地产评论 别墅主义

钮海津 原创 | 2018-10-28 12:33 | 收藏 | 投票
关键字:钮海津文集 

 

目录

 

P004    地产评论  22篇

 

P077    别墅主义  6篇

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

钮海津文集之为人作嫁衣裳之余

 

 

 

地产评论

多少楼台未被风吹雨打去

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这辑文章选自1996年由国营媒体转入民营媒体的职业总编辑钮海津,于2003年-2008年期间发表在 《亚太经济时报·亚太地产周刊》 《房地产导刊》 《南方房地产》《粤港直通·置业》《财富故事》《中国房地产报》等报刊的文章选辑。

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《地产评论》(1)

地产就是文化

钮海津

 

地产和文化有一个非常共同的特点就是创造。

有一位国外著名的理论家来中国,他说你们做文化研究的,一定要把很大的比重放在研究你们中国的建筑上,因为通过这些建筑可以看到中国的文化走向。

地产商也可以说是文化人,但是现在衡量地产商的标准就是你盖了房子能不能卖出去,能不能卖得好,卖得好你就是大爷。应当加一个标准,就是大家十多年之后看你的房子,对城市是不是增加了一种景观。除了居住的功能之外,是不是对社会还能产生附加值。

地产人要在更广大的普通建筑中体现出更多的艺术性、文化性,这可能就是我们作为地产人对文化的理解。

地产项目已经对整个城市的空间产生了恒久性的影响。在文化方面,相对项目来讲,是用比较低的投入,就可以收获比较大的产出。

地产应当做成高档文化产品。高雅文化可以和城市文化联系起来。

由于物质的匮乏,中心城市过去几十年的建设,把文脉都切断了。文化对每个城市都有很强的导向,在国际化的技术、材料、理念引进的同时,塑造我们自己的人文特色。

发展商就是在自己开发建设的过程当中,也很难定位我们今天的消费群体,人们不仅要寻找一个物质的寓所,其中很多人在寻找一个精神的寓所。

相信总有一天,中国会产生自己的建筑文化、自己的建筑符号,日本就是佐证。

日本在走了100年的西方化道路之后,它不断地批判、不断地吸取,形成了自己的建筑文化。

一方水土养一方人,在中国这片国土上建的东西,肯定归根结底必须是符合中国的文化、中国的水土、中国的本质,这样才是文化的基调、文化的体现,并以此成为建设文化大省、文化大国的一支中流砥柱。

2003-10


 

 

《地产评论》(2)

《亚太地产周刊》主编钮海津点评

2003年国庆节黄金周地产广告

(本文原刊于《亚太地产周刊》,我们仅从网上查到16-39条,前面的1-15条已丢失.)

 

……(原报刊地产栏目第一版丢失,只余第二版部份)

 

16: 逸彩庭园,生活实在好

整体印象--布局紧凑,井井有条,言不多,很实在。

图片印象--大图说景,小图补充,楼址示意清楚。只是右上角的"香港影视红星张可颐"形单影只,无以依托。

文字印象--在有限的空间把方方面面讲得头头是道。

可圈可点--图文相扣,得益买家细读。

广告星数--★★★★☆

 

17: 荔港南湾,蓝钻水岸

整体印象——布局提纲挈领,导购昭然若揭,图景及文字有吸读力。

图片印象——清水青天,有纯净之地的引力。可惜不肯给楼址示意图一席之位。

文字印象——主文的三个排比句是"主打"老广州人的,销售对象选择正确。

广告星数——★★★☆☆

 

18: 合生六盘,十全十惠

整体印象——布局良工心苦,尽心竭力,六个楼盘一起让读者选择,广告者心情可以理解,但这与六套房子让读者选择的效果是不一样的。

图片印象——五张小图未起促销作用。

文字印象——《十全》和《十惠》是本版广告的重中之重,动人心弦。

广告星数——★★★☆☆

 

19: 侨林苑 怡雅苑 金秋巨献

整体印象——布局有鼎足之势,一身两役。北南两个盘,一个是入户良机,一个是绿色生态楼。供读者两思量,选一头。

图片印象——不动人,但选得还好。

文字印象——传统,直白,有一说一,有二讲二,了解购房者的需要。

可圈可点——楼址图示很清晰,说明广告者很期望读者亲临楼盘。

广告星数——★★★☆☆

 

20: 华标涛景湾,一线江景豪宅

整体印象——布局飞遁呜高,如登春台。这是一个很吸引读者细阅的售楼广告。

图片印象——远景知环境所在,近景知外形所立。

文字印象——主文"一线江景豪宅,尊贵与智慧所在",前句以大景证实,后句倘无旁证。

可圈可点——B栋标准层平面图清楚可人,是最能让购房者和搜房者细阅之处;楼址图示肯占用这么大的版块,销售电话肯使用这么大的字号,证明广告者是一个有心人。

广告星数——★★★★☆

 

21: 侨林苑 怡雅苑 金秋巨献

整体印象——布局有鼎足之势,一身两役。北南两个盘,一个是入户良机,一个是绿色生态楼。供读者两思量,选一头。

图片印象——不动人,但选得还好。

文字印象——传统,直白,有一说一,有二讲二,了解购房者的需要。

可圈可点——楼址图示很清晰,说明广告者很期望读者亲临楼盘。

广告星数——★★★☆☆

 

22: 华标涛景湾,一线江景豪宅

整体印象——布局飞遁呜高,如登春台。这是一个很吸引读者细阅的售楼广告。

图片印象——远景知环境所在,近景知外形所立。

文字印象——主文"一线江景豪宅,尊贵与智慧所在",前句以大景证实,后句倘无旁证。

可圈可点——B栋标准层平面图清楚可人,是最能让购房者和搜房者细阅之处;楼址图示肯占用这么大的版块,销售电话肯使用这么大的字号,证明广告者是一个有心人。

广告星数——★★★★☆

 

23: 维多利广场,天河白领银座

整体印象——布局富丽堂皇,琼楼玉宇,新商场开张了。

图片印象——前门全景展示了这里是一个好的购物环境。

文字印象——"白领银座"诠释无字。

广告星数——★★☆☆☆

 

24: 富力金秋置业第2激

整体印象——布局开门见山,开诚布公,"第2激"乃"280套一口价97折"是也。

图片印象——街舞少年背着的97折无相关意义。其实印象中富力曾做过很好的图画。

文字印象——富力从来都是通盘售楼,整体为七八个楼盘卖广告,以至"最后阶段!绝好良机,岂能错失!"之句未能落在实处、确处。

广告星数——★★★☆☆

 

25: 广州雅居乐,欧洲故事

整体印象——布局一潭知秋,匠心独运。这里在讲欧洲故事吗,于是要看看下文。

图片印象——安静得让人呼吸也不敢大进大出。

文字印象——两个亮点。一是"DINK一族"隆重推出,有意思;二是10月1日—7日的演出节目,也有意思。

可圈可点——楼址图示"巧妙"地移近了华南快速干线,许多人因此会把车兜进去看一看。但下不为例。

广告星数——★★★☆☆

 

26: 尚海,明日开盘

整体印象——布局标新立异,海天连,天海联。

    图片印象——两个女性雕像瞭天望海,意头不好。

    文字印象——"超越别人,先超越自己"的八个诠释过大以至过空。

    广告星数——☆☆☆☆☆

 

27: 左岸,爱上丽江可能有99个理由

整体印象——布局力不从心,但确有些左岸味。编排欠点睛之作。

图片印象——路灯的太多,户室的没有。

文字印象——"只需1次亲身体验你就会100%为她心折"这句话说过了,对读者有反弹力。

广告星数——★☆☆☆☆

 

28: 《伊顿18,英伦皇冠的巨星》

整体印象——布局干云蔽日,江郎才尽,难显英伦味道。

图片印象——大图特色不足,小图细致有加。楼址图示清楚,虽然夸大了自己的领地。

文字印象——文字是整版广告的可读点。主文简明扼要,八则副文各所表达皆清晰。

美中不足——应当突出"即买即拥有英伦风尚生活"的现住优势。

广告星数——★★★☆☆

 

29: 保利丰花园,醇

整体印象——布局青钱万选,有思想,有商业思想,有商业文化思想。

图片印象——主图茶壶选位正确,"酌"出"三滴水"的图像很有想法。四张"邮票小图"把完善配套诠释得很清楚。楼址图示太虚。

文字印象——文字无甚亮点,因为图画已明里暗里一一表述。

可圈可点——这是一个定位很准确的售楼广告,其针对杂居在海珠区老街里不愿远迁但又希望提高居住水平的长辈们,即使住在洋房,下楼还可踏上青石板,即使上下电梯,出门还可度到滨江。住在南华街的长辈倘若提出买保利丰,儿女岂有拒绝之理?

广告星数——★★★★☆

 

30: 白云尚城,花样"戏"水

整体印象——布局自出心裁,找两个"鬼仔"跳水,白云尚城是孩子的戏水之地。香港明星佘诗曼、江华要来,但不知是"国庆期间"的哪一天?

图片印象——戏水者与楼宇联系得不紧密。舍得腾出版面做楼址图示。

文字印象——比图好。特别加粗的七条公交线路,凸显广告者是有心人。

广告星数——★★☆☆☆

 

31: 碧海湾,非凡的尊尚献礼

整体印象——布局雍容尔雅,但读者以为又是红酒广告。

 图片印象——一家三口的外国贵族在目视一位管家或仆人的金盒子,再细看,是演戏?台下有观众。左下角的楼外立面象写字楼。

文字印象——没有打动大伙儿的心。

广告星数——☆☆☆☆☆

 

32: 汇景新城,机会只属于少数

整体印象——布局水木清华,条理清晰。

图片印象——第一幅画确有"机会只属于少数"的感受。楼址图示清楚。

文字印象——"机会只属于少数"的诠释不足。

广告星数——★★☆☆☆

 

33: 第三金碧·森林居

整体印象——布局莫可名状,虽然确实有很多绿丛,可惜下半部的绿色不是树丛,截然分开了本应连于一体的整版故事。

图片印象——屋宇的角度不好。楼址图示清楚,但没有标注公交车路线。

文字印象——八重优惠条条可心,其余六点解释性表述也详尽,只是"十·一"购房欢乐节的节目无吸引力。

广告星数——★☆☆☆☆

 

34: 金碧御水山庄,生态山水城

整体印象——布局寸土不让,错纵复杂,面面俱到。

图片印象——实景拍摄的鸟瞰图角度好,细致有加,抢眼球,是个好地方。小图的一幢幢别墅标价很吸引人,但同一幢别墅的价格差距甚大,不知何解。

文字印象——五条解释性表述笔墨不多,言语清楚。国庆期间每30名买家的特惠很着数。欢乐购房节的节目也很吸引人。

可圈可点——最细致的服务在于免费接送点、屋村巴士、自驾车线路的详尽。

广告星数——★★★★☆

 

35: 金碧新城,今天特价开盘

整体印象——布局包罗万象,如数家珍,开宗明义:"开盘必特价,特价必升值",有户限为穿的好兆头。

图片印象——大图不真,小图太虚。楼址图示不清,但好在有看楼车说明。

文字印象——八条解释性表述清楚,但保安要约可否始终如示?

可圈可点——开盘价2418-2736元震撼市场,还95折!

广告星数——★★★★☆

 

36: 金碧新城,今天特价开盘

整体印象——布局包罗万象,如数家珍,开宗明义:"开盘必特价,特价必升值",有户限为穿的好兆头。

图片印象——大图不真,小图太虚。楼址图示不清,但好在有看楼车说明。

文字印象——八条解释性表述清楚,但保安要约可否始终如示?

可圈可点——开盘价2418-2736元震撼市场,还95折!

广告星数——★★★★☆

 

37: 金碧华府,尊贵四期

整体印象——布局水木清华,心到神知,文字引力大于图片。

图片印象——楼宇环境比较一般,亮点未现。楼址图示太虚。

文字印象——主文"空中花园天然氧吧,一梯一户南北对流"对目标客户有吸引力。每日特惠前10名买家也有吸引力。

广告星数——★☆☆☆☆

 

38: 雅居乐·雍华延

整体印象——布局寸土必争,图文竞茂,令读者无所适从。

图片印象——见微知著。

文字印象——开心见诚,以沫相濡,文案者真是很想读者前往落订的。

广告星数——★☆☆☆☆

 

39: 菲洛利别墅,非同凡享

整体印象——布局一清二楚,这里是接受只为高尔夫而生活的买家的,所以其词"永远只属少数"不过甚。

图片印象——选图有心,上图别墅,下图球场,谓之"高尔夫全家享",确切。但,楼址图示不够准确。

文字印象——闪烁其辞,荣耀之心基于底气十足。

可圈可点——运墨不多,言简意赅,利箭直指目标客户。

广告星数——★★★★☆

2003-10-18

 


 

 

《地产评论》(3)

一场抢夺生存的大战

钮海津

 

失去"五·一黄金周"大势的地产发展商们 ,今次在"十·一黄金周"发起了今年最后一次"只许成功,不许失败"的售楼总攻击,意在抢夺人客,抢夺定金,抢夺首期,抢夺按揭,抢夺生存,抢夺机遇。其战术、其炮弹、其目标、均落在广告媒介上。

9月30日这一天,广州城落下有史以来最多枚"售楼炮弹",长条的,横栏的,四分之一版的,二分之一版的,手到之处,比比皆是。其中整版的售楼广告之多创历史之最。真可谓琳瑯满目,令看楼者应接不暇。

本报地产评论组搜集了36幅整版的售楼广告,在国庆节期间数次开会,对其整版布局及图片文字诸方面一一进行点评,于今日公告获得"七个最佳"的11个售楼广告,以示敬意。敬投以整版广告的开发商,敬投以精心策划的营运者,敬投以诚意招商的售楼者,敬投以细心服务的设计者。

地产繁荣,广告载体是永恒的媒介,亚太地产评论组期待珠三角楼市下一战役又是一场斗华实、斗设计、斗心计、斗诚信、斗服务的大战。届时谁个弹冠相庆,我们拭目以待。              

2003-10-18


 

 

《地产评论》(4)

盘不多,但粒粒皆辛苦

钮海津

 

“十一黄金周”驾到,开发商销售商里厢,少人欢喜多人愁。

每年的"十一黄金周",广州楼市煞是热闹,一些俏货卖得火红火绿,老板天天喝烧酒,销士晚晚吃霄夜,一片莺歌燕舞的好景象。

不过这次惨了,楼媒受冷——广告量奇少;楼盘骤减——促销楼不多。

数广州新盘,"七八条枪十几个人"。国庆节期可观可赏的,东山区有东海嘉园的"城心林涧、淘金家园的"名筑"、东风广场的"丽晶阁"和"丽嘉阁";芳村区有逸彩庭园的"逸景轩";荔湾区有荔港南湾的"蓝钻水岸";白云区有江南世家、云景花园的"云景名都"、南湖半岛花园二期、金碧新城、时代玫瑰园、岭南新世界的"Fit House";番禺区有南国奥园的"北京组团"、锦绣香江花园的"翠屏苑二期"、广州雅居乐花园的"欧洲故事"和"灏湖居"、华南碧桂园的"翠宏台";海珠区有鹅潭明珠苑、金玫瑰苑的"金玉堂"、逸景翠园的"豪园居"、嘉仕花园的"尚海"、光大花园的"榕景四季"、天河区有世纪绿洲的"森心印象"等。

国庆黄金周推出的上述产品,多为旧盘装新菜,真正的新楼盘超不过十个。可是我们看到,上述这些产品已跨过概念炒作而进入到营销创新的阶段了。

想当年,"概念"压得让人以为自己大大落伍了,诸如"体育""白领""金领""教育""运动""健康""绿色""休闲""环保""生态""旅游"的社区令非概念住区的人们惶惶不可终日,跟着楼车屁颠屁颠地去看个究竟。其实不就是产品种类和价格高低呗,现在管这叫"性价比"。

还好,本届楼市黄金周少谈或不谈概念了。谈什么?谈交通便利,谈质量面积,谈服务承诺,谈地理位置,谈物美价廉,谈入学捷径,谈工作方便,谈生活情趣,谈绿化鲜气,谈靠山吃山靠水吃水,谈靠近马路买东西方便,等等。

一个"谈"字何止是谈话这般简单,要下大力气,要下硬功夫,要下重资金,要下真本事。谈时口轻轻,做时心重重。累苦了那帮职业经理人,累苦了那帮技术监理人,更累苦了那帮熟练和非熟练的技工们。

所以有了本文题目对这次国庆节楼市黄金周的小结:盘不多,但粒粒皆辛苦。买楼者,受益矣。

2003-10

 


 

 

《地产评论》(5)

不对流 不对撞 没有希望

钮海津

 

中国的重量级经济区域,当数长江三角洲城市群、环渤海城市群和珠江三角洲城市群。坦直地说,就地产层面,最浪费资源的,最无所作为的,当数我们珠三角城市群。

在中国城市综合竞争力排名中,珠三角的香港、深圳、澳门、广州、东莞高居第一、第三、第五、第六和第七位,脸面何等风光乃尔。可是,珠三角城市群的地产资源整合的行事不多,人们从媒体知道的,无非是本地企业到香港上市,香港企业到本地盖楼这种浅层次的经济信息。

