地产财务的建议措施

彭兴勇 原创 | 2017-03-17 10:27 | 收藏 | 投票
关键字:地产财务 建议措施 

 财务系统主要工作是充分运用ERP信息技术、管控手段,通过打造一个高效、增值的财务团队,来合理配置、利用企业资源。财务总监主要职责是以推动企业增值为主线,把“团队建设”、“信息技术”融为一体,实现财务管理持续地螺旋式提升。这需要财务总监具有较高的业务素质和思想品质,较强沟通协调能力,此不赘述。

下面着重从融资渠道、集团管控、财务管理三方面粗浅的谈一谈工作想法,不周之处,还请批评指正!

总的来说:财务以全面预算管理为纲,以全面风险管理为目,做到纲举目张。换言之,在财务领域需要做到“四纲八目”(图略)。四纲:国际化、信息化、财务业务一体、股东价值最大化;八目:资金管理、资本运作、战略管理、预算管理、财务管理、绩效管理、团队建设、风险控制。 

第一个方面资本运作:打通融资渠道,有效监管,合理调度

我司处于高速成长期,又新入地产行业,资金资源短缺是难免的。同时又面临着专业能力弱、项目经验缺、开发资金匮乏。受政策影响,银行放贷难,这需要融资创新,探寻适合自己的融资方式。

低价拿地,寻求大公司合作开发:充分利用当地政府资源拿到低价地块后,尽快寻求绿城等大公司合作开发。我司以地入股合作开发,一是背靠大树,利用其资金及渠道优势,化解自身融资困难,二是借机树立我司品牌、口碑,三是继续锻炼队伍。一方面,我司需要规避风险,另一方面大公司也需整合当地资源。合作时,还需要找到恰当的切入、平衡点。此外,也可采用建筑企业合作开发、互助性担保、公司内部融资、民间融资、委托贷款等方式。

借连锁酒店产业,发展中小企业私募债:初探,公司基本具备发行中小企业私募债条件,优点:对资金用途、利润要求较为宽松,期限1-3年;缺点:融资规模受净资产规模限制,融资成本约12%。本月初,受ST超日(002506)公募债违约,9000万元利息无法支付影响,金融机构对发私募持谨慎态度,但如酒店公司财务、运营状况良好,发行私募债还是有可能的,且私募利率、期限均较信托融资更优惠。发债优势见下表(表略):

下图为证券公司正在发行一期类信托产品,支付给投资者年化收益率12%,再加4%承销费、管理费,由地产公司承担的利息16%,且资金规模小、期限仅1年。因此,信托类融资可能超出我司承受范围。

借道香港金融市场,争取外币借款:公司规模小,优势不明显。这让我想起在上一家公司上市前的艰难时期,先行通过引进史玉柱、涌金系等知名人士入股,再迂回向金融机构借贷、股市IPO。主要是利用名人名企渠道,我司是否有类似名人名企资料可资使用,再行通过外汇借贷、借壳上市再融资?

借助瑞士银行,寻求贷款融资:融资成本高于委托贷款,为两种:一类是期限超过8-10年的,每年支付较高本息,到期后不必归还本金;另一类是期限5-8年,每年付息到期还本。但融资额度受保证、担保、抵押影响,综合融资成本在12-14%。

资金监控方面:集团应实施资金的统一管理与监控,一是不允许存在账外账或“小金库”,不留风险隐患;二是应建立资金流模型,科学、如实地进行资金预算,按资金预算办事;三是通过现金流情况分析,掌控经营是否正常、投入产出是否合理、偿债能力是否足够、货币回笼是否正常等。

第二个方面集团管控:集团财务要抓大放小,狠抓基础管理

我司业务集中在烟威地区,建议财务系统实行人事、业务实行垂直管理,努力打造业务型财务梯队:会计面向昨天的业务核算,财务面向今天的问题管理,总监、经理面向未来的发展筹划。

在管理层面上,集团财务负责资金、人事、绩效,子公司财务合理授权。

在技术层面上,集团财务应还要做好:1.四个集中:会计集中核算、资金集中管理、资本集中运营、预算集约调控。2.六个统一:统一会计政策、统一会计科目、统一信息标准、统一业务流程、统一成本标准、统一组织体系。近期来看,集中、统一不是大问题,建立健全完善各种标准体系,即树标才是主要问题,只有先内部树标,才会对标找差,相应的优化流程、完善配套制度(资金、成本、费控),增强财务管控能力(预算、内控、税筹),提升运营效率和效益。

第三个方面财务管理:核算为管理所用,财务支撑业务

我司的经营决策还是投资决策,都需要有一个强有力的会计信息系统支撑。

在决策中,对于机会成本等应用、量本利分析、投资回报率等应用以及现金净流量及其现值的衡量计算,经济增加值等等,都是财务总监在董事会作出决策前可以提供的专业咨询参谋意见。除外,还可提供可非财务信息。如行业分析、政策研究、决策实施后影响、决策前管理创新、决策后趋势等。这些财务与非财务信息,保证决策的科学性是极其有用的。

在管理中,财务总监领导部门向各级经营班子提供有关资金、成本和利润等方面的信息,发现问题,提出建议,纠正偏差,解决问题。如资金,资金从什么渠道取得?结构合理与否?运用与分布状态是否得当?债权债务的额度及期限如何?现金流动的方向、结构和净流量状态怎样?节约资金的有关途径在哪里?再如竞争的要素首先是价格、质量和服务等。价格竞争是与财务部门息息相关,本质上是成本高低竞争。因此,购建成本、材料采购成本、工程成本、销售成本、取得资金成本等等,都是应当是财务总监关注的信息。

此外,财务向股东、银行、税务、中介等及时提供财务信息,处理好关系。

总之,财务总监要当好领导的参谋长,当的合不合格的检验标准:是否已习惯性成为领导探讨问题的第一人选。

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