共享办公线下赋能楼宇经济 线上赋能企业成长

毛大庆 原创 | 2018-04-16 12:48 | 收藏 | 投票 编辑推荐
关键字:楼宇经济 共享办公 

  一年一度的中国商业地产行业发展论坛以“前瞻性、权威性、专业性、互动性”为特点,以规模大、层次高、影响广而在业界享有盛誉,是全行业当之无愧的第一盛会。以“新商业让生活更美好”为主题的中国商业地产行业发展论坛2018(第十五届)年会于4月13日-15日在上海虹桥元一希尔顿酒店举行。

  优客工场创始人、董事长毛大庆演讲的主题是“创新跃迁中的共享经济生态圈”。

  以下为演讲实录:

  谢谢大会的邀请!刚才吴晓波制造的局部地区的混乱导致会议延迟。

  早上安排,我觉得王永平会长还是下了一番功夫的,前面三位演讲嘉宾茶歇前,他们三个从政策背景、人性背景、技术背景,三个方面阐述了宏大的中国商业地产或者商业领域的变革,后面大家谈一谈实际操作的一些案例,我一个月以前开始准备这个东西,我最近也很少出来分享,因为我们在做一些背后大的变化。今天这个报告还是在我们变化之后第一次做了比较严谨和严肃的分享,提供一些比较干货的东西。

  先给大家看一些数据,这是过去三年优客工场,包括我们的另外一家公司在探索城市更新,包括商业变化中做的一些进展,这些数字没有太大的意义,只能代表这个事情的变化和这个事情发展的速度之快。优客工场马上就要到三周年了,过去三年里面,我们不断在线下开店,也积累了大量的内容和企业会员,目前进入了37个城市,到下周末,我们开店数量达到100个,储备将近60个,平均一个月能开3个新店。企业级会员现在大概是7000多,预计今年上半年会超过1万个企业级会员。这里面最有意思的是个人会员昨天晚上超过了18万,我们提供的实际目前开业的工位数量是56000多个,今年7、8月份可能超过8万个,管理面积目前开业的超过55万平方米,今年会达到80万平方米。这里面最值得关注的一个数字是我们提供了56000个实际工位会冒出18万的个人会员,我会谈到到底是为什么。

  我们又做了另外一个产品,跟吴老师谈到的很多理念是非常一致的,我们把空间的内容进一步做了新的叠加,我们把社交公寓、共享办公,加上很多潮牌IT、新匠人的集合点,我们发现这三个内容再叠加之后,它的单位面积上的人头量,也就是我们经常谈到的平效又有了更大的变化,从共享办公到共享社区,我们在不断研究城市空间新的体验经济的发展和体验商业的变革。下一个电视连续剧我们估计再往下演,可能就是往新老人去演化,所以从共享办公到共享生活,到未来的新内容,我想不断研究的就是在今天这个商业变化的大背景下,在人们对于新审美、新链接,包括新内容制造下的一种新的变化。万变不离其宗,仍然是从空间到人、到内容,最后到产业回报。但是这里面有一个特别重要要注意的,就是新技术的应用。