回眸二十世纪八十年代轰轰烈烈的来料加工、转口贸易、人物往来、粤港对流的速度、量度之大,以至对撞的火花令世界为之灿烂,圆了珠三角兄弟姐妹们的黄金梦。

看看二十年后今天的地产形势,寥寥数家港资企业一直以客人的身份小心翼翼的在珠三角扒份儿,不联横,不融资,不收购,过着小农生活。而号称地产大锷的多个本地企业只敢北上抢滩,不敢入港抢食。粤港地产对流之速度、之量度无从可考,尤如死水一潭。虽有香港贸易发展局发力在广州举办"香港房地产服务博览"大型招商会,揽四五十家港资企业上门吆喝,但本地企业无一响应香港的技术服务。然而恰恰的是,本地企业最弱于香港的,乃地产技术服务!对流都无从谈起,更遑论对撞。      

或许整合大珠三角地产资源有这样那样的障碍,令整合左右为难,使各城市高素质的资源白白浪费。但看看西边的国家群吧,先是努力构建基础阶段的欧洲经济共同体,再努力,终成为世界大锷——欧盟——并统一了货币——欧元。如果他们不具有极度求生存的意念,今天的他们不过还是德国而已、法国而已。

地产是一个能小能大的项目,志短则刀耕火种,心大则横亘跨洲。前者无前途,后者有生机。粤港地产不对流,不对撞,珠三角没有希望。古道是:夫妻一条心,黄土变成金。今道是:粤港一家人,无所而不能。亚太地产周刊数度开版报道粤港地产对流资讯,媒介搭桥,用心于此。

2003-10-25

 


 

 

《地产评论》(6)

住城市别墅就是住城市幸福

钮海津

 

随着工业革命与现代技术革命的发展,商业活动的频繁逐渐成为获取财富的重要手段,人们聚集在一起,在城市这个平台上创造着更多的机遇。作为美好生活载体的城市更是因为信息与资源的集中具有独特的魅力,于是在新城市中诞生了中央商务区(CBD)。而在CBD区域中建起别墅群,是城市商务精神的核心载体,更成为商界巨子、精英阶层彰显不凡实力与身份的宿处。

纵观历史,横看世界,不难发现几乎所有真正的豪宅都占据着它们那个时代的核心地段。紫禁城无疑是帝制时代北京最高档次的豪宅,它占据着当时北京城的核心位置。纽约城最尊贵的地段无疑在CBD,CBD内最尊贵的地段无疑在核心区。位于CBD核心区的曼哈顿和长岛的别墅区,占据着今天纽约城唯一最"核心"的位置。      

贵为城市别墅区,必须具备几个条件:首先是独一无二的地段,其次是独一无二的建筑,第三是特殊身份的人士,三者缺一不可。世界上有些建筑,虽然数次易主,历世变迁,经过百年风雨却依然风采依然,甚至焕发出更加让人心仪的魅力。

商务成功人士根据区域价值和自身发展多选择在中央商务区置业。首先,这里距瞬息万变的商机最近、商务环境最为成熟,其次,这里是城市高素质人群最为集中的地方,人们需要一个身份展示、事业发展、财富递增的有效平台,再次,这里的生活方式与新经济保持同步,高效、便利的多元空间可令生活更加丰富。城市别墅不仅具有豪华舒适的一切特性,亦可作为CEO们进行商务洽谈的私人会所。在CBD这样寸土寸金的地方,城市别墅为CEO们度身订造,既是"休"身养性、暂时脱离喧嚣纷扰的商务中心,又是私密的、与写字楼开放空间完全不同的个性十足的商务平台。            

城市别墅区的形态多种多样,它在当今这个越是工作上快节奏就越向往舒适安逸的商务时代,城市别墅直接把豪宅、财富巨子、商务生活连接起来。是财富阶层实力与姿态的象征,好比名片上的头衔,是一种卓而不凡的商务礼仪与身份显现。

住城市别墅,就是住城市幸福。买城市别墅的人是这样认为,还有许多如我辈欲买城市别墅的人都是这样认为。

2003-12-06

 


 

 

《地产评论》(7)

有钱当然买别墅

钮海津

 

再置业,要置就要比原先的好,比如别墅。

到一些别墅区销售中心观察,可见购置别墅的业主多为如下人群:

——地产商总经理层,上市公司主席层,大企董事局层,机构投资者层,金融界资深者层,私营业主成功者层,自由职业群杰出者层。

——他们的典型个人特征是40岁以上,有过三五次置业经历,生活富裕,阅历丰富,多年总是"领头羊"——老板。

建议老板们注重别墅的第一要素:品优质优,保值增值。

第一,交通要方便,地理位置要优越,老板尤其是大老板要"藏"得深才能休息得好,当返回事务中心区时,又能雷霆出击,果断定夺;

第二,别墅之品质要艺术化,具文化内蕴的别墅才会受人倍加尊重,且能保值增值,升值潜力历久不衰;

第三,空气质量优良,自然景观悦心,处闹市之静地而安全有加,还有,圈子和格调要大气和高雅,上孝祖辈,下惠后人。

或有人质疑,广州老板很多吗?

广州老板多,据说是全国大城市老板之冠。有一个定律,富豪阶层来自于宽松自由的政治环境,海纳百川的经济环境。广州的精英们(如企业大锷、资本大锷、媒体大锷)以游龙之势来去京沪穗,往返港澳深,而腰缠万贯的平民老板(如广州火车站七座服装大厦的档主们)早已是二沙岛别墅群的业主了。二沙岛的别墅卖多少钱,广州路人皆知。

有钱当然买别墅,更何况是老板。

一场史无前例的SARS疫情让众多别墅开发商开始奢望限制发展的措施能"缓期执行"。同时,由于高密度住宅对人体健康的诸多不利因素,也衬托出别墅项目空气好、环境好、生态好的优势,这些利好因素都成为了别墅"拨开云雾见天日"的希望。

城市别墅是财富阶层实力的象征,拥有城市别墅,进可取,退可赚,在商战中无后顾之忧。再再者,"父母在,不远游"乃儒商之孝道彰显,买城市别墅,三代同堂,四代同福,境界矣。

2003-12-06

 

 


 

 

 

 

 

《地产评论》(8)

再开版  仍是墅

钮海津

 

今年上半年的一场史无前例的SARS疫情让众多别墅开发商开始奢望限制发展的措施能"缓期执行"。同时,由于高密度住宅对人体健康的诸多不利因素,也衬托出别墅项目空气好、环境好、生态好的优势,这些利好因素都成为了别墅"拨开云雾见天日"的希望。

继本报8月9日地产版由辣招老编始作甬的整版广府别墅报道,连接12月6日的京沪穗别墅推介,本期再掀"别墅疯抱"。疯抱者,即疯狂拥抱别墅也。

《亚太地产周刊》为何推崇城市别墅?

无它,本报读者乃别墅住家或准买家焉。再者,城市别墅是财富阶层实力的象征,拥有城市别墅,进可取,退可赚,在商战中无后顾之忧。再再者,"父母在,不远游"乃儒商之孝道彰显,买城市别墅,三代同堂,四代同福,境界矣。

所以,再开版,仍是墅。

2003-12-13


 

 

 

《地产评论》(9)

别墅市场竞争激烈

钮海津

 

尽管受到别墅用地政策变化、非典影响、信贷政策收紧及市场供求变化等的不利影响,别墅价格仍然基本保持稳定,高价位和低价位的别墅都有各自的市场。

别墅市场走稳的主要原因是:

一方面是由于前一阶段新盘入世的宣传激发了需求,促进了交易的活跃,造成部分别墅价格持续上涨,市场需求导向和开发商逐利思想驱使,激发和吸引了更多新的别墅项目投入市场。尤其是部分开发企业在去年土地新政策出台前囤积的别墅用地已经快到开发期限,不得不尽快生产开发并投入市场,这些都加剧了整体别墅产品的市场投放量,平衡了市场供求,抑制了价格的进一步攀升。

另一方面,市场竞争的激烈和高端用户群的稀缺,使不少开发商在前期产品设计定位和营销等方面做了不少新的尝试,无论在产品设计风格、使用类型、客户定位等方面,都有进一步的细分和确定,甚至创造了新的市场需求。产品的多样性和需求的多样性使产品及价格走向多元与分化,平抑了整个别墅市场的价格。

伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟,别墅市场的竞争逐渐加剧,别墅的类型、价格不断呈现分化的趋势,不同区域别墅产品的市场定位越发清晰:富有阶层更加追求豪华、气派的顶级别墅;而一部分从专业人员中分化出的中产阶层,由于自身知识层次和社交范围的影响,更注重情调、社区的风格,一些总价相对小,设计别致的别墅则是他们的首选。

开发商通过准确的市场定位,大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素,同时也为购房者提供了更大的选择空间,迎合年轻新兴资产阶层追求健康、自由、独立生活需求的产品不断涌现,通过社区自然环境、人文环境的建设,改善项目品质,加上适中的价格和户型,推向市场即受到定位群体的积极响应。

诚告:一般的环境、一般的品质和一样的风格、一样的特色的项目将被市场无情淘汰。

2003-12-13

 

 


 

 

 

《地产评论》(10)

澳门有得玩

钮海津

 

采访澳门,带着内地开发商的一堆提问走街串巷。从地产层面而言,弹丸之地的澳门似乎真的没得玩。

但是,黑压压六年之闷,冰冻过后的澳门地产在CEPA签署后已获得升腾的高基。

首先,从大看。中国、葡萄牙及整个欧洲合作的互补性强。澳门的地理位置优越,经济高度开放,具有自由港、独立关税地位以及良好的营商环境和广泛的国际市场联系。

其次,从细看。澳门无论是花王堂区抑或是花地玛堂区,那么多的旧楼窄街、细巷斜坡,潜藏着旧区改造、大拆大建的商机。

第三,从钱看。澳门人均生产总值在亚洲国家和地区名列前五名,被世界银行列为全球人均高收入的国家和地区之一。

澳门有得玩。除旧城改造外,离岛的氹仔和路环是境内外地产开发商垂涎的地块,港资、台资、大陆资就等着澳门上门来吆喝。CEPA一签署,澳门贸促局就宣布将于明年1月,也就是两个月之后,Verygood——澳门要在广州、上海、北京召开招商推广会。

澳门有得玩。倘若有先决条件、交易条件、互惠条件在先的话,在下建议澳门可向珠海市租借西边的横琴岛,做为澳门西区,建造高素质的办公城,把澳门打造成"中国内地与葡语国家经贸合作的服务平台"(借澳经财司司长谭伯源先生语),则珠江三角洲的开发商和建筑商就多了一个大工地玩了。

本报今天展示澳门地产一隅,正如闻一多先生的《七子之歌》,对澳门地产的期望之情,深深深。

2003-11-01

 


 

 

 

《地产评论》(11)

多少楼台未被风吹雨打去

钮海津

 

一代风流异国香魂。宋美龄去了。

看这两天的报刊,满目文笔,皆是美人之叹。尤多的是女性来鸿。满目文笔,皆是美人之叹。尤多的是女性来鸿。

说宋美龄之生活,其实三句话:一生富贵衣食无忧;一生顺境来去无碍;一生安居楼台无漏。

至于女性文章,女生惜女生、红颜哭红颜的未免落俗套,唯有陈纳德将军的夫人陈香梅女士的一句话则耐人寻味:“宋美龄可说得天独厚,一辈子在物质生活上没有缺陷,在精神生活上的得失我想只有她一人能够回答。”

是的,姐妹团圆,母女合厝,夫妻会葬,这些未竟之事,应是宋美龄的心之隐痛。不可言,言更疼。

隐痛,即:不可言,言更疼。

好在,她还有许多居所尚存,让我们一一浏览宋美龄心痛之外的迹寓,它们还未被风吹雨打去,集于《亚太地产周刊》今版,供存阅。

2003-11-14

 


 

 

 

 

 

《地产评论》(12)

更好地服务我们

钮海津

 

问:银行是干什么的?

答:银行是存钱取钱的,其次是贷款收款的,还有理财投资的。

《新华词典》最近恐怕要在银行一词中加上一项:银行是主办房产会展的。

上周,银行界出了一件全国首例,由中国银行广东分行举办了一场连续三日的"中国银行理想人生精品楼盘展销会",这种"捞过界"之举,颇受一些业内人士不解:"隔行如隔山,银行搞房展是不务正业"。

我们认为银行搞房展很好,尤其是有大量按揭业务的银行。

零售信贷业务在银行资产结构调整与收益方面有着举足轻重的地位,在房地产中心城市北京、上海、广州、深圳等地,各大银行纷纷加大对此业务的投入,争相抢食风险低、收入稳的"长粮",从而加剧了按揭领域的竞争激烈程度。我们推测,中国银行广东分行是在市场紧逼之中为求得更大的生存空间而先下手为强,挚起此次大型会展这面彩旗的。

广州人购房日趋理性,通常都在节假日的充裕时间内直接到楼盘现场看楼,造成过往各类型的房展大伤元气,入场者一届比一届少。中国银行广东分行知难而上,乘年底的黄金销售档期搭建展销平台,推出老百姓用手指头也可以计算出来的"着数"(粤语好处的意思)——免律师费,送房屋保险,送信用卡年费。若以在会展购买参展楼盘一套50万元的房子,做40万元20年按揭的话,购房者的着数达1万多元。

如此这般,便促使今年以来一直按兵不动、对各类房展不感兴趣的发展商纷纷改变了态度,踊跃参展者达38家,布展楼盘达70多个看楼车40多辆,入场参观者3万多人。可谓人气鼎盛。

这里提出一个问题,曾经是"垄断行业"的中行,可以为人民服务至市场,从而提高了零售信贷业务竞争力,尤其是打开了一直争持不下的"住房保险费该由谁缴交"问题的缺口。那么,本来就是以"为人民服务"宗旨的税务部门、工商部门、国土部门、建设部门,能否往大众这边站近一步,往市场这边靠前一步,更好地服务我们呢?

2003-11-14


 

 

《地产评论》(13)

今年你们诚信了吗

钮海津

 

见到地产老董或老总,当然不能这样问。这样问是不礼貌的,因为没有人会承认自己不诚信,尤其是地产企业。

房地产是一种特殊商品,它的买卖交易和产权转移都是一种契约行为,因其交易金额颇高,使用年限颇长,购房者对卖房者的诚信要求当然就高,这令地产开发商如坐针毡。

北京大学信用研究机构发布的《中国信用报告》指出,因为准入门槛过低,以致出现大量的低资兼低质企业,是房地产行业出现信用危机的主要原因。

这些年,购房者对房地产的投诉逐年上升。且不说消委会那厢,仅是各个报社收到的读者投诉信都是以箱为量器单位的。有段时间,地产商与消费者几乎走到了对立面。

今年以来,地产界开展了很诚恳的诚信自检,加之政府部门和地产媒体的推动,一些诚信活动很活跃了广州地产界。由国家工商总局发动的第17年"守合同重信用"活动,广州获此称号的1587家企业中,房地产企业不到3%。但搬搬指头,哗,也不少了,3%就是48家呀。

无独有偶,广东省消委会也来了个"17",评出17家地产诚信企业。由颇具权威且有公信力的消委会发榜,其含金量当然高。

继之的是广东房协组办的地产企业诚信联盟,12家理事单位在其售楼现场公开悬挂《诚信自律》,凸显业界掏心亮肺要给置业安居的百姓还以信心。今年若要鼓掌,当属此举可获长时间的掌声。

回头来看,其实每一个房地产项目自其开发到投入使用,牵涉到的利益结构如同一轮链条:政府的,发展商的,银行的,承建商的,中介的,物管的,水电的,消费的,链条上每一个组织乃至个人的诚信构成了地产业的诚信互动链,而开发商则是这一链条中最不可缺失诚信的关键部位。广州有8家地产企业今年初向社会公布他们的《诚信自律》,今天录于本报C2版,供读者审阅,大家可以听其言,观其行,并大胆问之:"今年你们诚信了吗?"

对未诚信者,读者可将投诉信寄消委会。本报认为,媒体的监督责任应能与政府、协会,包括业界一起建立一个有力机制,以整体的力量,对失信于消费者的事和人,加大处罚力度,使之不诚信的行为得不偿失。

2003-11-28

 

 


 

 

 

 

 

《地产评论》(14)

问你服不服

钮海津

 

三国时,诸葛亮为了巩固蜀汉的后方,于蜀建兴三年出兵南中,曾七次生擒当地酋长孟获,又七次释放了他,最后孟获心悦诚服,听从管辖。后有典故:七纵七擒。

二零零五年,京都集七部之师誓压楼价涨幅,前后发兵数次,使组合拳若干,挟新政之威开赴全国,所到之处无不受到夹道欢迎,其间更有蚁民万千冲网排浪山呼海啸,把个开发商呛得啊啊啊啊。

问开发商,你服不服。开发商答,不服。

缘何不服?下药过猛也。

敝刊本期之《封面话题》及《来论》诸篇以慎思慎言、诚心诚语对新政予阐述,予分析,予理论,予例证。大势当前,我们应冷静地坚持自己的观点:中国最需要的是房价稳定。进行区域调整和进行结构调整是必要的,但不同的地方应有不同的政策而区别对待,这样才可能达成对社会对国家较好的效果。

我们要考量到的是,一个政策出台的时候,要避免出现太快太严厉的措施和手段。此其一。考量二,一项新政策的出台,必然会触及社会不同群体的利益,但是大家应该有这样一个共识:宏观调控的最终目的是营造一个健康有序的房地产市场,只有在这样的市场上才能实现共赢、多赢、永赢。

在提倡科学发展观的今天,出台的金融政策切忌大起大落。信贷政策是非常敏感、需要高度调控艺术的。金融政策有条规律:它始终存在一个难题——何时产生效果不确定,效果能有多大也很难确定。我们的建议是,政府部门在实际推出类似政策时,要把握一个成熟的思路,以稳健一点为好。

回到标题问开发商,营造一个健康的有序的共赢的多赢的永赢的房地产市场好不好?这样的新政你服不服?

