房地产业需寻求一种转型和创新，行业升级。房地产资产证券化，英美等国已经有几十年的历史了，这也是中国未来的必经之路。

　　文  |  本刊访谈主笔  马力

　　“全球布局房地产投资更有利于分散风险，锁定回报；写字楼、购物中心、工业园是选择的类型；伦敦、纽约、巴黎、东京、多伦多、芝加哥、香港、首尔、新加坡这几个用指数评为全球精英的城市可以说是关注的重点。”

　　美丽英伦的剑河河畔，剑桥大学圣约翰学院内，著名经济学家科林·里奇利教授在生动地讲述《全球房地产金融投资》，广博的学识、精彩的内容和这座历史悠久、充满文艺色彩的大学城相得益彰。

　　八百年前，一批为躲避殴斗而从牛津大学逃离出来的老师们在剑河边上创建了剑桥大学。百年剑桥，涌现出牛顿、达尔文等一批引领时代的科学巨匠；造就了培根、凯恩斯等贡献突出的哲学大家；培养了弥尔顿、拜伦等开创纪元的伟大诗人，从这里走出了8位英国首相，92位诺贝尔奖获得者，这些都为剑桥大学奠定了世界近现代学术文化中心的地位。

　　《英大金融》漂洋过海，来到这里，为一次国际化的金融交流之旅。撑一支长篙，和剑桥学者煮酒夜话，不仅为读者带来徐志摩那《再别康桥》的诗情画意，更带来对科林·里奇利教授的独家专访，从剑桥到世界看REITs，打开一扇房地产金融之窗。

　　房地产金融为何如此重要？这是因为传统的房地产开发模式占据市场份额和发展趋势在楼市宏观调控中在减退，而一些新型的地产类型，比如商业地产、综合体、养生养老地产会成为一种新兴的高速发展的力量，成为真正房地产的代名词。房地产业需寻求一种转型和创新，行业升级。房地产资产证券化，英美等国已经有几十年的历史了，这也是中国未来的必经之路。

　　科林·里奇利教授作为剑桥大学土地经济系的主任、英国皇家特许测量师协会成员、英国皇家亚洲研究协会成员，格罗夫纳房地产金融教授，他不仅是房地产金融领域的权威，并且还是一个“中国通”。

　　剑桥圣凯瑟琳学院，由亚历山德拉·凯瑟琳于1473年创建，她曾被判处死刑，要被钉死在一个轮状的十字架上。然而，当她的身体碰到那只十字架时，轮子却奇迹般地断裂了。因此，轮子便成了凯瑟琳的吉祥物，这就是学院大门上那个金黄色轮子图案的由来。在这个能带来幸运的学院，在古香古色的餐厅里，一场剑桥式的传统学堂晚餐和精彩的访谈开始了，话题自然从科林教授骑行自行车说起。

　　地产金融骑行者

　　科林·里奇利是位自行车爱好者，他会骑行在休闲的乡村，聆听林中野鸟和秋虫的鸣叫声；他会骑行在颠簸的山地，穿越黑暗的隧道。他欣赏一种骑行者的态度：“荆棘不是阻碍，高山不是停顿，不停地骑行，不停地前进，路在轮下不停地延伸，用车轮来丈量距离。”这也是科林教授研究地产金融的态度。他把骑行和房地产金融相类比，一路上既有风景如画的坦途，也有戈壁险滩中的风险。

　　在科林看来，房地产作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，它主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。

　　“我认为，目前很多关于房地产金融的研究都是来自于一些单纯研究金融的人，他们并不能真正完全理解房地产的内容。例如，金融期刊中很多关于房地产的研究都将房地产等同于住房，但事实上住房和房地产是不一样的，如果我们关注国际投资，我们会看到商业地产、工业地产投资等，事实上这些才是最重要的。”科林说。

　　“如果我们看金融危机的话，在美国，住房抵押贷款是整个金融危机的中心。但是在其它市场，情况却不是这样的。比如欧洲内陆和英国的银行，恶性贷款主要是由商业地产而非住房贷款组成的，这说明地产市场的变化和金融市场的变化是很不同的。所以除非你真正了解这些，否则你是无法懂得房地产危机和金融危机之间关系的。”

　　铛！敲一声铜锣，这个延续几百年古老剑桥传统的学堂晚餐正式开始。穿上剑桥黑色的学袍（gown），与科林教授的访谈也伴随着这庄重而神圣的开餐仪式，渐入精彩。

　　科林教授毕业于牛津大学，也是伦敦政治经济学院的博士，他一生致力于房地产金融领域的研究，他的研究兴趣主要集中于商业房地产市场建模、国际资本流动建模、房地产投资与金融创新等领域。他的著作《资本的塔楼——写字楼市场与国际金融服务》则全面分析了全球各大城市写字楼市场的发展。

　　除此之外，科林教授还是世界经济论坛——房地产与城市化行业前景委员会主席、欧洲公共房地产协会研究委员会主席。他为欧盟、挪威政府、英格兰银行、英国财政部以及众多公私部门的客户提供专家建议，并在英国上议院与澳大利亚联邦法庭出任专家证人。

　　作为一名教授，同时又是政府的高级顾问，科林是如何平衡这两种角色的呢？“我认为，首要任务是进行学术研究，同时在作为政府顾问时我会保持学者的中立性，给政府的决策建议不存在政治偏向，政府是否采用建议是次要的。”

　　“更重要的事情是正确理解国际商业房地产。我的学术背景是经济与地理，所以学术生涯中，大部分的时间都在研究国际主要大城市的房地产市场是如何发展的，如何和金融市场相互联系的。我同样还研究了房地产市场的风险、收益等特点，尤其是市场变动对于投资者的影响。”科林一脸严肃。