  今天的大会上,我给大家展现的这张图是优客工场对于共享办公在过去三年里梳理的完整的战略背景和战略思考,这张图几乎说明了我们所有要干的事,相当具有商业思考和秘密的一个东西。这三个东西翻译成两句话,就是我们希望在线下不断赋能楼宇经济,在线上不断赋能企业成长。这是一个线上到线下相互的流量互动的过程,五世我把这张图稍微解读一下,在左边这一部分是联合办公的线下和底层运营资产生态,我们做了50多万平方米,开了100个店,有很多合作伙伴,好多商业地产公司都是我们的合作伙伴,包括我们进了物美,进了凯德,包括万达等等都有合作。这么多的面积,在我们接手前无论它是相对低效还是空置的,在我们做了这个东西之后,现在平均一个店大概是6个月达到90%的出租率,大概是这样的考核指标。这里面大量的用户在我们没有做这个变化之前,他们在什么地方?他们怎么会在做了这样的变化以后跑到这里面来?这是值得我们思考的。在这个过程里面,我们从最初的小用户到今天已经出现了几十家超过四五百人的大用户,包括亚马逊(中国),像BILIBILI,包括我们最近也在跟微软谈合作。共享的对象过去一年发生了很多大的变化,很多大的公司在大量研究行政开支的缩减,现在很多办公室一半的面积都是空着的,公司租了很大的办公室,很多职工都是在跑动过程当中,今天看到圆形上面写到了“虚拟会员”的概念,这个是我们每个月大量收入的主要来源。大家可能还是认为共享办公是租桌子、租办公室,我们过去一年逐渐过渡到为大量的企业会员包,企业给员工买了会员包以后,他们在优客工场全国的各个社区里面可以根据出差的需要,临时办公的需要,短暂办公的需要,他们可以随便用这边的办公室。所以企业买虚拟会员比他们一个公司到处租办公室要省了很多费用,我们为什么大量开连锁店?就是为了在线下最大程度网罗和满足移动会员的需要。

  左边这个就是我们对大量空间的改造,这个改造的过程除了改完再租出去,更大的作用是积累大量的客户数据和大量的客户信息源。包括服务商的导入,包括信息的留存,在技术驱动里面产生大量的作用。右边是非常容易理解的概念,就是楼宇金融,我们近期会发布四五个不动产基金,他们会收楼,不断购买物业,我们在为基金的运营提供楼宇的运营服务。这是今天房地产的变革之下,出现了一批以楼宇运营为经营目标的企业,这是中国房地产最大的专业化的进步,未来有很多的专业运营财富、专业运营资本的企业,就会配合一批专业运营内容,专业运营用户的企业。

  中间这个板块,在过去将近8年里,中国的住宅行业开始出现了一个新的转型,就是物业公司的转型,原来我们说房子卖完之后,开发商把房款一收,剩下的就是收收物业费就完了,今天大量的物业公司,大的物业公司,很多先行者,他们认为买完了房子,这个用户的价值才刚刚体现,沉淀客户,做客户的生意,这是物业公司价值真正的开始。其实从这一点上,今天我们做共享办公,我们商业地产,实际上是同一个观念,但是这个观念运营客户,运营客户数据价值,这是必须要用移动互联网和新型的技术工具来完成的。

  在过去三年里,我们不断打造APP和线上企业链接的能力,去年终我们的客户将近5000家的时候,我们开始把客户数据逐步向线上导,到现在将近8000家企业级用户在我们的线上,企业级增长的速度越来越快,我们在把大量的B端企业吸引到我们的平台上,再往下一步,我们正在做计算,做算法的研究。最近最火的APP就是抖音,刚才我跟晓波老师还在讲,抖音最大的特征就是算法的魅力,不知道多少人在研究抖音的算法或者你们是抖音的玩者,抖音不是一个简单的娱乐工具,它是未来对大量的信息发布、广告发布具有着更大发散能力的一个平台,根本的特征就是背后的流量池。我们说微博为什么那么怕抖音?根本在于微博是靠大号,现在微博微信,吴老师一发东西,粉丝无数,但是对于没有粉丝的人在这些平台上发东西,没有人看,抖音最大的特征就是给每一个发布者配一个流量池,每一个发布都有传播,使得每一个普通发布者跟大咖都有竞争的能力。