2005-07-01

 


 

 

 

《地产评论》(15)

冰河时期央行添乱

钮海津

 

2004年8月15日,央行的《2004中国房地产金融报告》建议:“考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”。

作为该建议出台的前提,央行的理由有二:一是“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房预售制度”;二是“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”。

1)问题是源于预售制度吗?

若作专业解释,房屋预售是指开发商将正在规划或正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的买卖行为。而制定预售制度,就是规范这一买卖行为,使之能在公开、公平、合理、合法、自愿的原则上达成交易。港深穗三地俗称“卖楼花”。

广东省和广州市对房地产业的卖楼花现象及其行为已调整和规范了十数年,消费者也在这十数年中有了从吃大亏到吃中亏到吃小亏及至不怎么吃亏了的一个过程。2001年1月,省厅颁布的《关于调整我省商品房预售项目工程形象进度条件的通知》中要求“七层以下(含七层)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以上(不含七层)的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程”才能预售。在此之前,则是经历了“已完成地基”、“已建到三层”等等逐渐提高门槛要求才能预售的阶段。

以穗深两地为代表的华南地产,发展到今天之所以被称为中国房地产的中流砥柱,其较完善的房屋预售制度是圈点之重。相对另一些中心城市区域对预售房屋的认定条件低下——如开发商拿到开工证就可申领预售证,或挖开地基就可领到预售证,甚至在网上就可办理买卖合同——华南地产的预售制度非央行所言是风险和问题之源。央行的这一刀切可谓是滥切之举。

2)房企已经积累实力了吗?

据《〈南方都市报〉8月19日马国川撰文提供的统计数据,近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例,房企自有资金2001年为18。8%,2002年为17。53%,2003年为16。94%,

房子卖得好的上海尚且下降,余它也就不赘了。

2004年下半年,“新政”的组合拳之一,要求房企(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。这一要求强调了“必须”的限令词,但房企能因此限令就提高到35%以上了吗?自有资金的积累过程须通过卖房子来实现,否则就请央行放贷,而央行肯放贷吗?基本不肯。那么,房企的自有资金的积累主要办法就是预售房屋。

3)利润率高就是暴利了吗?

传言广州、深圳、北京的房企利润率平均在40%左右,而上海2001年为32。12%,2002年达到86。36%,2003年为74。24%,因之被千夫所指——“惊人的暴利就像一手拿口袋一手拿耙子搂钱一样!”

在商言商,在市场说市场话,这“暴利”二字实际上是一个中性词。合法的暴利可嘉,非法的暴利可惩。如果因为有一些开发商取得“暴利”而一刀切取消房屋预售制度,是不明智的,也是偏激的。

中国走向国际市场一体化不过数年时间,离有着数百年市场化历史的欧洲市场平均只有百分之一点几甚至零点几的利润率还要走若干年。想要中国房地产没有“暴利”,不是用棒子往开发商头上一敲他就跌到“微利”之下的。市场由暴利走向微利,是整个国家的集体行动——立法、行政、经商、金融、执法、民风等等须有一个实践-认识-提高,再实践-再认识-再提高,再再实践-再再认识-再再提高的社会化暨市场化的进程。这个进程不走不行,想一蹴而就也不行。,

4)取消预售制度就万全了吗?

1994年的〈城市房地产管理法〉初步确定了商品房预售制度的法律内容。其实,此前的买卖实践已暜遍运用了预售方式,它是房屋买卖双方的一种自愿选择,消费者可通过购买预售房屋而节省10%左右的购房额,这无论是对穷者抑或是富者都是皆大欢喜的事。穷者可用这笔省出来的钱装修新房或购置家具,富者可从中炒楼获利或多买一套房屋而实现投资期望。

倘若取消房屋预售制度,于穷者而言,面对高价现房委实为难;于富者而言,少了投资渠道又不甘回陷熊市中去;于开发商而言则是大难临头,要嘛东借西奏待一年以后才有现楼出货,彼时当然要高价卖出以抵高出的成本,要嘛就是挺不了那么长的开发消售周期,终于资金链断裂捱不下去而导致楼盘烂尾,由此生发欠税欠债欠薪等一干恶链,彼时又不知有多少人要跳楼要放火要杀人了。

5)预售门槛可分阶段提升吗?

央行的建议大有立即取消现行房屋预售制度之意,此说是其认为时机已经成熟了。

事实上,央行的认识是片面的。“目前经营良好的房地产商”的确有那么几家,但他们还不足以支撑起中国房地产业。不要因为广州宏宇集团在北京的星河湾现房出售的顺利,就以一概全认为中国房企都“积累了一定的实力”。目前,不准协议转让土地,不能用银行贷款来支付地价等新政手段,已经令众多开发商的资金链相当紧手,取消预售制度无疑是再拉长资金回笼的周期,而现楼销售更令开发周期加长和新货上市的频率缓慢,使本来就不低的房价加大了升幅,最终损害的是消费者。

既然央行想减少期房风险,想不出期房问题,那么我们建议采取逐步提高预售门槛的办法,比如分四步之距过渡——所建楼层先三分之二、后四分之三、进而五分之四、再而封顶之日才能预售。同时,有关职责部门实行有效的监管制度和严厉的惩罚制度——这比取消预售制度更切实。

值此“政策寒冬”之际,全国房地产业正在冰河中调整,央行在错误的时间里提出了错误的建议,添乱了。

2005-8-20


 

 

 

《地产评论》(16)

下药不可过猛也

钮海津

 

开篇,先从轻松的故事说起,然后进入沉重的话题。

第一个,胖狐狸的故事

一只胖狐狸经过葡萄园,它很想去饱餐一顿,但是园子被栅栏围了起来,狐狸太胖进不去。于是它三天三夜没有吃饭终于使自己瘦了下来。这下能进去了,它因此美美地饱吃了一顿。吃饱后,同样的问题又摆在面前,它怎么出去呢?于是它故技重施,和原来一样三天三夜没吃饭,终于又钻了出来了。

故事说,它吃到了葡萄。

第二个,美国的故事

1987年,美国当时经济并没有什么大问题,但是股市出现了抛售现象,股民的财富迅速萎缩,恐慌之下大家不敢消费,全国总需求下跌,对经济造成重创。

故事说,股灾是一个心态传染。

第三个,香港的故事

1997年,香港因为房价出现泡沫,骤然推出“八万五”公屋单位,导致市场心态陷入恐慌,市场崩溃,后果惨烈。

故事说,对房价泡沫处理时不宜下猛药。

第四个,泰国的故事

1998年,泰国因汇率问题而导致的房地产价格暴跌,打击了几乎所有的现代服务业。由于泰国又接受了国际机构苛刻的“帮助治理”条件,房地产大公司与关联银行的破产清算和金融机构的关、停、并、转也就只能交由国际机构来进行。一年后,西方金融势力就基本上控制了泰国的金融机构,再利用其已掌握的在泰金融网络,加紧收购价格暴跌后的曼谷等泰国城市房地产。又过了一年,经济开始复苏。

故事说,泰国的房地产市场重新繁荣起来了,但多数收益却不在泰国企业和当地居民手中了。

第五个,韩国的故事

八十年代,韩国的江南区在开奥运会之前的房价只是每平米10000万元以下。开完奥运会之后,房价涨了两到三倍以上,一百平米普通房子售价是每平米77000元。现在想建房也找不到地,唯一的方式就是建新城。

故事说,北京奥运会开完以后北京的房价可能会涨到百分之五十到一百。

第六个,潘石屹的故事

SOHO董事长潘石屹说:土地供不应求,导致价格飞涨,许多城市的涨幅远远超过人们的预期,从而使中国房地产失去供求平衡,造成了中低收入人群住房难的问题。“ 我想,绝大部分(人的住房)不应该由新建房子去解决,而应该通过二手房解决。”

故事说,“政府的廉租屋和经济适用房只能是中低收入家庭辅助的一个办法补充,而不能只依靠新建的经济适用房来解决中国城市中低收入家庭住房的问题”,“守法、按章纳税,为市场建设需要的房子,这才是房地产发展商最主要的责任。”

第七个,北京的故事

2005年6月13日凌晨,北京天通北苑经济适用房放号销售,连续几个昼夜形成的300余米购房长队出现混乱,上百名保安、民警在现场维持秩序。一位老教师为了给儿子排号,竟在帐篷里住了50天!

故事说,住宅是广大百姓安身立命的基础。通过增加中低价位住宅的供给量,不仅可以解决更多的中低收入阶层的住房问题,而且可以起到平易房价的作用,比起直接打压房价其意义要积极得多。

1)中国最贵的房价在哪里?

在未来20年,中国约有4亿人口城镇化,这就需要1亿套住宅来满足城镇人口的增加,因此,健康活跃的房地产市场对中国经济的发展至关重要。如果房价相对收入而言过高,人们失去购房的支付能力,中国的城市化进程就会减慢。因此,中国必须严格限制房地产投机,以保证房价的上涨与家庭收入的增长相适应。那么,中国最贵的房价在哪里?

上海市区的平均房价已经超过了中国任何一个城市。

上海外环以内房屋均价已逼进8000元/平方米,内环均价突破15000元/平方米。这与上海中期定位为国际金融中心、短期定位为国际会展城市(举行世界博览会等)有关。而便利优越的城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的“吸金条件”。还有上海的当局者过于沉湎于“上海是世界的上海”,所以他们的住宅价格可能与住宅的品质发生了一定的背离,特别是它的增幅确实有问题。

上海的泡沫情况,由各项数据资料看得出来还是比较严重的,南京西路、淮海路一带的房价一路攀升。这种情况的出现,很大程度上是外地流入的资金导致的,因此只有两三平方公里面积的房屋价格高得相当离谱,并因为南京西路、淮海路一带居于市中心、面积小,炒家运作较易,据说很多外资基金也在介入操作,这个区域早已不由本地购买力支持了。

2)为什么“上海发烧“却要“全国吃药”?

对症下药,本是一个普通的原理。可是为什么“上海发烧“,却要“全国吃药”?

根据国务院第88次常务会议决定,在有关政策出台后,由建设部会同有关部门对部分房价上涨过快、投资增幅较大、结构性矛盾突出、拆迁规模反弹大的地区进行监督检查,并选择一两个典型地区进行通报批评等处理。4个督导组回京后,将形成一个调查报告上报国务院。而我们看到的是,“典型地区”并未被“通报批评等处理”。

“一刀切”的刀依旧在一刀切。

常识告诉我们,作为政府调控房地产市场的依据,须对一个城市、一个区域乃至整个国家的房地产市场有一个正确的判断。这个判断是基于一个量化评价标准,这个标准应当体现出一个地区的三个关系:房价涨幅与收入涨幅的关系、房价涨幅与物价涨幅的关系、房地产投资增幅与固定资产投资增幅的关系。

我们承认,中国房地产市场本身结构就不健全,部分地区的确存在泡沫。泡沫最严重的是上海,杭州和温州次之,北京次次之,而广东等城市应该说基本没有泡沫,或者说泡沫很少。本来重治上海即可带动全国,但广东等城市却被安排与上海同进一间病房留医吃药。

从上世纪90年代初开始,广东房地产业经历了好几次大的热和冷的起伏,市场现在已趋于理智。有统计证明,上世纪90年代深圳的房价涨幅曾一度低于通货膨胀率。

目前,在华南(广州和深圳)、京畿(大北京)、沪浙(上海、杭州和温州)三大房地产市场,从整体品质到科技含量来说,沪浙市场很多已经不如华南市场和京畿市场。华南市场和京畿市场真正地进入了一个比实力,比产品的阶段。在北京,顶级的房子不过一万五、两万元/平方米,北京星河湾6月18日开盘所展现的品质是在中国的城市中无与伦比的。可是在上海,平平常常就卖四、五万元/平方米的房子却有很多。

3)要避免出现太快太严厉的措施

大势当前,我们应冷静地坚持自己的观点:中国最需要的是房价稳定。进行区域调整和进行结构调整是必要的,但不同的地方应有不同的政策而区别对待,这样才可能达成对社会对国家较好的效果。一个政策出台的时候,要避免出现太快太严厉的措施和手段。我们要考量到的是,政策的出台有时可能会带来比较严重的后果,尤其是上海地区有可能因为房价收缩过猛而经济陷入萧条,同时,其他地区可能(其实已经)也受到波及。

有人说:“上海的房价应下降30%至50%”。

上海的一位有识之士回应:如果上海房价暴跌到30%,可以说,整个现有格局下的受益方将失去全部的所得!

现时上海已经有多达75%的市民拥有自己的物业,并且从上海经济的发展中实现了增值。就上海市民的普遍愿望来说,保持房地产市场的繁荣和房地产价格的稳中有升是民众之意。

75%,可以被理解为较大多数市民的概念了吧。在西方,这是一个绝对多数的利益群体,可以决定政府的命运了。如果出现市场滑坡,大多数上海市民的根本利益显然将受到明显的打击。所以,应承大多数者的利益需求来把握市场景气的微调,并实施相应的政策和改革,理当成为政府的基本考量。

4)可能把泡沫挤到没泡沫的地方

有识之士指出,房地产价格暴跌除了打击面最宽的上海普通居民外,金融机构也将受到冲击。从表面上看,贷款购房者和银行之间签定了10年至30年不等的合同,在法律上具有刚性的履约义务。但是,一旦房地产价格暴跌,除了上海以外,其城市群区域也将出现大批的“负资产族”。而当“负资产族”不能进行履约义务时,银行也会成为“负资产机构”,并且将被迫进行资产清算。而如果本土银行的自有资金不足以填补债务缺口,或者股份制银行中本方的资金无法应对债务问题,那么,破产和机构的关、停、并、转也就在所难免。

中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭博士指出,“从全国范围内看,房地产价格的稳定要靠政府调控的措施和决心。局部过热的房地产已经出现了下跌的情况,但也有可能把泡沫挤到没泡沫的地方。如果仅仅谈房地产均价,那只会变成数字游戏。”

从宏观的角度上看,中国经济发展公认出现了投资过热的情形,而这种过热的情形又集中体现在房地产领域,因此,房地产价格的上涨便显得尤为瞩目。那么政府的新政是否能够真正有效抑制房价上涨呢?

国资委研究中心宏观战略部部长赵晓忧虑地说:“在我看来,‘新国八条’最新的政策实际上主要是一种行政的调控,这就好比北京所有的房子,三环以内的房子和四环以内的房子全部停建,所有的房子都在四环以外开工,北京市的房价就下来了。这是什么?是一种数字游戏,不是真正的房价下降。房价下降应该是指同一级别的土地上的商品房,明年的价格比今年的价格低,我认为这才是真正的下降,但是目前主要采取的办法是结构调整。”

5)拿什么把这两三个点补回来

再有一个须认真考量的——房地产业打下去了,用什么补上来?

中国的GDP要达到7%或8%的增幅,房地产业占到2—3%的比例。房地产受抑制了,整个国家经济都会受损,如果这种情况出现,拿什么东西能够把这两三个点补回来,这是一个很关键的问题,一个很重要的问题。

问过不少开发商,他们认为政府其实不会采取这种极端的手段去急刹车。然而,上海已经出现了1997年香港和东南亚前期的征兆,如果再不解决,崩盘的可能性还是会有的。上海的房地产一旦崩盘,国民经济会衰退,购房者背上负资产,后果不堪设想。

6)金融政策切忌大起大落

一项新政策的出台,必然会触及社会不同群体的利益,但是大家应该有这样一个共识:宏观调控的最终目的是营造一个健康有序的房地产市场,只有在这样的市场上才能实现共赢、多赢、永赢。

在提倡科学发展观的今天,出台的金融政策切忌大起大落。信贷政策是非常敏感、需要高度调控艺术的。金融政策有条规律:它始终存在一个难题——何时产生效果不确定,效果能有多大也很难确定。我们的建议是,政府部门在实际推出类似政策时,要把握一个成熟的思路,以稳健一点为好。

2005-07

 

 


 

 

 

《地产评论》(17)

建设部翻手为雨覆手为云

钮海津

 

上月的房产新政(七部委政策)对今后的住房供应结构提出了“五明确”:

明确的日期——“自2006年6月1日起”;

明确的指向——“凡新审批、新开工的”;

明确的标的——“套型建筑面积”;

明确的数据——“90平方米”和“70%”;

明确的要求——“必须达到”。

一个月来,我们看到和听到,上面(建设部)下刀很果断,术口很精确;中间(开发商)乱作一团,哇哇哭叫;下面(各地建设部门)不同理解,众口争论。

面对纷争局面,于是有了昨天建设部房地产业司司长沈建忠在“2006年房地产市场形势和调控政策报告会”上讲话。

沈表示,套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念,套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数,不包括阳台在内;而现在房产交易中涉及的销售面积使用的是测绘范畴的建筑面积或套内使用面积。

沈进一步表示,"70%的比例是一个地区的总量概念,即各地区90平方米的中小户型在开发建设面积总量上必须达到70%要求,具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少,要看各地区的实施细则”。

不知道沈司长的这番解释是否可以代表建设部?!

