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马光远:破解土地闲置咋这么难!
价值中国推荐 2018-04-03 17:13 中外管理2017年第11期 解读此文 收藏此文

  每次调控周期都会对闲置土地进行督查,然后呢

  国土资源部为促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给,9月下旬部署开展了住宅用地出让合同执行情况检查,检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州,这是在中国房地产调控进入各方角力的关键时刻的又一重大举措。然而,这事并不新鲜。

  土地闲置触目惊心


  自我研究房地产市场以来,每次调控周期都会对闲置土地进行督查,然而关于土地闲置的情况也没有多大的改观。

  2015年7月,国务院办公厅专门发出《关于对全国第二次大督查发现问题进行整改的通知》,要求有关地区和部门认真纠正,严肃整改,限期处理解决好存在的问题。整改通知要求整改的事项共有26项,首要的就是关于闲置土地问题。

  《中国国土资源报》2016年发表了《对我国闲置土地若干问题的研究与思考》,文章中有一组数字可谓触目惊心,摘录如下:“2009年全国第二次土地调查汇总数据显示,我国城镇空闲地面积为40.90万公顷(2013年已经降为31.81万公顷),占全国城镇土地总面积的5.63%,相当于全国城镇仓储用地面积的2.4倍、商服用地面积的90%、约为全国城镇工业用地面积的1/4。尽管这里所指的空闲地的内涵与闲置土地的内涵不完全一致,但从一个侧面表明,我国城镇闲置土地的规模相当可观。城镇空闲地的规模超过除山东、广东、江苏三省以外,全国其他任一省份城镇土地的总面积;甚至超出河南省城镇土地总面积5%,是上海和北京城镇土地总面积之和的1.2倍。如果以人均城镇建设用地100平方米计算,则可满足超过4000万城镇人口的建设用地需要,或者可以建设100万人口的特大城市40座、50万人口的大城市81座。”

  列出这么多枯燥的数字,是想告诉大家,自中国房地产市场化以来,土地闲置问题就一直存在。而且,几乎每隔一段时间总会听到有关部门掀起了治理土地闲置或者囤地的风暴,然而,风暴之后,土地闲置依旧。

  “囤地牟利”须找源头

  土地闲置问题历经多年的执法风暴,依然成为中国土地市场的痼疾,想来问题绝对没有开发商囤地炒地牟取暴利那么简单。根据相关政策规定,土地出让后原则上开发时间最长不得超过三年。土地闲置满一年不满两年的,应依法缴纳土地闲置费;土地闲置满两年且未开工建设的,出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。但事实上,这个规定很少真正执行。

  国土部部长姜大明曾经表示,根据“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,国土部提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积”,将进一步规范土地市场秩序,遏制炒作土地的投机行为。但是,从过去土地闲置的情况看,因“毛地”出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的,几乎占到闲置土地的六成以上,执法难度之大,可以想象。

  在当下,囤地牟利的未见得是企业,如果不能从土地市场的源头入手,查清各种责任,理顺利益关系,让地方政府之手不要在土地市场伸得过长,只是把囤地的责任推给企业,推给开发商,是难以解决这个问题的。

  特约编辑:马小琳
责任编辑:Karen
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