  优客工场的数据研究和企业数据的推送研究中,我们去年就做了算法研究,我们跟百度研究院在做研究,当我们的企业数据,当我们到了几万家以后,我们可以使得入驻的以及那些非入驻企业进入这个平台以后,自动通过算法和流量池把他们推送到他们需要去的地方,包括广告发布、信息发布。我们在做二次价值升华的时候,这是我们在做的深度工作。为什么要做这个工作?对今天的楼宇经济、楼宇持有人有什么帮助呢?我们未来非常希望逐渐变成整栋楼宇的管理者,从去年开始,我们成立了专业的输出管理的运营公司,这个运营管理公司现在在做整栋的大型写字楼的管理,我们要做大量线上用户的数据整合之后,其实为线下未来的导入客户在做漏斗的准备。为什么我们有将近20万的线上C端的用户,7000多个B端的用户,而我们只有5万多个工位,其实我们需要制造的状态就是有大量叠加使用在办公室内产生,我们现在最抢手的就是共享会议室,基本上达到120%的预定率,很多使用者并不是我们入驻的企业。各自公司的会议室估计一半都空着,没有价值。

  优客工场看待共享办公的商业模式是三个部分,一个是共享办公本身,一个是科技和流量赋能,第三个是细分领域的探索。这三点是我们正在不断拓展的方向。共享办公谈了很多,我不展开了,时间有限,共享办公的用户除了新兴的潮人,新兴的年轻企业,每天注册1.6万家的新公司之外,现在大量的用户已经开始在瞄准企业定制、大企业定制和一些大企业的分布,甚至于他们的移动办公的需要。今年春节过后,我们突然间发现我们的空间整个被大企业的使用者包走了,包走以后提出来在全国的10个城市分别设立各种工作站,每一个城市包走了我们的一大片办公室以后,就开始大量购买我们的会员包,他们的行政部就给移动办公的员工买会员包,所以我们会员包的收入开始大幅度上涨,这是我们看到整个办公文化的变化,这远远不是一个简单的租房子的问题。所以自由、时尚的风格,刚才晓波老师谈到新审美的需要,这也是在办公里面远远不是一个办公室,它是一个生活方式,消费存量写字楼,商场、厂房轻资产发展,这些都是共享办公跟原来传统服务行业的变化。提供高性价比办公室,全体系B端一站式的服务,共享办公的核心是企业服务,而不是简单的空间租赁。还有企业加速,企业赋能等等。

  我们跟传统办公做了一个对比,一个大型的连锁式的共享办公起码应该具备图上的这六大功能,移动办公、共享会议、社群活动与社交、服务商和交易的发生、沉淀企业数据、企业服务平台的闭环制造,后续大量的产业链接,我们现在很多开发商找我一起拿地,因为政府招拍挂上写着必须要有国家级众创空间,其实他看到的是我们平台上一万家公司的资源。今天找我办事最好办的一件事就是你们开什么会,想请什么种类的创新公司,我随便都可以给你一大把,你们可以去优客工场APP的优企业上去找,你说找三个机器人的,找两个大数据的,找两个生物基因,智能制造的,我都可以给你找到,我是很多大会会务服务的提供者,我可以收费的。企业动态跟行业信息发布,我们本身是一个媒体,优客工场的APP每年都会发送几千篇文章,我们在下一步准备把优客工场APP改造成一个社会媒体发送平台。这六个功能是具备的。

  今天全球在大量兴起共享办公,这个图上还是去年的数据,今年共享办公特别热闹,最近发生一个大的并购,一季度优客工场并购了三家工场办公,下个月还有两个并购,所以在这样的状态下,共享办公头部的企业正在产生,现在大量的像万科、碧桂园、融创,这些大型的开发商都开始非常主动,包括今天周鹏总也在,我们马上要跟中粮做一个关于食品类很好玩的联合办公。其实共享办公是可以非常有意思地赋能和服务给各种各样的开发商新产品,尤其今天的长租公寓的配套是离不开共享办公的,所以这里面有很多可以做的事情。

  从全球的状态来看,伦敦、新加坡、香港、巴黎、纽约,西海岸的旧金山、洛杉矶等等,中国的北京、上海,过去优客工场进的这31个中国城市,起码有16个,共享办公的业务量都是在飞速增长的,大家可能想不到的是在成都,我们一年时间就消化了4400多平方米的写字楼面积,而且这里面大量的都是西南地区非常知名的科技跟新经济的公司,这里面也有好多晓波老师谈的新匠人。所以实际上用户存在,需求存在,关键是产品是不是能够呼应他们的需要,这是特别重要的。