如果沈司长不是代表建设部解释新政的,我们权当沈司长个人体桖开发商的难处而手下留情,或曰发现文症,适度解围。

如果沈司长是代表建设部出面解释新政的,我们非常遗憾建设部很不行政!

关于“套型建筑面积”,建设部是这样规定的:套型建筑面积=套内使用面积/标准层使用面积系数=套内使用面积/(标准层使用面积/标准层建筑面积)。

——“套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和”;

——“烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积”;

——“阳台面积应接结构底板投影净面积单独计算,不计入每套使用面积或建筑面积内”。

再来看新政的“70%”,在《意见》中被提到过两次。除最开始提到的第二条外,第六条还规定:要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

从文件上的字面理解,第二条是对单个楼盘的控制,第六条才是对城市土地供应总量进行结构控制。今按沈司长的解释的比例是一个地区的总量概念,即各地区的中小户型在开发建设面积总量上必须达到要求。

倘若照沈司长的解释去理解,文件上的两个含义完全一致,都是对于总量进行控制。咳,行政长官们,您们的决策、政策和文件可以灵活得如此悟空,真不好意思了,我们要说——建设部翻手为雨覆手为云——了!

还没讲完——沈司长强调,“具体到各个楼盘套型建筑面积90平方米以下的户型占多少,要看各地区的实施细则。”哈,开发商们今晚可以抱着枕头摁住笑得合不住的口美美地睡也,各地建设部门的制度建立者也转愁为尊——又有制定实施细则的机会了——机会啊!

2006-06-14

 


 

 

《地产评论》(18)

以积极态势应对“限外”

钮海津

 

“恒大地产”和“昌盛中国”于招股截止日宣布叫停IPO,令这两家将融资希望放在境外股市的内地房企双双落空以来,对本已排好了队的其他企业来说形势骤然变得很不乐观——星河湾、、棕榈泉置业、龙湖地产、河南建业、金隅地产、香江国际等20多家在香港排队的公司的上市计划已被打乱。

由于中央陆续推出宏观调控措施,无论在行政还是金融方面皆有收紧,尤其是结汇管理,是致内地房企在香港资本市场受到影响的重要因素。其直接的影响是,内地房企把在香港股市所筹集的资金投向内地变得困难,从而导致香港监管机构对内地房企IPO申请的审批更加严格。

而结汇问题目前已成为影响投资的重要因素,内地房企单纯的“拿地-融资-开发-再拿地”的单循环模式经受新政拷问。更贴肉鞭鞑的是,楼市持续观望的局面令几乎所有房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口,一些中小企业更是陷入了资金困局。

这个事实已经被大多数业内人士肯定:内地房企上市动辄就拥有30倍市盈率的情况在2008年至2009年内恐难再现。我提意房企老板及其职业经理人降低自身物业估值水平,顺应市场和人文发展趋势,以积极的心态重构投资者的吸引力。

有一种应对“限外”的对策,即海外投资者与内地房企合作开发的形式开始流行。

一直以来,中国大陆的房地产市场是外资投资的一个热点,根据仲量联行的统计,2006年外资投入中国大陆楼市约80多个亿美元、2007年约100亿美元,有将近20%的增长,从未来来看,这种趋势并不会明显减缓。原因是这些外企看好中国大陆经济的持续向上、市场透明度的不断增加和人民币的升值等利好因素。

在当前银根紧缩的背景下,内地的一些房地产开发商从资金层面上确实需要寻求合作伙伴来共同开发项目,这也就给外资寻求房地产开发项目带来了更多的机会,部分房地产开发商通过转让部分股权或增资扩股的方式来与之进行合作。

外资进入中国大陆楼市一般会通过两种方式,一种是通过直接购买项目资产,另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。当下,随着国家楼市“限外”政策的不断出台,对项目资产直接购买的方式已经受到了多重约束,因此更多的外资选择股权交易的方式,这样相对更容易。虽然这是一种旧招,但现时却表现得时尚。北京、上海、广州等一线城市以及二线城市的几十家房企都存在这样的合作模式。

业态显示,外汇如需转入内地,只要数目不大,一般会采用分拆成小额的方式进行;或者是通过银行以外存内贷的方式进行。但是,这两方面都存在操作难度和耗费时间的问题;而且,如果今后出台更加严格的“限外”政策,外资的投入可能会受到影响。

还有一种应对“限外”的对策——私募融资方式也被提上日程。信贷难度的加大和上市受阻,让很多开发商被动通过私募资金缓解资金压力。但是,由于私募资金数额往往达不到运作一个项目所应有的资金流数额,仅能在短期内解决企业的资金问题,如果在今后一段周期房地产市场仍没有好转迹象,房企的压力将不仅仅是项目的运作停滞和土地的继续空置,很可能会因为不能及时还清私下融资款项而惹火上身。

本刊建议,以私募融资方式应对“限外”的房企,若项目已进入销售阶段则应改变价格策略,虽然这样做会使预期利润降低,但资金回笼速度却会加快,对缓解资金压力能起到不小的作用。房企若放弃以往的高额利润把房价降下来,走售楼回笼资金的环保路线,则可保证企业的长远发展。“万科”不是已做了标杆示范了吗,从其销售的效果来看,一旦房价能够降下来,需求量还是足以保证房企回笼资金的。

再次忠告:房地产开发商这个阶段应尽可能地多渠道开拓融资模式,不要再持膨胀式发展模式了,而应在土地储备与现金流之间找到一个平衡点,避免顾此失彼出现资金链断裂的危险。

2008-3


 

 

 

 

 《地产评论》(19)

京沪穗别墅市场竞争激烈

钮海津

 

 

尽管受到别墅用地政策变化、非典影响、信贷政策收紧及市场供求变化等的不利影响,北京别墅价格仍然基本保持稳定,高价位和低价位的别墅都有各自的市场。

上海浦东的高档别墅御翠园在市场反响热烈,英、美、德、日、港、台、沪之商贾巨富踊跃认购,不到两个月,销售已达90%。御翠园由长江实业(集团)及和记黄埔地产集团属下的上海和联房产开发有限公司精心打造。它雄踞上海浦东中心地带,毗邻上海世纪公园,与陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥出口加工区、外高桥保税区前后呼应。御翠园位处全市主要交通网络核心,汇集了磁浮铁路、地铁二号线和高速干道等重要枢纽。

截至目前,广州地区别墅项目已超过20个,而明年还将有10余个别墅项目投入开发。

那天站在广州北郊的颐和山庄的"庄峰"上,看完即将售罄的别墅区,何董转身挥手指着山脚下贴近南湖的那片绿坡地,豪气地说:"这是我们新的别墅项目的蓄备!"给我等的感觉一如黄金宝地般。

业内人士分析,在年底的关口,别墅市场走稳的主要原因是:

一方面是由于前一阶段新盘入世的宣传激发了需求,促进了交易的活跃,造成部分别墅价格持续上涨,市场需求导向和开发商逐利思想驱使,激发和吸引了更多新的别墅项目投入市场。尤其是部分开发企业在去年土地新政策出台前囤积的别墅用地已经快到开发期限,不得不尽快生产开发并投入市场,这些都加剧了整体别墅产品的市场投放量,平衡了市场供求,抑制了价格的进一步攀升。

另一方面,市场竞争的激烈和高端用户群的稀缺,使不少开发商在前期产品设计定位和营销等方面做了不少新的尝试,无论在产品设计风格、使用类型、客户定位等方面,都有进一步的细分和确定,甚至创造了新的市场需求。产品的多样性和需求的多样性使产品及价格走向多元与分化,平抑了整个别墅市场的价格。

伴随着价格的上涨和市场的日趋成熟,别墅市场的竞争逐渐加剧,别墅的类型、价格不断呈现分化的趋势,不同区域别墅产品的市场定位越发清晰:富有阶层更加追求豪华、气派的顶级别墅;而一部分从专业人员中分化出的中产阶层,由于自身知识层次和社交范围的影响,更注重情调、社区的风格,一些总价相对小,设计别致的别墅则是他们的首选。

开发商通过准确的市场定位,大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素,同时也为购房者提供了更大的选择空间,迎合年轻资产阶层追求健康、自由、独立生活需求的产品不断涌现,通过社区自然环境、人文环境的建设,改善项目品质,加上适中的价格和户型,推向市场即受到定位群体的积极响应。

根据有关数字显示,2003年11月别墅指数为1297点,较9月份下降1点。在4个月连续攀升后,别墅指数出现小幅回调。产品定位的独特性、多元性和完善的配套服务,已经变成开发商制造和吸引市场需求的法宝。

随着别墅市场的扩容,别墅项目的大量涌入及多区域的供应局面,明年京沪墅别墅市场势必会有一场激烈的竞争大战。别墅项目的开发商们彼此面临的不仅是来自本地开发企业间的竞争压力,而且还有来自外省大的地产开发集团、国外大财团等一些机构的介入所带来的无形压力。

《亚太地产周刊》诚告:一般的环境、一般的品质和一样的风格、一样的特色的项目将被市场无情淘汰。

2003-12-13


 

 

 

《地产评论》(20)

客观看涨,埋头苦干

钮海津

 

今天,本报地产版的题目是涨涨涨。

年关到来,这个涨字怎解?

11月份,全国居民消费价格指数(CPI)比去年同月上涨3%,而10月份这一数据只是1.8%。对此,一种观点认为,要重新看待和评价我国经济运行状况。

那么,11月CPI的快速上扬,是否意味着我国经济已经结束通货紧缩局面,快速步入通胀时期呢?上海证券媒体认为,目前我国经济的总供给大于总需求的格局并没有改变。中国加入WTO,进出口占到我国GDP的60%,而世界经济目前依然处于通缩状态,因此,从整体大的环境看,没有理由认为中国经济进入通胀时期。

居民消费价格指数反映的是城乡居民购买的消费品及服务价格水平的变动情况,其按年度计算的变动率在国际上通常被用作衡量通货膨胀(或紧缩)程度的重要指标。受亚洲金融危机影响,CPI自1998年4月出现下滑,并持续到1999年年底。之后,经过一段时期的上升,从2001年11月到2002年底,居民消费价格又持续下降14个月之久。今年首季CPI出现了0.5%的正增长,其中城市和农村同时上涨0.5%。国民经济延续去年逐季回升的良好态势,今年继续稳步上行。

对于目前出现的CPI突升,应该具体问题具体分析。今年有个特殊情况,我国遭遇了非典,但非典后经济的回升迅猛,超出预期。因此,对于CPI,还应该继续观察,不要急于下结论。

从近日有关部门公布的数据看,食品价格上涨为8.1%,是分类别中上涨最多的一项,而其次是消费品价格,比去年同月上涨3.2%,服务项目价格上涨2.2%。再细分食品类,其中,粮食价格上涨10.8%,鲜菜价格上涨19.4%,肉禽及其制品价格上涨12.4%,油脂价格上涨27.2%,鲜蛋价格上涨16%,水产品价格上涨2.2%。因此,是食品价格带动了CPI猛涨。

这种情况可以参考今年非典时期,我国的食品价格在快速提升后,又迅速回落到正常状态。以此类推,此次食品价格上涨,也将很快回落到正常状态。毕竟,整个经济供求关系和世界经济状况没有发生根本改变。

今年全年的CPI,应该在1%或者是略高于1%的位置徘徊,明年也不会太高。《亚太地产周刊》致读者:客观看涨,埋头苦干。共勉!

2003-12-20

 

 


 

 

《地产评论》(21)

深圳中心区写字楼投资巡礼

钮海津

 

 

 

区域篇  屹立在亚太商务中心北侧

1、咫尺相邻唇齿相依

香港与深圳一河之隔,南北对望;此一河,为深圳河。

香港与深圳一线之连,南北对接;此一线,为广九线。

深圳座香港之北,建市二十多年来与香港的商务往来已形成了咫尺相邻、唇齿相依的互赢格局。在深圳2000平方公里的面积上,生活着超过1000万的人口,房地产的发展潜力巨大。

随着地铁、西部通道的开通,深圳和香港的距离将更近,深圳也将在全球布局中定位为“亚太区的亚中心区”,也就是总部在外地,具体办事处已转移到深圳。目前已出现了很多企业总部在香港,常驻的人员只有数人,而具体的办公地点则设立在深圳,工作人员达到数百人。深圳中心区的配套和居住环境已经相对完善,而国外机构对于深圳了解的逐步加深,更将吸引部分投资机构进入中心区商务市场,并形成羊群效应,引发投融资热潮。

2、特殊地位无可比拟

座香港之北,深圳中心区的轮廓一天比一天清楚,中心区的功能一天比一天完善。知名房地产投资商在这里破土兴建高级办公楼,是商贸、金融、信息、文化、会展及办公的集散地,同时也是全市高档建筑最集中的地方。深圳的城市规划是把这里建设成为深圳的行政中心、金融中心、商贸中心、信息中心。

纵观纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯区、香港中环、东京新宿等世界著名CBD的发展历程而知,一个良好的CBD规划,需要一个灵魂的建筑群。从目前深圳CBD的发展情况来看,政府投资建设的会展中心、市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心及水晶岛相继落成,特别是“十三姊妹”楼、国际商会中心、诺德中心、安联大厦、大中华交易中心、金中环商务大厦等众多写字楼的相继推出,将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向区域性和国际性转化。

3、港资企业纷至沓来

座香港之北,港资企业凭借“近水楼台”之地利,纷纷在深圳中心区新一轮投资热潮中捷足先登。

——香港郭氏集团及属下嘉里建设有限公司、香格里拉亚洲有限公司在深圳中心区投资20亿元兴建福田香格里拉大酒店和嘉里建设大厦;

——香港新鸿基集团属下启胜管理服务有限公司一举签下了深圳中心区几十万平方米商业物业的策划、项目招商和经营管理合同,吹响香港现代服务业大举进军深圳中心区的号角;香港知名的大型文化公司——百老汇集团也于最近与有关方面签约,即将进驻深圳中心区。

——香港上市公司财华社集团正式签约入驻中心区,这是该集团在中国内地设立的第一个分公司。集团总裁余刚表示,公司之所以选择在深圳中心区设立分公司,既是十分看好这里优越的商务投资环境和发展前景,更是希望以此作为进军珠三角的“桥头堡”,进一步拓展内地市场。

——实力位居香港前三的国际货运、航线代理及物流供应商——香港嘉宏航运有限公司,位列世界航运十强的中国海运集团以及中国深圳外轮代理有限公司等航运巨头也纷纷落户中心区。与航运巨头配套的数十家物流、财务、商务、保险等公司也相继迁入福田辖区、深圳中心区,实现产业链的配套。

2005年以来福田辖区新增外商投资项目近400个,其中港资企业近400家,这些企业近一半选择落户深圳中心区。据业内人士介绍,落户中心区的港资企业以商务、研发、高端服务业为主。

4、国际特色越来越浓

座香港之北,深圳中心区完善的商务配套和日益增强的辐射力、影响力,成为深圳最具活力、最具投资潜力的城市经济区域,正吸引着越来越多的世界500强企业、跨国公司和港资企业纷至沓来,其国际化特色越来越浓。

——继2005年6月在世界航运公司中排名前三位的航运公司COSCO、全球商务运营商雷格斯等一批世界知名企业同时进驻安联大厦后,位于中心区北片区的这栋高档商务写字楼又迎来了新一批国际“大客户”:全球最大的认证机构、一家世界500强电子企业和境外一家知名银行的深圳分行等世界名企齐齐落户安联大厦进驻办公。

——在另一座高58层的深圳国际商会中心,这座目前中心区最高的楼宇,世界500强企业瑞士ABB公司在这里设立了分公司,欧洲最大儿童用品制造商意大利CHICCO、韩国三星半导体最大的代理商韩国三达(SAMTEK)在这里进驻,美国上市公司环球资源斥巨资在这里买下4层楼,将其中国总部落户于此。

——位于中心区南中轴线上的大型购物休闲广场中心城还未封顶,早已被不少国内外知名企业“锁定”,世界500强的法国家乐福公司揽下一整层;同样是世界500强的美国时代华纳也看好深圳中心区,其子公司华纳影院将在中心城建设一个拥有7个独立放映厅的现代化大型影院。

——英国驻广州总领事馆“深圳英国签证申请中心”进驻深圳国际商会大厦,使得深圳成为继北京、上海等地第5个开通签证中心的城市。中国检验认证集团深圳有限公司也进驻中心区,它是中国检验认证(集团)有限公司(CCIC)的九大核心成员公司中实力最强的公司之一。

——始创于1905年的美国罗宾逊物流公司正式入驻中心区,该公司是一个“海陆空”三栖的全球物流巨头,曾入选《财富》杂志评选的2002年度和2003年度全美财富500强企业和最值得尊敬公司。

深圳市福田区经贸局提供的一份资料显示,已有40多家跨国公司、世界知名企业签约入驻中心区。美国、英国、意大利、德国、比利时、加拿大、日本和香港的上百批外商前来考察选点,有意落户中心区。

