物业项目经理应具备的素质与能力

乔彦林 原创 | 2020-05-08 11:01 | 收藏 | 投票

物业管理是以项目为单位的经营形式,为“总部-区域-项目”三级管控模式。项目经理是物业公司派驻项目现场管理的“首席执行官”,是项目全面管理的核心和焦点。项目经理统项目各项工作,直接决定项目经营状况及物业管理服务水平。因此,项目经理素质高低和能力强弱,对整个物业管理项目服务品质的高低起着至关重要的作用由于物业行业自身特点决定,对一名物业项目经理所需要具备的素质与能力要求很多。比如年龄、学历、专业、从业经历、上岗资格等等。以下结合自身工作实际,讲述项目经理在项目管理中需要具备的八个方面素质与能力

、经营管控

保证所管理的项目持续发展、最大限度地创造效益,如何开源节流,节省每一项不必要开支,作为一名物业项目经理人必须深思熟虑。尤其在物业这个劳动力密集、微利的行业,收入多少、支出多少、盈利多少, 必须要做到心中有数。在抓好项目基本收人的基础上,抓好多营、有偿服务收入,多方寻求利润增长点,严控各项成本支出,从而保证管理项目达到最大的盈

利目标。

重点把握:

1、实时掌握项目经营、收支状态

2、完成好基本物业费指标的同时结业主需求做好多经经营。

3、项目成本精细的测算,找准消减成本的关键点(尤其是人

力成本和能耗支出);

4、遇事先算账。

 

 

二、具备良好的职业道德

一切以企业利益至上,将个人利益与企业利益捆绑在一起

不以企业名义谋私利; 保守商业秘密,不出卖企业利益; 认真对待每一件事,热情对待每一位业主; 多学习,为企业发展积蓄能量; 注意总结,不断创新。以身作则,坚决抵触碰职业红线。

、执行力

较强的执行力有利于公司效能、品牌形象的提升,压缩企业成本。相反的执行力,不仅消耗企业的大量人才、财力,还会妨碍团队目标的实现,影响企业的战略规划和发展。

做好执行力的两个关键 一是项目经理模范带头作用; 二是强化执行力方法----布置(标准、时限)、检查、讲评、奖惩

、精通专业

物业管理是一门综合学问,专业性强,涉及的知识面广泛, 从传统的保洁、绿化、设备、车辆、电力、水暖、供热、制冷、燃气、等方面的专业知识,到现代化的安防、消防、数控、计算机、互联网等 专业知识,再延伸到建筑学、心理学、经济学、社会科学、统计学、管 理学、法学、营销学等专业学科知识等,都是物业管理学的组成部分。 作为项目经理,虽然不需要像技术专家或专业技术人员那样掌握专业的技术,但其必须能在日常工作中对设施、工程和人员进行有效的管理, 能迅速应对各种局面和情况,能从容审定各类技术实施方案、指挥各类 维修养护工程的进行、有效控制接管验收的关键点等,这就要求项目经理除了必备的专业知识 还应掌握较全面的综合知识和牢固的专业技能。

重点掌握:

1、相关法律法规

2、行业规范(当地政府主管部门、协会) 

3、项目各岗位工作重点。

4、专业知识(工程、客服、保安、保洁、绿化)。 

5、行文、写作及电脑、系统操作;

6、财务管理、物业项目及及某些单项测算等等。 《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、 等一系列指令性文件;物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签 订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》等。 

团队建设

物业管理不是一个人的“战斗”,优秀的服务质量必须源自整个团队的共同努力。再优秀的项目经理,如果没有团队的支持,是不可能搞好物业管理的。 物业管理行业迄今为止还是一个劳动密集型行业,绝大多数员工的 学历和素质不高。清楚掌握每位员工的情况,善于沟通与协调,掌握员 工的思想动态,在生活上关心、工作上支持、学习上鼓励、管理上严格 要求,从而打造出一支强大战斗团队,是每位项目经理的必修课程和管理使命

重点把握:

1、打铁还需自身硬

2、制度是根本

3、立规矩、树正气、公平公正,建立良好的考评奖惩机制并做好落实。

4、原则性与灵活性,关键是找平衡点 

5、心胸宽,能容人 

6、处事大度,别太抠门儿,多组织具体娱乐活动,如生日宴、唱歌等

、善沟通(内外关系维系)

物业项目经理每天都要处理各种事件,协调各方关系,这就意味着项目经理必须具备良好的沟通、协调能力。良好的沟通、协调能力,不但可以有效处理各种矛盾和冲突,还可以弥补项目经理在其它方面的 能力的不足。 如果没有良好的沟通协调能力,在实施管理和服务的过程中必定 会遇到极大的阻力和障碍。比如,在执行公司的方针、政策上,就会因为不能有效理解、掌握,而不能有效实施、甚至会南辕北辙。更不用说在为业主服务时,如何有效了解他们的困难和诉求,仔细而尽责的去满足顾客的需求,在公司规定的范围内,找到各方利益的支撑点,实现双赢、多赢良好局面了

重点把握:

1、敢于沟通(不拖不躲),自信源于懂得----知识;

2、尊重

3、目的是解决问题,不计较一时一事的得失,不斗气儿(处理问题,先要处理心情) 

4、学会一些方法,会拿捏,懂得利用资源,“心急吃不了热豆

”。

、社区文化建设

良好的社区文化,一是现代人美好生活中的一部分,它能让我们的业主觉得舒馨、放松。它也是物业公司与业主建立良好关系的纽带。因此项目经理不但要做好日常的管理和服务工作,也要努力建设好社区的文化环境、氛围和品味。 社区文化,即包括了以项目业主为主体的文化内容,也包括了以 项目工作人员为主的企业文化。不同的项目,硬件设施各异,业主的群 体特征也大不相同,项目经理要根据项目的实际情况,找出社区的人文特征,准确定位,组织文化娱乐活动和文化氛围的建设、营造活动。定位只有准确、方法得当,能够调动起广大业主参与的热情和积极性, 从而推动社区文化活动的持续发展,形成特色的社区文化。 物业管理公司的企业文化也是社区文化的有机组成部分(员工对企业文化的认知、仪容仪表、服务态度等)。

重点把握:

1、必须结合项目实际及业主群体特点 

2、每年开展社区活动不低于6次。 

3、形式多样,力争创新 

4、现场把控,安全第一。

5、重在参与,引导业主参加演出和现场观赏。 

6、做好宣传,让良好的社区文化存于业主心中。

、安全管理

安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位。对外,它对业主 的安居乐业、社会的长治久安发挥着重要作用,安全、私密、舒适、放 心的居住环境是人们对高质量生活的追求;对内,设施设备安全、员工 劳动安全是决定项目经营效益、队伍稳定及项目经理任职政绩的关键因素。

重点把握:

1、落实相关制度规定(封闭管理、巡视签到、定期检修、安全教育等)

2、预先防范——预想在前、防范在先

3、项目经理现场巡检很重要

4、与驻地公安、综治、消防部门密切联系

5、加强员工培训,多做宣传,树立物业人及全员业主的安全意识。

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我今年34岁,来自习大大的故乡陕西,目前在天津从事物业管理工作,爱好健身、养生、不断学习,充实自己!
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