防范虚开增值税专用发票。

3)加强工程决算管理,及时工程决算,及时取得发票,不应拖延;提高会计核算质量,笔笔账目有合法的原始依据,坚决做到没有发票不得抵扣,提高会计核算的及时性。

4)基于税改新政预期,进行盈亏平衡\总体税负\现金流影响的测算,制定并落实业务\财务税管措施。   

经测算,增值税税率11%,成本占收入比(均是不含税)比例大于51%,综合税负小于营改增前。增值税税率17%,成本占总收入比例大于67%,综合税负小于营改增前。

但一期已销售物业成本占收入约40%(均价2.7万元,成本1万元),均达不到两税率的平衡点,二期也存在类似问题: 即无论是11%还是17%的税率,未来的综合税负均是上升的。增值税空间大,其税负自然会提高,这也是国家未来控制地产的方向,以价控税,远远比政策调控地产更简洁,舆论诟病也少。

税改新政,存在诸多变数:

1)  期初存量是否能抵扣?土增税是否取消与营改增同步,避免重复征税?

2)  未来的土地等支付政府税费,是否可简化抵扣?

3)  过渡期政策有哪些优惠,如完工工程和未售磬物业,如何利用过渡期政策?

4)  地产业能否向上游产业扩张,利润转移或分散?商业甚至是经营模式如何应变?

5)  不动产租赁营税率是多少?与出售物业有多大差异?如何利用二者税率差异进行筹划?二期物业未来是直接出租还是再经商业公司出租?也许会有商业模式的创新。

在政策出台前,企业应提前从内部先着手梳理梳理现有采购销售合同、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和内控制度等。需要企业领导、销售、采购、营销、成本及法务等部门参与谋划、全盘考虑、积极应对,使营改增能在房地产企业顺利平稳过渡。

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