5、投资潜力十分看好

座香港之北,深圳中心区目前已有中国银行、建设银行、招商银行、深圳发展银行、福建兴业银行、上海浦发银行、香港东亚银行、法国东方汇理银行等,以及中国出口信用保险公司、招商信诺人寿保险有限公司等数十家金融机构进驻中心区,还有23家中外金融机构递交了申请,计划落户中心区。随着银行、保险、证券、基金、期货等金融机构大量进驻,中心区的“金融扎堆”效应日益显现。

 

历程篇  深圳写字楼25年的发展历程 

写字楼市场与国际国内政策及经济形势有着密切的联系,任何外部环境的变化都将迅速反映在写字楼租售市场上。

1、八十年代的起步阶段

受整个经济大环境持续改善和企业实力增强的推动,依托良好的区位优势,罗湖的商务氛围迅速提升,形成了以国贸为中心的核心商务圈,物业以满足功能性需求为主;深圳第一代写字楼以80年代初的国贸大厦为代表,周边聚集了房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等,除地段及周边配套的优势外,只强调使用功能上的满足,在物业形象、建筑结构、智能化等方面已明显滞后于企业的需求。

2、九十年代初的快速发展阶段

90年代初受房地产市场火爆热销的影响,写字楼开发迅速放量,热点也转移到蔡屋围和华强北一带,物业品质得到了较大幅度的提升;第二代写字楼以90年代初的电子科技大厦、中银大厦为代表,这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。

3、九十年代中后期的低潮阶段

90年代中后期受政府宏观调控及亚洲金融危机的影响销售逐年走低,销售量从1996年的32.33万平方米降到2001年11.01万平方米的历史低点,写字楼出现大量空置;第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为代表,建筑形象、物业功能及档次、智能化水平、环保节能等方面得到了大幅度的提高。

4、新世纪的升温阶段

2002年开始,加入WTO、深港经济一体化等多项利好政策相继出台,写字楼市场迅速升温,以每年近50%的速度增长,并于2004年实现32.64万平方米的销量,空置写字楼得到了很好的消化;以中心区卓越时代广场为代表的第四代写字楼在第三代的功能基础上,更强调以客户需求为中心,提倡人性化的沟通与交流,引导智能化向国际水准看齐,强化绿色环保办公理念,提供更多舒适共享空间,以及满足全球经济一体化的需要。

5、中心区写字楼是深圳的新旗帜

深圳写字楼的开发热点总是保持与整个城市的发展重心一致,以城市规划及基础设施建设为前提,随着深圳城市中心的西移,写字楼开发以人民南为起点,沿深南大道逐渐延伸。

——地王大厦作为深圳金融商务中心的起点,见证了20世纪90年代深圳经济发展的辉煌历程;

——赛格广场改变了深圳原有的商务格局,商务办公开始走出罗湖;江苏大厦和中银大厦成就了深圳中央商务区,并由此拉开了中心区开发的序幕;

——世贸中心则树立了中心西区新的旗帜,迅速提升了片区物业的开发价值;南山商业文化中心区的规划建设必将有力提升南山的综合竞争力。

——罗湖的挑战仍然是短期内的风景,历史与变革在对抗中最终迎来的都是变革的胜利;

——供应量的集中更多的是个盘的压力,同质化的压力,随着市政工程竣工后的相继投入使用;

——随着“市民中心”最后的进驻;随着地铁的开通;随着市级商业的进入,中心区带给深圳更多的是希望,是机遇。其中最重要的机遇莫过于会展经济与CEPA。

 

分析篇  深圳中心区投资价值剖析

深圳中心区具有得天独厚的区位优势和良好有序的商务环境以及放眼可见的发展前景,而屹立在亚太商务中心——香港北侧的深圳中心区写字楼则更是吸引着投资者眼球的聚宝盘,是深圳的核心,是深圳的标志,是深圳的名片。没有人会怀疑,这里将成为深圳最具活力、最具投资潜力的城市经济区域。

1、中心区人气渐强

整个中心区内可用于开发写字楼的地块总面积不超过5万平米,而不考虑自用为主的写字楼项目,区内面向市场销售的商业写字楼项目九成以上已经开发完毕或已达到预售标准,所以中心区内写字楼分布格局已经基本成形,未来新增的项目数量相当有限。

区内建有市民中心、少年宫、电视中心、音乐厅、图书馆、会展中心等市政配套设施,地铁水晶岛、怡景中心城、晶岛国际等大型商业项目已经投入施工,多个五星级酒店也将落户中心区,未来数年内区内的商务配套预期将完善起来。

是,目前区内缺乏商业氛围,投入运营的几个商业项目均非常冷清,但随着今年各大写字楼的集中投入使用,区内的办公人流量有了较大增长,区内人气开始旺盛。

2、盘源丰富楼质优良

从区内写字楼三级市场的发展情况来看,今年的增长速度较快,包括世联、世华、美联在内的大中介商在南区设立了专门的写字楼租售地铺。片区的盘源较为丰富,兴业银行大厦、航天大厦、卓越大厦、新华保险大厦(原九州创展大厦)、国际商会大厦A/B座、中央商务大厦、时代金融中心、江苏大厦、中银大厦等均有销售和出租。

写字楼产品的升级换代离不开建筑技术和理念上的创新。从2002年开始,理念上的创新成为市场的主流,健康、节能、环保、共享与交流、大空间与自由组合主导了整个写字楼市场,更多强调物业与人的沟通及人性的关怀。

3、写字楼存量巨大

2004年以来,利好消息不断,特别是“市民中心”与地铁投入使用、中小企业板启动,中心区超乎常规的发展使得各在建写字楼纷纷抢滩这个黄金时段,推向市场。而2005年写字楼市场面临的情况大为不同,市场存量巨大、消化滞后,加上新政短暂的影响,使得发展商放慢开发速度,等待市场下一个消化高峰期的来临。

2005年1-9月,深圳办公楼市场供应量约为48万平方米,其中中心区占70%。区域是影响写字楼档次的重要因素,什么样的区域,就需求什么样的档次写字楼。

中心区一枝独秀,均为高档项目,销售价格超过1.2万元/平方米(除中银大厦为整改项目,各种原因造成低价销售)。

4、进入门槛高成交单数下滑

2005年1-9月,深圳写字楼买卖成交1053单,其中第一季度成交515单,第二季度385单,第三季度共153单,均比去年同期有较大幅度下降。总量下降45.21%,其中

第一季度下降39.70%;

第二季度有所回升,但仍然比去年同期下降35.00%;

第三季度在地产新政的冲击下再度下滑,降幅达67.31%。

2005年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个

一是因为目前写字楼供应量集中在中心区,随着中心区日渐成熟,写字楼价格水涨船高,而且门槛越来越高,普遍把客户定位于国内外大中型企业,造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面;

二是新政出台,使整个房地产市场处于观望状态,成交单数自然下降。

5、内热外冷在于缺乏了解

深圳近两年的房地产市场虽然异常活跃,城市中央商务区也逐渐成形,并出现了卓越时代广场、大中华国际交易广场、星河COCO PARK等高水准的写字楼、商用物业项目,但并没有吸引到境外大批的投资者前来投资。

国际投资机构对于深圳的冷落,原因在于对深圳缺乏了解。深圳作为特区将一直享受国家的优惠政策,房地产市场的理性快速发展也会给投资商提供长期稳定的资金回报。

目前中心区的写字楼价格被低估,如果此时进入就可以低价位进入市场,风险较小,将来升值潜力也较大。

6、成交价格高位运行

深圳写字楼供应量主要集中在中心区,主要供应是高档物业,其他区域以中高档物业为主。

2005年成交也主要集中在中心区,使得总体均价较去年同期有较大上升,在成交面积持平的基础上,成交金额必然大幅度上涨。

深圳甲级写字楼最受市场的青睐,整体空置率在10%以下,且处于高入住的水平,在各种利好的不断冲击下,市场一直较为活跃,特别是中小企业不断涌现,市场需求呈现强势。

7、中心区写字楼需求量旺盛

2005年,写字楼市场有良好的开端,但在新政的影响下,前三季度成交反而同比去年有所下降,直至9月,下滑势头才止住,重新表现活跃。

现代物流业、金融业、高新技术、文化产业作为深圳发展的四大支柱产业,其相关企业继续扮演着写字楼市场需求的主角。

特别是文化产业,在各方支持下,得到迅猛的发展,印刷、广告、资讯等行业相关企业的市场需求越来越大,是写字楼市场需求的生力军。需求面积主要集中在300—500平方米。

8、空置率继续降低

随着深圳经济的稳定发展,市场对办公楼需求旺盛,南山办公楼供不应求,平均空置率在5%以下;福田短期内供大于求,甲级写字楼空置率较高,达15%;罗湖两极分化,人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率极低,仅为3%,而其他区域则不甚理想,空置率超过30%。

深圳办公楼市场是个较为成熟的市场,租赁是市场成交的主流。买卖面积远远小于租赁面积,买办公楼的主要是处于高速成长或成熟的实力型企业,深圳主流创业板块企业主要以租赁办公楼为主。

在多方因素的影响,写字楼将继续保持低空置率。

9、销售价格将进一步上升

在各高端物业的带动下,深圳中心区写字楼销售价格将进一步上升。

据市场反应,售价将达16000元/平方米,二手销售则会受到一手市场的冲击,售价会进一部下滑5—10%。

而租金将会继续保持稳定水平,租赁集中在地铁1号线沿线附近,中心区受到市场的关注高于其他区域

 

推荐篇  深圳旗楼 香港北侧

(推荐篇由地产记者马艳辉收集整理,钮海津编辑。全篇略)

2005-12

 


 

 

《地产评论》(22)

高尔夫场地在中国大陆应得到关注性的发展

钮海津

 

一直以来,国内普遍认为高尔夫场地不适合中国目前的国情,多人多次提出要控制高尔夫场地的发展。

抑高派的理由:

——占地太阔。据云我国建一个18洞的高尔夫球场平均要占地1200亩,若加上附加设施,还要增加许多占地。而正在规划的中国大陆最大的高尔夫球场则占地8080亩,仅5个今年在建的项目就达23900亩。全国现有高尔夫球场近300个,占地起码有20多万亩,加上附属设施用地可能还要加倍。这对于人多耕地少的中国大陆,拿出那么多土地来发展这项运动是不符合符合我国国情的。

——耗水太多。要保持一个高尔夫球场的场草的生长质量以及人的活动所需,消耗的水量是同样面积(约1200亩)耕地的若干倍。这对于缺水的中国大陆特别是北方,不能有也不能用这么多水来养高尔夫运动场。

——投资太大。有资料云我国平均一个18洞的平均投资为人民币1.53亿元,加上必须的设施设备总共高达人民币3亿元。中国大陆的基础设施、教育、科技、农业等需要投资的方面很多,这种高投资的休闲项目,实非社会所急需。即使是外资,也不应将外资引向这个方向。

——消费太高。打一次高尔夫球要支付多项费用,仅基本费就少则500,多则1000元以上。再加上要支付的球童费、租车费、租杆费、餐饮费以及各地许多名目繁多的费用,玩一次都是几千元。而目前中国大陆的工薪阶层不可能靠自己的收入消费高尔夫运动。

——亏损太悬。据报道,广东目前有高尔夫球场60个,而利用率不到60%。广东这样经济最发达、富人最多、接受外国生活方式最快的地方都尚且如此,其他地方就更可想而知了。很多球场利用率低,亏损严重,难以为继。

——风气太腐。由于高尔夫球运动的高消费特点,成为一些人用作搞不正之风、权钱交易的手段。少数高尔夫俱乐部管理不严,还存在某些丑陋的社会现象。高尔夫运动通过我国的媒体报道和民间闲谈,称之为“贵族运动”,称之为“富人运动”,称之为“腐败运动”。

我是扬高派,我以为高尔夫场地在中国大陆应得到关注性的发展。

是的,相对于田径场而言,高尔夫球场占地太阔。但目前已有的高尔夫球场在整个中国大陆的可用地中还远远未到叫救命的时候,中国大陆连续五年来的粮食减产也与建设高尔夫球场无直接关系。我国高尔夫球场20年才建了200个,比英国的1000个(1754年建第一个)要少,比美国的20000个更少。君应知,英国的面积有多大,美国的面积有多大?我以为,中国大陆今后再要建设高尔夫球场,向海岛和西域发展是一个必须方向。中国沿海的海岛中有数千片荒地可开发成高、中、初档不等的高尔夫运动与度假岛区,连带近海级的私人游艇和商业游艇的发展,一个“海上高尔夫运动产业”将为荒岛建设、海水研淡、引进游客、国家财收和民众就业做出不可估量的作用;而向西域发展的高尔夫运动产业以与现行的水土保持战略、措施、技术等等结合在一起,一个“护肤(护理西部植被)高尔夫运动产业”同样将为西部水研、西部土改、西部风貌、西部旅游、西部投资、西部就业、西部财收做出不可估量的作用。加一句——世界上海拔最高的高尔夫球运动场一定会是在我们可爱的中国!(很荣幸借用了方志敏的《可爱的中国》的标题)

是的,相对于乒乓球运动而言,高尔夫球运动消费太高。但世界从来就讲差异性消费,拉大点与点的距离,错开面与面的层次,才能满足全社会消费者的不同物质需求、心理需求和精神追求,才能满足企业营收的不同创利方式和边际收入。君应见,广东目前的60多个高尔夫球场利用率达到60%,这是不是比国家现管的各城市的田径场、足球场及其附属设施设备的利用率要高一些?高尔夫球运动是一条高消费链条,若真是“高尔夫球场利用率达到60%”,那么轿车、郊宴、球具、衣鞋以及劳务、会务的消费也不会少。没错,国家要优先发展大众体育运动,但皮艇运动是大众体育运动吗?回答是否定的。这就是均衡中的差异,领导者在统筹奥运项目的全局里关注了其中一个重点——这皮艇运动里面有很多很多的金、银、铜奖牌,经营得好,它能为大局增长定数,为总分添加重码。

是的,在高尔夫球运动的范围里确实有腐败现象。但这高尔夫球场是整个中国大陆的唯一腐败场所吗?回答是否定的。君应明,高尔夫球运动不是滋生了腐败现象,而是腐败现象从各级办公楼的楼梯流出来腐蚀到了水坝、公路、地产、餐馆、医院、商场、学校、工厂……以及高尔夫球场。别把这个物理现象的流向看反了,否则就要控建甚至停建水坝、公路、地产、餐馆、医院、商场、学校、工厂……了。我们应做的是,保证高尔夫在我国健康有序地发展,加强政府内部的反腐倡廉,对高尔夫球场建设进行合理控制,对修建球场要严格履行报批手续,不得挤占农田良地,予优惠政策将新球场项目引向海岛和西域,把球场限制在荒滩、荒山、荒坡、荒地上兴建,以及立法加强对高尔夫的管理,等等。

高尔夫球起源于十五世纪的苏格兰。传说很久很久以前,有一名苏格兰牧羊人在一次偶然用牧羊棍的把手将一颗圆石子击入兔子洞中,从而得到启发,“高尔夫”这项运动就玩开了。据考证,“高尔夫”这个词最早出现在1457年苏格兰议会文件中,当时由于高尔夫球盛行,将许多年轻人从射箭运动中吸引了过来。因此政府下令禁止。1457年3月,苏格兰王室颁布了一项“完全停止并且取缔高尔夫球”的法令。原因是这项消遣性极强的运动,妨害了苏格兰青年演练苏格兰“国术”——射箭。但实际上,连主持制定1491法规的苏格兰国王詹姆士四世自己最终也嗜高尔夫球成癖,成了高尔夫球场的狂热的常客。而詹姆士五世国王及其王后,也效法詹姆士四世打起了高尔夫球。

而早在苏格兰人打高尔夫球之前,在古中国和古罗马都曾流行过类似高尔夫球的以杆击球的游戏。公元前两三百年时,古中国有一种称为“捶丸”的游戏,而公元前27年至公元395年的古罗马则有一种以木杆击打羽毛充塞制成的球的游戏。

写到这里,有这样一个愿望:某年某月某日中国有10万个18洞球场、中国有10亿人玩过那个,那个我们祖先称其为“捶丸”的游戏。

2006-10

 

 


钮海津文集之为人作嫁衣裳之余

 

 

 

 

别墅主义

中国大陆城市别墅述评

 

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《中国大陆城市别墅述评(1-6)》总六篇,

刊于《房地产导刊》2005年6月刊 - 9月刊,

选题策划者钮海津时任房地产导刊社主编。

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别墅主义述评(1)

踏上引领亚太墅标的台阶

钮海津

 

 

1。

开篇,先讲一个别墅故事。

重庆的别墅楼盘有一个翡翠湖墅区,翡翠湖墅区有一个“镇湖之宝” ——湖心大别墅,标价3000万人民币。在《福布斯》杂志“中国十大豪宅”排名中它名列第五,其评语曰:“位于湖中央岛屿上的独立别墅营造了一个绝无仅有的私人空间,占地4000平方米的岛屿上唯尔独尊,别墅建有私人码头,这栋1300平方米的两层别墅,其内部设施会完全依据买主的要求来度身定做。此处房产确是国内较为罕见的超级豪宅之一。”

此前,重庆的单座别墅曾经创下800万元一幢的交易记录,这似乎已到了中国西部的别墅消费上限了,然而翡翠湖的湖心大别墅标价高达3000万,能卖得出去吗?