  我们也跟行业做了一个分析,2020年中国将会有1000万的办公人数会采用各种各样共享办公的模式,7000万平方米的办公面积将会投放到共享办公里面,多少家企业很难算,因为有很多大企业都变成了共享办公的用户,我们也算了这个行业的复合增长率,按照面积测算,每平方米的租金产能等等,我们也给共享当中的行业做了一个定义,2020年中国的共享办公规模远远不止是2500亿的规模,复合增长率会超过170%。

  这是优客工场过去三年,其实我们真正的发展就两年的时间,无论从城市覆盖、管理面积、入驻企业、会员数,包括国际城市的布局,目前还是非常骄傲地说,我们在国内还是处于领头羊的地位,今天在这个会场,特别感谢永平的帮助,大量的商业地产的公司都是我们的合作伙伴,这是我们非常高兴的。我们也在深耕国内的布局,目前36个城市,今年预计达到50个城市,我们下个月连拉萨都可以开业的,我这个还没有开业就被三家互联网公司给分了,他们可以迅速落地,包括企业注册等等,全部都解决了,所以这是一个最大的效率提升。我们的管理面积,过去的一年完成了对市场第二梯队好多个企业的整合,整合了6家共享办公企业,放在一个平台上发展。

  去年我们跟科技部一起发布了中国共享办公的服务标准,有了服务标准才能称其为一个行业,在服务标准之后我们发布了五条产品线,这五个产品线就是为了最大程度网罗各种各样的用户,从小用户到中用户到大用户,甚至于我们还在一些文物建筑、历史保护建筑,把它们改成文创类的非常有意思的新型联合办公。一些带有文化特色的空间会吸引更多好玩的新匠人也好,内容制造者也好。五个产品线发布以后,我们的业务种类和面对的客户,以及我们内容的聚集变得更加清晰了。

  总结,一个共享办公是拉平了一个企业在成长过程中,或者办公过程中大量复杂的办公需要和服务需要,这些服务,以前大家认为是我们在做这个服务,我们现在越来越不做这个服务了,我们到了1万家公司的时候,这些企业就成了自服务的系统,这些公司可以解决所有你在这里办公的需要,我们这里有一个公司在清华启迪孵化以后搬到我们这里来,人数从30人到现在1200人,一个做知识产权生态链的公司,30人搬进这个公司,现在1200个人,现在跟我说把这个空间里所有的企业都赶走,他要把这个空间都包了,但是剩下还有30家公司,我还得给他们搬迁,我专门弄了一个搬迁办公室,最近会有一个好玩的事情,我们把一个大家都知道的知识分享平台,跟我们做了一个巨大的总部,在北京。做完以后,这个人去了六七十个围着他的生态圈,说都要跟他搬到一起,跟他一起办公。我说我只能容纳三个,因为没有那么大的地方,这个总部进去以后,来了六七十个他下游的,跟他要搞关系的。所以共享办公是什么?我们以前说大院生活,其实这里面是大量的人际关系新的组合和生产力要素的新流动。

  在我们研究服务生态的时候,我们做了三个研究,一个是自带的服务,高速上网等等,一键打印这些都不说了。重要的是我们利用平台上的入驻企业,和我们的线上APP导流,现在有2600多家企业在优客工场的平台上提供各种企业服务,我根本不用提供服务,他们自己给自己服务,什么企业注册的,知识产权的,商标的,什么法律的,财务的,做账的,什么都有,我干的唯一一件事就是在我们的APP上把他们精准分类,让谁进去迅速找到对象就完了。我们也投资孵化了40家公司,这40家公司是我们的亲戚,因为我们都有股权,这40家公司全部是做企业服务的,包括法务、人力、培训、政务,我们把这40家公司组成一个服务团,他们既是我的用户,又是我的亲戚,还是我们重要的服务商,这是一个非常重要的财富。

