餐饮经营:好位置还是低房租?中小型餐厅怎么选才是最好的?

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在餐饮行业内,有人这样评价餐厅的成败“成也选址,败也选址”。选址作为餐厅盈利的第一要素,是一项长期性投资。

而对于本身利润就偏低的中小型餐厅来说,房租更是一笔不小的开支。一旦选址出错,后果很可怕!

 

合适的才是最好的

 

好的选址,并不是说地段有多贵,而是依据是否和店铺的定位相符合。也就是说,店开在哪儿,取决于经营何种类型的餐厅。

 

1、分析餐厅性质

 

首先要做好自己店铺产品的分析,分析主要消费群体是什么人,是中年人还是青年人;是租客还是自住客,是情侣还是上班族?他们的比例各占多少,人均消费有多少。

与此同时,还要找几个与自己要开的店铺类似的餐饮店进行跟踪分析:

 

生意好和生意差的特点各是什么?

 

门前半小时客流量是多少?

 

各时间段的人流特点是什么?

 

这些店铺的销售高峰期是什么时段?

 

都有多少人次消费?

 

调查完这些以后,可以比对自己项目的特点,比如说在什么样的地段位置,多大的店面,根据客流量大致分析,就能知道开店一天的大概流水是多少了。

 

2、模拟运营数据

 

既然前期工作都做了很多,那还要根据自己的预算,把一项一项可能发生的费用进行分解,各个环节需要投入多少。

 

比如说房租,就只能投入5万,那就根据5万的预算去找房子,就餐区要占多大面积,多少座位。店内人员工资多少预算多少,食材成本多少,盈亏保本点是多少?你的竞争对手一天流水多少?把这些的数据都预估的七七八八了,才能有针对性地寻找理想店址。

 

中小型餐饮店本来就是毛利较小的盈利模式,只有依靠较大的客流量才能保证利润的产生。

 

因此中小型餐饮店选址的第一要素必然是客流量要大,这里的客流量不等于人流量,人流量大不等于客流量大,这个概念要搞清楚。

 

好地段与贵房租,如何权衡?

 

找到不错的店址后,餐厅老板还会遇到一个艰难的问题:这个地方位置是不错,但房租太贵,到底应不应该选?

谁都知道,地段较好的店面租金难免会贵,毕竟一分价钱一分货,所以很多人都认为,只要自己选择租金较高的店面,便万事大吉了。

 

但是你是否考虑过这些铺位是否要价虚高?餐厅到底需要什么样的客户群体?每个月所赚的盈利与所交付的租金之间的差价有多少?

 

如果该选址能保证高利润,那么就选;

 

如果不能,果断舍弃。在餐饮业,房租占总销售额的比值最好在15%以下;

如果是15~20%,那么生意会干得比较艰难;如果房租占比高于20%,情况就有些危险了。

 

如何计算房租占比?

 

1.根据潜在顾客数、人均价、交通便利度等各个维度给所有候选店址们排序,第一名是“最理想的”,越往后理想程度越低。

 

2. 预测出每个候选店铺的总销售额。总销售额=预计顾客数×人均价×30天,其中,预计顾客数可以通过蹲点附近餐馆得到。

 

3. 拿着排名列表,从上到下算餐馆的房租占比。房租占总销售额超过15%就划掉,一直算到比值低于15%的店址才停止。

 

4. 这家店就是在控制了房租的情况下,最合适的店址。

 

用这个方法,可以找到能承受、也能带来利润的选址。虽然它不完美,但却是最合适的。

 

 

个人简介
杨铁锋 著名餐饮管理专家,中国烹饪协会、中国饭店协会专家,沣之道餐饮管理机构首席专家导师,沣之道餐饮店长特训营总教练,沣之道餐饮联盟主席。
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