天价自有天人。自2003年始,一个神秘客户就与开发商频频接触,每个月就会派人到翡翠湖别墅区察看湖心大别墅的工程进度。

经过一两个月谈判后,2004年5月,开发商在翡翠湖别墅贵宾接待中心接待了这位购房豪客,“镇湖之宝”成交,总价人民币3000万元,首付款1000万元当场付清。

号称“中国西部第一豪宅”终于名花有主——买主乃是深圳“南玻”——据说。

 

2。

最新的故事传说:上海的扛鼎之作——天价人民币一亿三千万元的佘山紫园别墅某座在上月已被神秘的北京买家拿下——它比前面的故事高出了一亿元!

我们注意到,半年前的2004年11月12日,“国际别墅设计趋势展”在上海马勒别墅饭店举行。会上,佘山紫园别墅的开发商中凯集团以7000万元设计费签约11家国际建筑设计事务所的27位设计师。

匡算一下,佘山别墅区有地280亩,建79栋别墅。7000万元的设计费用摊到每栋别墅上就是近100万元,如此巨额的设计费用,创下了又一个亚太记录。“别在意我们花了多少钱,钱是第二位的。关键是看我们的产品”,中凯集团总裁杨益华在接受采访时表示:“高端房产的售卖性质其实是奢侈品,而不是简单的消费品。”

在上海,高端房产已经不再仅仅具有自住和投资两种需求,而是作为一种高端人群在居住舒适的基础上对精神层面的需求。在成功举办“2005上海之春房产展示交易会”之后,VNU亚洲展览集团于5月1日-4日在上海展览中心又推出了全方位、立体化的大型“精神需求”——定期房展“2005假日楼市-黄金周别墅博览展暨投资房产展示会”,展出20多个风情各异的别墅项目。不管销售结果如何,中凯在设计费上的特殊投入,已经为上海别墅新一轮的竞争带来讯号:期望以低投入来获取高利润的参战者,已经开始在这个领域出局

 

3。

今年北京很多高端别墅项目给市场留下很深的印象:西山美庐依山所造出的流水别墅,预计售价在5000万元,打算以拍卖的形式售出,有不少买家早已暗中做好了打算;位于北京密云的亚澜湾内湖岛屿已标出了6000万元的底价,也成为了北京的天价豪宅;还有2004年下半年悄然现身推入市场的北京玫瑰园的楼王,标价首屈一指,1.6亿元。这些别墅每户的面积都在3万-5万平方米,项目都“主水“。水景豪宅成为北京今年别墅销售市场的一大特色。

 

4。

别墅是房地产和住宅产业的高产品,它在中国大陆的出现和发展,顺应了改革开放以后大量涌入城市里面的外商和先富一族,回顾大陆的别墅市场,我们已经历了15年发展的历程,这个发展历程有四个发展阶段:

第一个阶段1990-1995年。这个阶段华南(广州、深圳)、京畿(大北京)、沪杭(上海、杭州)的别墅市场甫一起步,别墅就成为人心所向,成为城市地标。

第二个阶段是1996年~1999年。别墅市场处于收缩期。这个时期,国家出台了《关于空置高档房地产开发项目的通知》,各地政府也相续出台了有关政策严格控制高档房地产开发项目的审批,对别墅市场起了一定的抑制作用。别墅市场发展空间和速度受到狙击,

第三个阶段是2000-2002年。中国经济发展和世界经济回暖,广州、北京、上海、深圳别墅市场开始渐有起色,出现了一些业内业外、国内国外叫好的项目。品牌的力量是强大的,一股别墅浪潮旋即波及全国——先是东部再是中部后是西部——连某省某县的警局都建了交警别墅区。

第四个阶段是2002-2005年。这是一个复杂的阶段——是一个没有绿灯的“魔高一尺道高一丈”的“黄灯年代兼红灯年代”。

2002年5月国土资源部颁布第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让,明确要求各地政府加强国有土地资产管理,规范土地市场,实行招标拍卖挂牌交易。某种程度上说对土地的供应源起了一定的抑制作用。紧接着2003年2月8日国土资源部出台45号文件:"停止别墅用地供应"。再就是2003年6月5颁布的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对别墅市场发展资金有一定影响。2004年中期以来出台了一系列“宏观调控”行政链条,4号令的下达进一步限制了别墅用地。今年的金融政策同样遏制别墅的发展,中行叫停高档别墅个人房贷,在北京开始实施,其他银行也加强了个人房贷的管理,随后央行的加息政策出台。土地金融两把大锁,对别墅市场影响很大,而最近出台的“国务院八条意见”上升到“政治高度”,提出建立“政府负责制”。《英国金融时报》今年4月25日报道:“在中央政府看来,要给持续增长的房地产热潮降温,最快捷的办法就是连续泼冷水;根据中国国家统计局发布的数据,今年第一季度房地产开发投资同比增长26。7%,在再度加速的中国经济中扮演了重要角色;房地产行业作为一个先导性部门在实体经济中甚为重要,这更可能令政府投鼠忌器。”在法轨收窄之下,这个阶段华南、京畿、沪杭别墅市场又“顶风生产”了一批上好的产品,以“不可思议”的崛起意志,踏上了引领亚太地区城市墅标的第二乃至第一台阶。

 

5。

而我们“有幸”经历了第四个阶段后看到2005年五。一黄金周广州的别墅新花胜大开放之景:

——锦绣香江别墅。社区环境优美,通透大气,依山势而建,大厅大房、大庭园、大露台,外立面色彩鲜艳,很具现代感。

——广州雅居乐花园别墅世家。五一推出新的货量大,不过价格也不低。

——华南碧桂园别墅。依山体而建,大户型、精装修、跃式设计,室内设计特别注重自然的错层。

——雍景山庄别墅。首期规模不大,总货量86套,最大卖点是位置佳,正位于大夫山脚下。

——珊瑚湾畔独立别墅。澳洲风格,每家别墅内部都有私家电梯,部分单位拥有一线江景。主推300平方米左右的户型,总价约300万,带有300平方米的花园。

——清华坊别墅。传统民居式的社区,每栋别墅均是前庭后院、大门高墙、中空天井,同时融入西式设计中开敞式花园和下沉式庭园等。

此外,我们还分别“投墅”了东方夏湾拿的维西亚山庄、汇景新城的棕榈园和明月清泉、东雅图的雅图奥园、金碧御水山庄的湖光翠堤、碧桂园的凤凰城和翠山蓝天、君林天下的御林天墅、保利花园的林语山庄、南沙逸涛的碧海花城。。。。。。等等,真正感受到这些别墅开发商从项目发展来研究环境,研究形态,研究人,关注投资者的购买心理和趋向,关注每个楼盘个性化以及他们的居住和生活方式。

 

6。

这种质的提高,我们在北京的同事也看到。北京的别墅项目尤其是近期新开盘的项目整体品质的提高主要体现在三个方面:

——山水与环境资源日益优越。近期新盘大多集中在有升值潜力的或市场认知度较高的区位,区域位置已经成为决定其品质与前途的最关键因素,顺义、昌平凭借区域内优越的交通环境、良好的自然山水环境以及丰富的可借鉴资源(如文教资源和风景名胜等)依然是开发热点区域。

——社区内部环境质量与景观质量不断提高。以北京碧水庄园为例,其前期开发的别墅平均在一亩到二亩左右,而临湖三期所开发的每户占地约有五亩。这批别墅销售情况非常好,这反映出客户对低容积率、高占地面积的豪华别墅的需求。近期高档别墅项目均呈现出向大户型、大花园、低容积率的方向发展的趋势,中低档别墅由于价格限制,不可能达到高档项目的品质,但也通过增加社区内绿化率、建设高档次的园林景观以及优化别墅项目规划形态等措施以满足业主对私密性越来越高的要求。

——户型设计不断满足新的生活需求。现在北京别墅项目的设计在功能上更加具体、细化,对生活方式的研究与探索更加深入。

 

7。

中国大陆的别墅市场正在通过不断弥补自身缺陷、深入了解并引导需求、提升项目整体水平及品质、转变营销策略等措施,最大限度地满足消费者的新需求,并引领消费者建立一种健康、休闲、舒适的生活新概念。

中国大陆的别墅开发商已经到了此站——知道美国的豪宅生活是什么,知道英国的豪宅生活是什么,所以也就比原先更知道中国的豪宅生活是什么        

——这个符号的传播价值是非常(非常!)大的,它标志着(重复说一遍):华南、京畿、沪杭的别墅市场已踏上了引领亚太地区别墅标准的第二乃至第一台阶。

想提个说法,说2005年是别墅年。

 

 


 

 

  

别墅主义述评(2)

我们推崇城市别墅

钮海津

 

 

8。

为什么推崇城市别墅?

我们知道,提倡别墅生活将遭到诸多指责。

这样吧,让我们一起回顾推崇新产品的“历史档案“:

——当中国大陆绝大多数人还在用手搓板洗衣的时候,推崇“洗衣机生活“遭到诸多指责,可是后来呢?

——当中国大陆绝大多数人还在用珠算盘或笔纸算的时候,推崇“计算机生活“遭到诸多指责,可是后来呢?

——当中国大陆绝大多数人还在用脚踏车的时候,推崇“私家车生活“遭到诸多指责,可是后来呢?

——当中国大陆绝大多数人还在住板屋陋室的时候,推崇“电梯洋房生活“遭到诸多指责,可是后来呢?

——可以再举例,一样是一种历史的必然。

 

9。

社会风气需要推动,社会生活也需要推动,只要这样的风气这样的生活是代表进步的可及的,就需要有人推动。《房地产导刊》推崇城市别墅,提倡别墅生活,是企望别墅生活早日成为中国大陆民众的第一居所——因为我们有数据和条件支持。

中国城市开发协会会长王平认为,中国人老有一个观念——“因为我们地少,因为我们人多”,摆资源贫乏的借口,结果建造了很多不适宜居住的房子。这个观念应该有所转变,土地少吗,根据卫星航拍,中国大陆可居住jfkyftjftyuiokoiuytffeqwderjf jk地是3亿亩。按照资料显示,到2050年,中国将达到18亿人口,按照当时养老人计算,六口人算一家人,就是说在18亿人口里,在30亿亩里,应该是一亩地一户人家,这才是中国真正的田园式的生活。别墅选择的地点应该追求这个田园式的生活,六口人一亩地,按一亩地六百平米的话,几乎一口人一百平米。第二个观念应该有所转变的是,低收入的人一定要买低价位的房子吗,我觉得这是倒退,就是让穷人永远是穷人。我们绝不能让中低收入的人永远从平房到筒子楼,这个发展对他们太残酷了。别墅就一定是高档吗,我认为,别墅不是高档的,应该跟村镇的改造相结合,和村镇的居民相结合,使农民的乡土气息能够和别墅和你在一起。

 

10。

谢谢王老师的醍醐灌顶。

的确,去看外国的房地产展,别墅在国外常常是作为第一居所使用的。比如德国房地产展,你看到的是百多幢别墅供买方选择,可他们的人口密度是240,比我们中国大陆的140还要高出100!,当然,我们今天谈全民别墅只能谈建设方向,只能谈发展前景因为今天的中国正处于社会等级分层的新十字路口。几十年的平等社会的神话已经破灭,人们的社会等级观念正在急速地更新。推动这一变革的最有利因素就是金钱。占有金钱的多少正在把人们的社会地位进行重新划分。到一些别墅区销售中心观察,可见购置别墅的业主多为如下人群:

——地产商总经理层,上市公司主席层,大企董事局层,机构投资者层,金融界资深者层,私营业主成功者层,自由职业群杰出者;

——他们的典型个人特征是40岁以上,有过三五次置业经历,生活富裕,阅历丰富,多年总是“领头羊”——老板。

11。

有鉴于此,中国大陆的别墅首先是一种生活方式,区别于其它建筑类型的最重要的特征是表明住户自身品位和个性的标志。随着工业革命与现代技术革命的发展,商业活动的频繁逐渐成为获取财富的重要手段,人们聚集在一起,在城市这个平台上创造着更多的机遇。作为美好生活载体的城市更是因为信息与资源的集中具有独特的魅力,于是在新城市中诞生了中央商务区(CBD)。而在CBD区域中建起别墅群,是城市商务精神的核心载体,更成为商界巨子、精英阶层彰显不凡实力与身份的宿处。

纵观历史,横看世界,不难发现几乎所有真正的豪宅都占据着它们那个时代的核心地段。紫禁城无疑是帝制时代北京最高档次的豪宅,它占据着当时北京城的核心位置。纽约城最尊贵的地段无疑在CBD,CBD内最尊贵的地段无疑在核心区。位于CBD核心区的曼哈顿和长岛的别墅区,占据着今天纽约城唯一最有价值的位置。

 

12。

贵为城市别墅区,必须具备几个条件:首先是独一无二的地段,其次是独一无二的建筑,第三是特殊身份的人士,三者缺一不可。世界上有些建筑,虽然数次易主,历世变迁,经过百年风雨却依然风采依然,甚至焕发出更加让人心仪的魅力。

商务成功人士根据区域价值和自身发展多选择在中央商务区置业。

首先,这里距瞬息万变的商机最近、商务环境最为成熟,其次,这里是城市高素质人群最为集中的地方,人们需要一个身份展示、事业发展、财富递增的有效平台。

再次,这里的生活方式与新经济保持同步,高效、便利的多元空间可令生活更加丰富。城市别墅不仅具有豪华舒适的一切特性,亦可作为CEO们进行商务洽谈的私人会所。在CBD这样寸土寸金的地方,城市别墅为CEO们度身订造,既是“休”身养性、暂时脱离喧嚣纷扰的商务中心,又是私密的、与写字楼开放空间完全不同的个性十足的商务平台。

 

13。

城市别墅区的形态多种多样,它在当今这个越是工作上快节奏就越向往舒适安逸的商务时代,城市别墅直接把豪宅、财富巨子、商务生活连接起来。是财富阶层实力与姿态的象征,好比名片上的头衔,是一种卓而不凡的商务礼仪与身份显现。

住城市别墅,就是住城市幸福。为商务精英提供一个物化成就享受财富和安逸娱度有生之年的超级平台乃是建立一个人人可追照的社会幸福标本。再者,城市别墅是财富阶层实力的象征,拥有城市别墅,进可取,退可赚,在商战中无后顾之忧。再再者,“父母在,不远游”乃儒商之孝道彰显,买城市别墅,三代同堂,四代同福,境界矣。

 

14。

北京吴德洲有这么一说;别墅最主要的特性就是它的投资特性。很多人买别墅,可能最初没有意识到它的投资特性。客人买房子在那个区域第一认可的是位置,接受这个区域的国际化背景。不管你买的时候有没有意识到买不动产就是投资,但是最终还是一个投资型的,因为一旦你选择了这个区域,就一定接受它这个背景,就一定接受它这个状况。而且是无法回避的,即使你买了更远的别墅,总也有一天你要面对,要处理这个房子,是买,还是卖,还是租。

戴德梁行董事胡港文讲了他们泛城中介的一个例子 “2003年有一位业主买了一套600万元的别墅,但后来这位业主的资金周转出现问题,我们向其回购了这套别墅,后来我们以900万元的价格再次将这套别墅卖给了其他客户!”

成功出售二手别墅而获得丰厚利润,主要是得益于一手别墅已经日渐稀缺。

 

15。

有专家阐述,真正意义上的别墅,它其实是高消费的奢侈品,其价格往高走怎么高都没有关系,往低走却不太正常,有违别墅品质的含义。国外实行住宅郊区化,是因为郊区的居住成本高,富人一般住在郊区,而我们的住宅郊区化刚好相反,是离城市越近价格越高,许多人选择在郊区置业是因为在城里买不起房,才到郊区置业,结果造成交通和生活配套等方面的压力。再加上目前的郊区没有相关的产业配套,生活单调问题较为突出,这些都制约了别墅市场的健康发展。因此,从某一方面来讲,城市别墅成了普通人眼中的奢侈品。

北京方面的调查显示:“有77%的被调查者将开发商的品牌作为挑选别墅的首要因素。有71%的被调查者购买别墅用于自住,有10%的被调查者选择购买别墅用于投资。有56%的被调查者希望以别墅为第一住所,为第二住所的比例则为27%,另有16%的被调查者选择别墅是为了度周末。大部分消费者(注意,是大部分)希望别墅距市区的路途在1个小时以内。”——这就对了,他们想得到的就是城市别墅!