  我一直在谈企业用户,中国的联合办公跟美国联合办公很大的不一样在于国外的联合办公和共享办公,很大一部分用户是自由职业者,中国做共享办公,今天这个时间点上谈这个问题还是得注意B端的用户,所以我们一直定位自己是一个2B的服务者,这是一个很难做的事,但是2B非常有含金量,因为每一个用户代表好多个C。我一直不让我的团队去做C端工作,我们的APP下载已经30多万人,这30多万人,我完全可以做C端流量的业务了,但是一旦做了C端的事,就没有人愿意好好做2B的业务了,所以我们先要好好积累。我们去年三个多月翻了一倍,企业级用户的翻倍速度也是很快的。核心价值是对入驻企业的价值分享,这是我们坚定不移要做的,让企业在平台上做价值分享,企业越多,价值越大。我们的人数才300多员工,但是我们服务了7000多家企业,他们自服务、自组织,和互联网的数据手段,和计算推送,这是我们变成一个特别轻的公司,还能服务很多人的根本。

  第二部分讲讲我们的科技和流量赋能,这是智慧办公的所有手段,无论是廖建文还是顾云昌老师,都谈到了智慧楼宇,共享办公是智慧城市一个非常重要的组成部分,因为它集聚了太多聪明的人、聪明的公司、创新型业务和领先型形态,但是最重要的是要把这一批资源迅速链接到城市生态里去,需要的还是智慧楼宇的所有手段。2018年我们会花一年的时间把上百个场地全部智慧化,这里面很重要的几点,比如说人脸识别,人脸识别绝对不是为了安保用的,是大量数据交换的场景,所以我们这一项一项正在做,比如说最重要的智能会议,你坐在优客工场任何一个会议室里面都能开远程的会议,我们跟如家做了一个空间,如家今年准备改造50个以前的低效面积,变成城市的卫星会议室,你在优客工场的会议上定会议室,你推门就进,开完就走,会议室都是智能控制的,而且里面都能开远程会议,是不是很方便?所以这样的场景在城市里面随处都是。

  我们说云端会员是我们今天特别重视在不断发展的,我们用大量的互联网手段,沉淀用户数据,我们这么多场区分布在30多个城市,怎么样让所有入驻的人在一个地方能够认识?这是我们经常思考的问题,只有在线上,我们列举了一堆要干的事情,最重要的一条,我们切准了大量的企业今天不想什么都干的特征,我不想这个公司又有这个部门,又有那个职能,我就购买别人的服务。所以企业在生态社群里获得价值,企业的价值来源于融入生态社群,汲取生态社群的价值,这是每一家企业今天必须学会的本领,如果你没有这个本领,你就会变得又笨又沉,获取资源又慢,又罗嗦。这是在移动互联技术之后非常重要的,我们运用后台的数据分析,不断研究,比如说我们看到用户对于会议室的使用,比如说6人以下的,20人以下的会议室特别受欢迎。让企业通过生态在这样的办公环境里获得大量的在普通的办公室和自有办公室里面难以得到的价值,这是非常重要的,这是社群赋能上要做的工作。

  这张图是我们的技术团队在操作技术研发后台的路径思路图,这张图标志着我们对于B端企业在优客工场数据平台上的露出和展示,我们的入驻企业可以在上面卖东西,我们有阿里在背后的支持,包括有求必答,在上面发布各种需要,说要解决什么问题,下面就有十几个人跟你说可以给你解决,下面就变成一个自动招标平台,你说要做一个活动背板,线上都可以自动比价。所有的服务内容都可以在上面进行交易,这是升级版的共享办公收入来源的一个重要模型,我们目前正在推动这一块的建设。

  这是我们APP的展示,包括优先级的位置,服务商的位置,还有投融资对接服务、U物商城、场地预定等等,一个APP把所有的功能都解决掉。这个APP还在不断迭代,未来会变成一个数据平台。