用三句口号收篇:

——住城市别墅就是住城市幸福。

——有钱当然买别墅。

——再置业,要置就要比原先的好,比如中央别墅。

 

 


 

  

别墅主义述评(3)

别墅是市场也是战场

钮海津

 

 

16。

从五。一黄金周的情况看,中国大陆各大主要城市别墅市场销售价格整体持续上涨。在需求旺盛和市场预期良好等因素的带动下,北京整体价格趋于上涨。广州高价位别墅市场价格上涨十分明显。上海楼市开发环境趋向成熟,最高均价达20,550元/平方米。由于购买别墅的客户往往对价格的敏感度较低,影响今年别墅市场价格的主要因素仍为项目环境和产品的品质、提供的服务等。

别墅市场趋好,有一个良循的过程。2003年上半年的那场史无前例的SARS疫情让众多别墅开发商开始奢望限制发展的措施能“缓期执行”。同时,由于高密度住宅对人体健康的诸多不利因素,也衬托出别墅项目空气好、环境好、生态好的优势,这些利好因素都成为了别墅市场“拨开云雾见天日”的希望。

 

17。

据业内人士概算,未来三五年内,北京每幢价格在500万元以上的别墅供应量在7000套左右,总值约300亿元。300亿元意味着什么?意味着价位在500万元至上千万元以上的别墅占去北京住宅总投资金额的一半。

因为全国出现别墅供应量增大的问题,才会有一段时间以来上头有一批针对别墅用地的禁文。反过来看,商机来了,已有的别墅用地也就在所难免地水涨船高了,而住别墅的人之身价当然也就更精贵了。

 

18。

据戴德梁行统计,目前在深圳投资的世界500强企业共113家,投资领域主要集中在IT、制造业、商服及金融领域等行业,其中美国、日本两国各超过30家,比重超过63%。在深工作的约6000名外国人中,日韩两国外籍人士占深圳所有外籍人员总数近六成,欧美国家则以美国人居多。这些外国人9成以上常驻深圳,这表明“外籍人士有稳定、长期的居住需求”。

戴德梁行介绍,外企高管人员住房津贴一般在人民币2—4万/月,中层则在1—1.8万/月,“这显示出外籍人士租赁物业根据住房补贴标准不同,将呈现两层分化的现象——即一般高层人员将选择租金超过2万元/月的物业,而中层人员则选择租金低于2万元/月的物业。

而值得注意的是,调查显示大多数外国人较为熟知的豪宅项目仅有蛇口鲸山、半山海景别墅区、蛇口兰溪谷、东海花园、华侨城·波托菲诺等8个,而对于近两年出现在深圳的越来越多的豪宅项目,尤其是东部滨海项目,却似乎一无所知。戴德梁行认为,“这表明,目前能符合并满足外籍人士居住习惯的优质小区仍略显不够”

 

19。

北京的资讯表明,别墅的需求群体起步阶段主要以外销为主,1997年之前,70%的别墅购买者持国外护照,而其中的港澳台客户占很大比例,约占整体购买者的50%以上;而近几年别墅购买者则以中国境内人士居多,这一需求群体除了海外归国人士外,主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客。

别墅在国外常常是作为第一居所使用的,所以以前购买别墅人群中外国人的比例要大于国内人士,而近年来,别墅的购买群体比例结构已由过去的境外占70%,国内占30%,发展到目前的国内占80%,境外占20%左右。将别墅作为第二居所的国内购买群体大量增加,说明北京的别墅市场结构正在逐步发生变化。

国外客户主要是分为欧美和东南亚地区,两部分客户群有着较为明显的差异。

其中欧美的客户主要是机构用途,如各国使馆人员、外资企业中国首席代表和其他高级官员等,这些客户主要是租用别墅,购买的比例较低。

东南亚客户中购买的比例较高,主要原因是受其地产投资观念的影响,看好了中国经济的发展潜力,因此选择在北京置业,其中有相当的比例是投资客。如近年销售较好的别墅中30%的购买者是东南亚的客户,其中三分之二是投资客。主要的客户群年龄大概是40岁到45岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户,家庭人口在两口人到三口人之间的,这个客户特点与上海很相似。

 

20。

据统计,北京别墅市场的整体平均售价约为人民币9580元/平方米左右。近3年的实际平均交易价格在12500元/平方米左右。对应价格来论市场需求,现在中低档的项目整套价格300到400万元的是主力,很少有低于200万元一套的,低于200万元的销售都非常好,需求较旺。中高档是400~800万元/套,以500~600万元/套居多;这种销售能保持两套一个月就已经很不容易了。高档的项目,一般800万元以上的,两三个月甚至有时候很长的时候都很难成交一套,成交比较慢一些,高端需求相对较少。

北京的资讯表明:别墅市场将出现供需两旺、竞争激烈的局面,项目品质如何已成为未来别墅市场竞争成败的关键因素。

这里,又重新回到了别墅的首席要素:品优质优,保值增值。

第一,交通要方便,地理位置要优越,老板尤其是大老板要“藏”得深才能休息得好,当返回事务中心区时,又能雷霆出击,果断定夺;

第二,别墅之品质要艺术化,具文化内蕴的别墅才会受人倍加尊重,且能保值增值,升值潜力历久不衰;

第三,区内空气质量优良且自然景观悦心,处闹市之静地而安全有加。还有,圈子和格调要大气和高雅,上孝祖辈,下惠后人。

统而言之,它必须是要符合人们第一居所的要求:人性化低密度的住宅建筑规划设计,外则远离喧嚣地理位置上佳,内则自然生态优越予居住者营造一份宁静祥和;还必须让居住的人兼顾到事业,出行方便,交通顺畅。这就是“双取向别墅”的定义。

 

21。

从文字上看,上面的几行话河清海晏,实际上为了这几行话“引”多少英雄竞折腰,“害“多少好汉流尽血。记得主编《广州民营商会十五周年特刊》时,记者采回宏宇集团老板黄文仔的稿子里有一句话被我立即调做主标题——黄文仔的这一句话虽然“口轻轻”,却“字字泪”,道出宏宇兵团这些年在京穗两地血肉撕杀终于拼得联合国环境规划署“国际花园社区金奖”的残烈——来自16个国家的51个城市和17个社区参与角逐,评比项目涵盖了地段价值、自然生态、园林景观、建筑和户型设计、新技术新材料、教育教学、运动休闲等各个层面——棍棍长牙板板带钉,吓死没吃过夜粥的人!这是一场拼质量,拼质感,拼质骨,拼质素,特别是拼质蓄的荣誉之战,打得无声无息,却遍野尸骨血流成河。我说的你们听懂了没有?

黄文仔的那一句话是:“我的头发都掉到星河湾去了”。

 

22。

早就说过,京沪穗别墅市场竞争激烈,但也“又红又专”。

红的方面是由于前一阶段新盘入世的宣传激发了需求,促进了交易的活跃,造成部分别墅价格持续上涨,市场需求导向和开发商逐利思想驱使,激发和吸引了更多新的别墅项目投入市场。尤其是部分开发企业在去年土地新政策出台前囤积的别墅用地已经快到开发期限,不得不尽快生产开发并投入市场,这些都加剧了整体别墅产品的市场投放量,同时又平衡了市场供求,抑制了价格的进一步攀升。

专的方面,市场竞争的激烈和高端用户群的稀缺,使不少开发商在前期产品设计定位和营销等方面做了不少新的尝试,无论在产品设计风格、使用类型、客户定位等方面,都有进一步的细分和确定,甚至创造了新的市场需求。

产品的多样性和需求的多样性使产品及价格走向多元与分化,平抑了整个别墅市场的价格。

 

23。

伴着价格的上涨和市场的日趋成熟,别墅市场的竞争逐渐加剧,别墅的类型、价格不断呈现分化的趋势,不同区域别墅产品的市场定位越发清晰:富有阶层更加追求豪华、气派的顶级别墅;而一部分从专业人员中分化出的中产阶层,由于自身知识层次和社交范围的影响,更注重情调、社区的风格,一些总价相对小,设计别致的别墅则是他们的首选。

开发商通过准确的市场定位,大大削弱自己项目在区位、交通上的不利因素,同时也为购房者提供了更大的选择空间,迎合年轻资产阶层追求健康、自由、独立生活需求的产品不断涌现,通过社区自然环境、人文环境的建设,改善项目品质,加上适中的价格和户型,推向市场即受到定位群体的积极响应。

产品定位的独特性、多元性和完善的配套服务,已经变成开发商制造和吸引市场需求的法宝。随着别墅市场的扩容,别墅项目的大量涌入及多区域的供应局面,今年京沪墅别墅市场势必会有一场激烈的竞争大战。别墅项目的开发商们彼此面临的不仅是来自本地开发企业间的竞争压力,而且还有来自外省大的地产开发集团、国外大财团等一些机构的介入所带来的无形压力。

据搜房网消息说,未来一两年内,央行还会有几次加息。

如果长期地连续性的加息,将会对别墅市场尤其是投资市场造成巨大的冲击。

对于投资型客户而言,市场的风险系数无疑将加大许多,有可能面临投资收益降低甚至亏本的状况。

另外,别墅市场的客群范围扩大,众多别墅区域板块的兴起,对未来城市别墅市场供应的区域格局势必会产生巨大影响,形成四面开花,群雄逐鹿的多区域供应的局面。

同样,别墅“瘦身”也将会成为别墅产品变化的一种趋势。

《房地产导刊》诚告:一般的环境、一般的品质、一样的风格、一样的特色的项目将被市场无情淘汰。

战场无戏言。

 

 


 

别墅主义述评(4)

城市别墅应当是传承历史的艺术品

钮海津

 

 

24。

五一黄金周,我们在广州南湖的江南世家看到这样的水墅:

天然山泉从森林公园傾泻而下,三弯五转流入清漪湖,再淌经叠水兰溪,悠悠潺潺注入水乡别墅,一派叠溪叠水叠涇叠湖——“半山林泉蝶式别墅”由水至泉,由泉至溪,由溪至湖,自然与人居和谐共合,好文化!

无独有偶,北京那廂也在弘扬水墅文化。

北京的西山美庐依山所造出的流水别墅,密云的亚澜湾内湖岛屿别墅,还有1.6亿元的玫瑰园楼王,这些项目都“主水“。水景豪宅成为北京今年别墅销售市场的一大特色。

水是中国居住的首文化。但我们好象被金属水管割断这个水文化有几十年了。没有山水何以称别墅!当我们评判一座别墅的环境和质量时,自然山水环境是不可或缺的。因为买别墅的人并不是因为缺房子住才买别墅,买别墅的主要目的是为了提高自己的生活质量特别是追求更好的室外居住环境,所以对自然山水、自然的植被绿化看的非常重。对一个城市别墅项目而言,有没有自然山水环境,其质量和价格将会有天壤之别。

 

25。

在今天的社会里,很多人都是二次三次置业,他们很注重环境和别墅风格。别墅风格就是别墅建筑带给客户整体的视觉和感觉效果,从空间的角度、经济的角度以工程为媒体从而与文化、艺术紧密地结合在一起,形成强烈的风格。

别墅作为楼市中的一种高端产品,目前仍是为少数人提供休闲、度假的一种生活方式。

我们在前面说过,中国正处于社会等级分层的新十字路口。几十年的平等社会的神话已经破灭,人们的社会等级观念正在急速地更新。推动这一变革的最有利因素就是金钱。

占有金钱的多少正在把人们的社会地位进行重新划分。社会等级已经由更多的文化标准来确定,而不是简单的以有产和无产、剥削和被剥削、压迫和被压迫等标准来划分。

一种新的社会观念已经开始形成:有文化品味和生活格调的别墅主人比有钱更受到别人的尊重和欣赏。只有那些环境优美,有艺术个性的别墅精品才能得到市场的宠爱。

 

26。

仅仅有别墅并不代表能够提高一个别墅主人的社会地位,还必须提高别墅主人的文化品味和生活格调。没有品位的别墅主人最终无法改变自己最初的社会阶层。一个人可以在一夜之间暴富,但却不能在一夜之间改变自己的生活格调。这就是我们今天为什么经常会看到腰缠万贯的别墅主人,其举止和品位还在保持着“贫民劳动者”的本色。

这里提出一个问题,别墅主人可以经由提高自己的文化品味和生活格调来改变社会地位。但谁来解决别墅——精品或称之艺术品——从外部帮助别墅主人提高文化品味和生活格调?

答案是肯定的,别墅地产商。

 

27。

别墅是高档文化产品。别墅成为一种标志:标志别墅主人自身的品位和个性,随着文化品味和生活格调的提高,别墅主人会潜移默化地逐渐意识到居住属于艺术和艺术创造范畴的重要性。

地产和文化有一个非常共同的特点就是创造。

建筑和别墅有一个非常共同的特点就是艺术。

有一个国外著名的理论家来中国大陆,他说你们做文化研究的,一定要把很大的比重放在研究你们中国的建筑上,因为通过这些建筑可以看到中国的文化走向。

 

28。

别墅地产商也可以说是文化人,至少等同于文化人。但是现在衡量别墅地产商的标准就是你盖的别墅能不能卖出去,能不能卖得好,卖得好你就是大爷——王大爷李大爷郭大爷许大爷张大爷黄大爷何大爷彭大爷朱大爷——踏遍青山人未老,卖出别墅千万间。可晓得,没文化的墅区——失一足成千古恨,再回首已百年身。

今后的别墅社区应当加一个标准,就是除了居住的功能之外,七十年之后看你建的别墅对城市是不是增加了一种艺术景观,是不是对社会还能产生文化附加值。

还好啦,祈福别墅、白云堡别墅、星河湾别墅、雅居乐别墅、江南世家别墅、南沙滨海别墅、东方夏湾拿别墅、凤凰城别墅、帝景山庄别墅、锦绣香江别墅、翡翠绿洲别墅、逸泉山庄别墅……予我们广州人历享了一道十五年长度的文化风景线,并引发我们对今后一百五十年的远景充满憧憬。

 

29。

美国XWHO设计公司中国机构总裁夏建统讲了一个原自列夫托尔斯泰的故事,这个故事是他在哈佛讲课的时候说的:三个住在荒岛上的隐士天天自己生活,一个外地传教士来到这个岛上,花了一整天的时间教这三个隐士用他认为正确的方式去祈祷,这三个隐士经过一段时间学习以后,死记硬背的学会了这个传教士的祈祷方式。这个传教士很高兴,就离开这个小岛了,他没离开多远,这三个隐士过来了,说你刚走我们就把你教的东西忘了,我们还是喜欢原来的东西。这个传教士说,那你们还是用你们原来的方式祈祷吧,看来只有用你们的方式祈祷才能达到你们自己心灵的上帝。

夏建统讲这个例子就是说当时在座的很多的设计师即使到中国来做建筑,你想用你们的方式来教中国人做,你也不可能让中国人达到他们心理的上帝。

 

30。

在过去20年的中国房地产开发中,我们更多的时候做的事情就是空运国外的生活居所和国外的生活方式,甚至在空运国外文化的价值标准。中国大陆的现代别墅15年的发展历程是很短的。但是我们中国有别墅的概念是很高的,很久的,只不过现在把那部分历史忘却了。

我们处在一个急速发展的时期,我们的确没有静下心想一想我们老祖宗给我们留下的什么东西。是从西方来的方式及其复古的建筑吗,是让我们中国人变成了一个西方人吗,或者是彻底变成了一个古西方人吗?

这一个是全球化的区域矛盾——中西之争。这一个是传统文化和现代文化的冲突——古今之争。

任何的东西包括居所,包括生活方式,都应该遵循原来的文化和文明,应该遵循原来的地域特征。

现代的中国人的生活环境,并不是要把以前的东西一刀斩断,或者说完全否定我们2000多年的东西。

别墅地产商要在城市别墅建筑中体现出更多的中国艺术性、文化性,这应是我们作为地产人对文化的理解。

 

31。

城市别墅项目已经对整个城市的空间产生了恒久性的影响。在文化方面,相对项目来讲,是用比较低的投入,就可以收获比较大的产出。

城市别墅应当做成高档文化产品。高雅文化可以和城市文化联系起来。

由于物质的匮乏,中心城市过去几十年的建设,把文脉都切断了。文化对每个城市都有很强的导向,在国际化的技术、材料、理念引进的同时,塑造我们城市别墅的人文特色。因为我们在一定的时候段完全抛弃了对文化的继承,实际上我们已经造成了脱节,或者是文化的断层,我们已经很久没有一个可延续的现代的中国建筑的别墅风格了。

所以,别墅地产商即便是在自己开发建设的过程当中,也很难定位我们今天的消费群体,人们不仅要寻找一个物质的寓所,其中很多人在寻找一个精神的寓所。这需要一盏明灯来导航——中国自己的建筑文化,中国自己的建筑符号。这盏导航明灯我们已失去了多年。

《房地产导刊》相信总有一天,中国会产生自己的建筑文化、自己的建筑符号。日本就是佐证。

 

32。

日本在走了100年的西方化道路之后,它不断地批判、不断地吸取,形成了自己的建筑文化。

一方水土一方人,在中国这片国土上建的东西,肯定归根结底必须是符合中国的文化、中国的水土、中国的本质,这样才是文化的基调、文化的体现,落实到人——就是别墅地产商应以别墅为中流砥柱,令中国的城市标签更艺术性,更文化性。

 

33。

来自北京的信息,2004年以来,别墅的建筑形式与风格有很大的转变,前两年的别墅建筑风格主要是追随欧美等国家的风情,而今年的别墅主要倡导新四合院风格及赋予更多的人性化理念等。观唐、运河岸上的院子、易郡都通过自己所理解及占的角度去建造新中式风格别墅。在关于别墅风格的调查中,中式风格别墅由年初的1%被调查者喜欢上升到现在的10%,而北美风格的别墅虽然还有55%的被调查者喜欢,但总体呈下降趋势。

由此看来,在北美风格别墅风靡北京别墅市场一段时间后,中式别墅又走到了时尚的前端。北京别墅产品的开发商越来越重视对项目所在地段的属性及区域城市印象价值的挖掘,产品风格更多地为体现项目优势服务,而非只是作为一种简单的竞争手段。

 

34。

这里推荐一个中国传统居住文化与现代生活结合的实例:北京香山甲第。它的主体定位是一个高端别墅项目。因为依托帝王将相钟爱的西山大背景,不想把作品做成欧式或者美式的设计,所以把整体设计定位在具有民族特色的风格上。内部的景观设计、以及怀旧亲情等都能体现在“四合院”的围合部分。并且还用通廊的手段来表现“胡同”。内容上有五个方面“很中国”:

第一:区位优势:紧临四环,适合北京人做第一居所使用。

第二:大环境的优势:背临西山环境资源。

第三:设计创新:中国本土化现代建筑风格,区别于欧美风格。

第四:产品功能及其舒适性;户户皆有双院落;户户全明卫设计;部分户型采用围合、通廊及阳光内庭,最大程度地满足观景及怀旧心理。

第五:园林规划:平衡对称结构设计,中心景区设有十六个具有中国传统文化意韵景点。

北京香山甲第的经验说明,最能影响客户购买欲的因素还是靠别墅项目本身。也就是说能不能把别墅项目做到深化、细致从而去引导和打动客户,引导客户认同产品本身以及文化背景,那么销售别墅起来是比较容易的。

 

 

别墅主义述评(5)

亚别墅的路从弯道上绕了回来

钮海津

 

 

35。

恕我直言,同中国大陆所有引进的具有技术含量的产品一样,亚别墅也走过一段弯路,这些年来我们的地产商制造了一批水土不服的亚别墅产品:

对概念的理解错误——将亚别墅作为一般住宅或者是当成真正的别墅来开发,因而概念上的错误导致选址的错误,结果造成不少亚别墅项目没有可以依托的城市外部配套环境。比如广州的口口口口(这里删去四个字)。

Townhouse作一种住宅新概念炒作——简直是当中国已有上千年历史的亚别墅这种居住形式的住宅从无出现。

片面追求高密度、容积率——没能发挥亚别墅这种居住形式的优势。比如广州的口口口(这里删去三个字)。

不控制户型面积——为了提高建筑的容积率,除了减少建筑的间距以外,还增加了建筑的进深并增加三层的面积,令单户面积扩大到250平方米以上,面积的增加导致价格的增加,使得中产阶层客户望而生畏。比如深圳的口口口口口(这里删去五个字)。

有别墅面积而无别墅品质——为了降低单户面积,又想保证容积率,许多设计采用了减少面宽的作法,这样又反过来降低了居室的舒适度。比如广州的口口口口口(这里删去五个字)。

建筑规划设计上走极端——外观形象与室内空间单调平庸、没有特色。比如广州的口口口口(这里删去四个字)。

背离了别墅重视私密性的围合感——像罐头沙丁鱼一样排列,户与户之间的噪音及庭院内的视觉都受到干扰。比如广州的口口口(这里删去三个字)。

前后排的视觉不爽——为了达到0.7以上的容积率,往往缩小排与排之间的间距,而忘记了一条“框框”:前后排间距18米是避免对视的生活卫生基本间距。比如北京的口口(这里删去两个字)。

只注意住宅单体设计本身——而对居住在这种社区的居民的生活方式、交往要求和社区文化的建立没有时间与精力去研究。比如广州的口口口口(这里删去四个字)。

产品设计的连贯性上有明显的缺陷——由于不同专业的分工,小区规划由规划师做,建筑设计由建筑师做、室内装修由装修公司做,室外园林由园林公司做。这样就形成了一些盲点、一些空白。

能耗和日常运营开销上升——由于未采用生态建筑技术而令亚别墅每户每年的能耗费用达上万元,这不光是一笔对使用者来说巨大的费用,同时为产生这些能源所排放的CO2、SO2等废气也是对环境的严重破坏。比如北京的口口口(这里删去三个字)。

规划设计中忽视可持续发展——不考虑建筑能耗标准,缺少能真正提高居住质量的、适合中国国情的生态技术的应用,使亚别墅产品质量低下,在市场上失去竞争力。

 

36。

针对以上问题,目前中国大陆的亚别墅商在设计中正在从弯路上走回来:

——对Townhouse单元的变异与组合来解决私密性问题。

——通过各种叠拼组合来提高居住区的密度并减少单个户型的面积。

案例一:

北京倚林佳园Townhouse,设计中用错落的方式来增加户与户之间的私密性,每户之前的花园对着另一户的侧墙,凭添了一份围合的院落感,从而减少了左邻右舍的干扰。这样的排列还有助于打破单调的行列式,无论是建筑本身还是道路走向都更趋丰富,从而形成变化多端的园景空间。

倚林佳园Townhouse容积率1.25,层数4.5层。在设计中刻意强调每户的独特性,使之在形式上脱离普通多层住宅区:

1、取消传统楼梯间入户。从而强调了每家独门独户的感觉,突出其独立性。

2、梯设计强调开放性与地接性,加强上层住户与地面的亲近。同时避免对下层住户的干扰。

3、造型设计将每层不同的功能用房凸显出来,而不是象普通住宅那样将每户的立面相同,模糊其个性。以层层退台的手法减小建筑的体量感。使五层楼具有三层Townhouse般的感觉,具备了家的亲切感及归属感。

案例二:

北京管庄新乡Townhouse,该设计用L型小院组合,宅基地15×15米,院落的大小约9×9米,建筑2层,这种尺度的小院在北京的古建筑中以及云南丽江大理等地的四合院中常见,每户完全的独门独户的感觉,私密感极强,院落之间,每条胡同具有浓郁的老北京情调,由于两排住宅之间才有一条道路,所以尽管每户的占地面积比一般的Townhouse宽一倍多,但总的容积率相近。

管庄新乡Townhouse容积率1.0,层数4-5层,设计上着重研究了如何减少户型面积使之更适于工薪阶层。为了在不降低容积率的前提下缩小单个的户型面积,将竖向划分为三户,即首层及二层的一半为一户,二层的一半及三层为一户,四层及四层半为一户。这样每户的面积可控制在150至170平方米之间,户型紧凑实用,对于中间的一户还提供了车库平台花园,使之与上下户实现好处均等。

对叠拼式Townhouse的设计改变则是将两个复式住宅叠落起来,下层有花园,上层有屋顶花园,其条件自然较纯Townhouse为逊,但其优势在于既减少了户型面积又增加了容积率,一般最高可做到1.2,与普通多层住宅社区已相差无几。但排与排之间的间距均超过18米,减少了前后排的视觉干扰。

案例三:

北京珠江国际城Townhouse,容积率0.9,3层4层混合。设计上对上层户型上作了调整,减少了上户的面积,由三层变二层,从而减缓了上三层回家又要爬两层才到主卧室的矛盾。使户型大小与设计提供的条件相匹配。同时进一步将上下户南北分入的方式予以强化。并给上层住户提供了40平方米的可停车的北面花园,使之条件更为改善。

案例四:

北京圆明园Townhouse,容积率1.15,4-5层。总结了先前项目的得失——下层户比上层户更受欢迎,但减少上层户的面积又使容积率降低;还有许多人喜欢该类住宅的环境但并不喜欢复式住宅,特别是有老人的家庭。因此设计上做了这样的改变:一、二层为复式,三层为平层,四、五层为复式或平层。

为了改善上几户的条件,圆明园Townhouse设置了电梯,从三层的平层户型开始,每户的面宽跨跃了两个下层复式户,从而减少了公摊面积,使一部电梯可服务4~6户,跨越8~10户。由于下有花园,上有屋顶花园,设计上为中间的平层提供了1.8×6米的阳台。该项目邻近园明园,在造型上以青砖灰瓦、木窗追求古朴典雅,玻璃和钢的应用,又使之充满现代气息。

听说,天津万科水晶宫和北京Class的亚别墅项目”是非常好的典型,其亮点之一就是打破了园林景观、建筑外观和建筑装修之间的界限,把建筑的外立面设计做到了建筑外装的深度。”

这两个亚别墅项目我们还没有去看。但我们从以上几个项目看到——中国大陆的亚别墅设计师近几年来对低层高密度住宅设计所作的细节研究,尤其是如何在更经济的户型上实现有特色的低层高密度住宅区的深入探讨——他们为了亚别墅成为未来中国大陆的主流居是多么地用心良苦!

 

37。

而从人文角度对应的人居环境上,亚别墅如何设计成为未来中国大陆的主流居,设计师们亦不例外地蓄谋已久——

对亚别墅的规划形态有深入研究的北京五合副总经理严涛指出,亚别墅应避免城里大规模开发的集合住宅的批量化、工业化生产所惯有的那种呆板的行列式、兵营式格局。亚别墅社区的规划应该注意形成不同层次、不同规模的室外绿化和景观空间。

他还说,亚别墅社区规划应能够形成一条无障碍的尽量少与车行交叉的步行系统。有可能的话,应该借助人工的或者自然的地形高差,把人行路线和车行路线用不同的标高加以分流。

 

38。

空间是建筑的灵魂。专家指出,要提高亚别墅产品的室内空间质量,必须在室内空间效果的趣味性和丰富性、空间的动感流畅,空间的灵活可变、交通空间的重新定位以及室内自然光照环境设计等方面多下工夫,做足文章。通过对亚别墅户内公共空间、私密空间、交通空间的巧妙布置,保证室内空间的通透流畅,可以使每个独立空间的空间感都得到延伸和扩展,并加强了其间的对话和交流。要做到这样,需要别墅地产商和开发操盘者有非常强的资源整合能力,能够通过整合各方面设计人才高度默契的配合,才能达到一个完整连贯的设计。

这是中国大陆的中产阶层交给别墅地产商的一门功课,请做!

 


 

 

 

别墅主义述评(6)

亚别墅将是中国大陆的主流居

钮海津

 

 

39。

先娱乐一下。

老鼠一直找不到女友,大家都为它着急。终于有一天,老鼠和翩蝠好上了,大家都笑它。老鼠很生气:“她好歹也是个空姐!”

声明:这个段子与下文无关。


 

40。

如果说,2005年是中国大陆的别墅年,那么,支撑这个说法的就有三个支点:

其一,今年中国大陆的华南(广州、深圳)、京畿(大北京)、沪杭(上海、杭州)别墅产品的数量比往年大,产品的品种比往年多,产品的品质比往年高,产品的价格比往年贵;

其二,今年中国大陆建成的一干别墅社区可与亚太地区任何一方的别墅社区称哥道弟,今年中国大陆生产的别墅楼王可与全世界任何一方的别墅姐姐别墅姑姑比肩;

其三,中国大陆的别墅类产品以独栋别墅和亚别墅两大阵营各据半壁江山,占领着中国大陆华南(广州、深圳)、京畿(大北京)、沪杭(上海、杭州)最为稀缺的自然资源,成为特殊时期不降反升的特殊商品。

 

41。

国际上有这么一说:从一般的户型尺度讲,200平方米以下为经济型别墅,300~400平方米为舒适型别墅,500平方米以上则为豪华型别墅。

它说的经济型别墅就是本文说的亚别墅。

亚别墅,我们的理解是现时中国大陆在市的商品房中的联排别墅(TOWNHOUSE)、双拼别墅、叠拼别墅、跃层住宅(cityhouse)以及最近热门的迷你型别墅(北京称为小独栋)等多种形式的经济型别墅产品。

我们知道,亚别墅的主打产品Townhouse因为既有花园又有露台而被称作“有天有地”,被认为是最舒适的低层高密度住宅形式。它每户独门独院,起居卧室分层,满足了部分追求别墅生活品质又没有足够条件的购房者。。

事实上,经济型别墅-亚别墅已成为普罗大众心境中的主流选择。

——亚别墅的价位在中低档单体别墅之下,位置在城市直径区间,恰好满足了置业者对交通和价格的双重诉求。

——亚别墅介于传统意义上的高端别墅与高层洋房之间,或有独立的小院,或有独立的车库。经济型别墅对中产阶层具有较高吸引力的性价比。

——亚别墅的建筑形式以联排为主,既保持了各户之间的相对独立,又拉近了宅间距离。尤其重要的是:它是恢复传统中国邻居情结的新媒介。

 

42。

北京五合副总经理严涛提出,研究亚别墅居民的生活方式特点和需求,寻找能够满足他们需求的解决方案,是我们下一步急待研究的课题。新型社区文化是亚别墅的特殊需要。精心推敲设计亚别墅社区的室内外空间,使之不仅仅是普通住宅的简单复制,不是建筑与道路切割之后剩下的空间,而是一种完整的空间,是一种可以促进人们的交往,促进社区互动,有不同等级层次的空间。这是社区文化和人居环境塑造的重要手段。

中国传统的居住形式以围和式院落形式的平层或二、三层建筑为主,特别适合于传统大家族生活的方式。这种居住形式除了各种大小的房间以外,还提供了多种不同空间尺度、不同等级、功能的院落,这种建筑形式能够满足人们对外的防御和私密性的要求,对内部可满足在不同层次上的交往和传统家族式的生活方式。

到了现代社会,由于人口、土地的压力,大城市内居住形式的主体转化为多层和高层公寓式住宅。这种形式可以较好地解决私密性要求,但在人类交往和与自然环境接触方面明显不足。

如何提高经济型别墅居住区的社区文化,提供满足居住在这里的人群的生活方式的社区环境,将是下一代亚别墅发展竞争重点之一。

 

43。

中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌上个月在北京讲过这么一段话,整理如下:

作为一个好的城市,应当是适合人居住的城市。现在已彻底提出“宜居城市”的概念了。中国在住房发展过程当中有一个问题,我们看到:国外的有钱人往城外去,我们的有钱人住在市中心。能不能把西方城市发展的经营理念移过来——把富人吸引到郊外去?

之所以我们把经济型住房盖在郊外去,说明我们发展当中有一些思路还没有理清楚。我们现在的别墅概念是第二居的概念。我觉得成熟的别墅概念应该成为第一居所——这个时候我们整个区域才能真正活起来。我们要为先富起来的人打造第一居所服务。

如果顾老师不反对我们用他的这段话来支持开发亚别墅的话,我们这样总结:

亚别墅填补了市场空缺——目前中国大陆市场购房主体逐步转变为以中等收入为中坚力量的格局,这部分人有强烈改善居住条件的愿望,对于别墅有一种圆梦的情结,但又未能承受得起独立别墅的高价,亚别墅在一定程度上保持了独门独户私密性的品质生活,也在一定程度上保持了城市别墅具备的彰显身份和地位的荣心功能,这正适合了当前中国大陆商品房的宜居要素和消费中坚力量的实际状态。

 

44。

亚别墅这种东西是暜罗大众对居住物业的终极需求——过自己的“小圈生活”,又不脱离“大圈生活” 并且依赖于“大圈生活”。

其实这是中产阶层对生活方式的一种追求。而中心城市以及中产阶层已经共同具备这等条件了。

你看吧,现在的城市精英阶层多忙碌——每天都策划和执行着各种各样的商务项目,唯有如此才能保持个人和家庭的“可持续性发展”,特定的工作氛围令他们需要寻找一种有归属感的“同层人群”一起生活。所以亚别墅的户型面积包括总价是比较适合中产阶层来购买的。

 

 

 

45。

但什么样的项目是真正为中产阶层量身打造的?

据称北京长河玉墅推出来的亚别墅可能会获得一些北边儿的中产阶层的共鸣,“因为当他们看到这个产品的时候,他们会发现,其实亚别墅是适合自己的。”

转看南线。深圳有关机构统计,面积在200平方米总价在90万元之下的别墅非常符合市场需求,而低密度综合型的亚别墅将是未来深圳别墅的主流产品。百仕达地产副总经理罗雷认为,从购买力看,“深圳经过20年的发展,积累了一定的购买力,完全可以支撑未来深圳别墅市场”

“深圳在很长一段时间别墅的供应量都是不足的,前期被压抑的需求足以支撑这样的供应。”华侨城地产尖岗山项目负责人胡梅林说:“我个人认为,国家平抑房价、限制炒作的政策虽不断涌现,但并不会对高端产品造成负面影响,相反,在一个更为规范的市场环境下,别墅市场并不会出现价格的回调,别墅市场的稀缺性将指导了价格的上扬。毕竟,物以稀为贵”

 

46。

我们设想,中心城市住宅的格局是否应当这样:毫华别墅在郊外,亚别墅在城郊之间,中小套间高层楼宇在市区?

假若,我们的这个说法可以成立,那么——低密度综合型的亚别墅可能将会是未来中国大陆的主流居。

六篇的《中国大陆城市别墅述评》采写结束。末了,记者冒死盗版两句别人花了上亿元打的广告用到亚别墅上:

“送你一个四星级的家!”

“有多少亲朋好友,送多少经济别墅!”

谢谢华南碧桂园,谢谢黄金搭档。

(后记:早在上世纪五十年代宣传总路线的时候,就具体地提到中国大陆六亿五千万人民的人居目标是“楼下楼上,电灯电话”了。这,不就是等同于指名道姓——未来中国大陆的主流居是亚别墅了吗,呵呵。)

2005年5月1日 - 7日于花都家乡渔港

 


 

 

 

 

 

 

钮海津文集之

《地产评论 别墅主义

123页-50500字

个人简介
钮海津,MBA工商管理硕士,DBA工商管理博士。媒体职业经理人;CEO(总编辑总经理)
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