  我们去年11月发布了优客讲堂,现在跟一些大学在输出课程,7000家公司有36家独角兽在我们这里面,这些创始人,这些团队的缔造者,他们的知识,他们在干的工作,以及他们所有的商业模型是今天大学里面根本难以获得的教材,今天90后、00后的大学生,这些老师完全不能读懂他们的需要,比如说吴晓波去给他女儿当大学老师,我给我女儿当大学老师,我是完全不能告诉她今天人工智能到什么地步了,下一步区块链怎么发展,但是我们那里面有一些人天天干这个事,我们集结了一些年轻的创始人组成一个非常好玩的讲师团,我们把他们企业的商业内容变成教材,向大学输出课程。这是二次的知识分享,未来我们会继续挖,现在报名的讲师越来越多,他们也希望到大学里面去分享他们的研究成果和创新内容,这是一个非常有意思的教育内容的演变。下一步优客讲堂希望能变成一个虚拟大学,这是我们天然具备的一个价值的呈现。

  另外就是我们空间的输出能力,我们在深圳、成都、西安、青岛、武汉等等做巡回路演,我们希望大量的商业地产的楼宇持有人跟我们合作,我们已经专门有一个团队在做服务输出,楼宇托管,从去年到现在,我们管理了将近20多个比较大型的新的写字楼和新的商业综合体的一部分,我们也希望跟大量的商业地产开发者进行合作,包括我们提供各种各样的服务,我们可以进一步深度对接,甚至设计的服务、产品前期的顾问,以及后面的楼宇管理等等。

  我们为什么要做大量的管理输出?其实我们想越发展越轻,我们要这些楼宇,希望用我们后面的资源为这些楼宇赋能的时候,我们需要尽快扩大企业数量,所以我们越做越轻,企业数量越来越大,这是我们真实价值的来源。包括碎片化空间的管理,包括我们跟首旅如家酒店的探索,我们也收购了一个从链家出来的团队,专门做碎片写字楼的产品,现在我们在做碎片写字楼,200平方米、300平方米的整体平台管理,今年光这一个平台,我们的收入就达到一个多亿,而且只在北京的两个区,还没到北京到处都是,所以我们做这个探索觉得非常有价值,过去中国太多的写字楼都被散售,好多小业主拿着写字楼比住宅更难租,所以我们在做整租管理的碎片化写字楼,这块业务我们相信会成长的非常好。

  最后就是我们的投资股权,我们有一个模式叫投资+捧红的模式,我们投资这些人并不像风险投资,我们也不想做天使投资人,我们更多的希望通过这么庞大的企业需要去捧红这些被我们投资的企业,像我们投的知识产权的那家公司,还有我们投的一个公司,可能很多年轻人都知道,就是台湾创业者做的“活动行”,我们在平台上挑了一堆这样的人,用我们的生态去捧红他们,这是我们跟别的投资者不太一样的地方。现在好多基金找,我们也在做ABS的申报,我们希望做成中国共享办公领域的第一支ABS。

  REITs的出台已经越来越明确了,呼唤一大批人愿意做和深耕于运营轻资产的增值工作,这是未来一个重要的方向,从买地开发到拿房子做运营、增值、资本对接,这是线下赋能楼宇,中间一大段就是线上赋能企业。这是优客工场到今天为止,我们可以看见的未来和我们在不断探索的实践。我想用我个人的案例告诉大家,其实你勇于站在潮头,勇于去识别那些代表未来的客户,这些楼都是有用的,没有一个楼是白盖的,这是我今天想谈的观点,谢谢各位!

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个人简介
优客工场创始人、董事长。东南大学本科毕业,北京大学区域经济学博士后,清华大学深圳研究生院兼职教授,中国对外经济贸易大学客客座教授,东南大学建筑系特聘教授,中科院mba中心客座教授,北京大学法学院校外辅导员。英国皇家…
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