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二房东的美好时代
价值中国推荐 2018-05-07 15:37 英大金融2017年第12期 解读此文 收藏此文
政策刺激下租赁市场的爆发,将长租公寓推上风口。风口之上,二房东痛并快乐着,他们努力传递一种新的租赁理念,但在市场形成初期,其模式又不免遇到融资、盈利的压力,于是他们合纵连横竭力突围,试图在这个新时代,圆一个“独角兽”的梦。

  文  |  本刊编辑部

  小马,80后,浙江人。

  不安分的因子在大学里躁动异常,他看到了考研租房的市场,在学校附近整租下两套房,隔断之后再群租给他人。


  这是2005年前后的事情,小马首次触电二房东市场。

  随后小马因大学毕业而脱离二房东队伍,但职业二房东大军却生生不息,依旧活跃在各大城市的各个角落,靠租金差价致富,也因投机举动成为人们眼中的“小人”,更因隔断群租可能带来的安全隐患成为有关部门的重点监管对象。

  人们对二房东的这种刻板印象,直到长租公寓崛起,才有所缓和。

  市场点燃

  长租公寓是近几年房地产三级市场的一个新兴行业,企业将房屋租赁过来,进行一定的酒店式装修后再转租出去以赚取差价,客户群体集中在白领。从事这一行业的企业,有一个比较新潮的名字——空间运营商,本质还是二房东。

  回到小马身上,英国留学两年后归来的他又做起了房子生意,凭借殷实的家底,一口气买下杭州某区的50套单身公寓对外长租。

  表面上看,“包租婆”的生意是轻松的,但精明的小马细细算了笔账后发现,实则不然,这种做法自有资金投入太多,租金回报期过长,买不如租,做大房东还不如做二房东。

  在英国熏陶过的小马,思想观念也发生了变化:收入水平的提高使得人们即使是租房也要有居住要求,自己的公寓要提高服务,干洗、代购、保洁,快递代收、家电维修等一个不能落。于是,他又在地段便利处租下整栋毛坯楼,改装成公寓,配备标准化服务,再对外出租。

  这是2010年前后的事情,小马携马氏生活服务集团再次做起了二房东,这一次,这个二房东升级了,也更专业了。

  彼时,小马的同行并不多,长租公寓也还未进入大众视野。数据显示,2009~2012年,中国市场每年新增的长租公寓企业分别为4家、3家、6家和5家。

  在聚光灯没有照射到的地方,小马们低调地挣着钱,有业内人士透露,他们三年就能实现盈利;在挣钱之余,小马们也在思考未来自己经营长租公寓的方向。

  有过如家、汉庭等快捷酒店运营经验的柳佳,从南京起家,创立的魔方公寓选择走集中式路线,租下整栋楼后改装成公寓出租;

  有过多次创业经验的刘翔,从成都起家,创立的优客逸家选择走分散式路线,吸纳零散房源经过改装后再对外出租。

  当小马们还在摸索中时,两份文件点燃了这个冷门市场。

  2015年1月6日,住建部发布《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要积极培育经营住房租赁的机构,积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。

  2015年12月21日,中央经济工作会议公报提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口;鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

  租赁市场热闹起来了,2015年小马的同行队伍里新增42位小伙伴。

  资本的嗅觉总是灵敏,这些二房东早已提前进入他们的视野。鲸准数据显示,从2012年至2016年,长租公寓领域所吸引的资本逐年增加,资本所投金额达67.5亿元。2014年共发生16起融资事件,融资集中在天使轮与A轮;2015年,长租公寓领域融资有爆发式的增加,总投资近40起,B轮及B+轮项目获得5起融资;2016年,C轮、C+轮与战略融资开始增加。

  政策加码

  政策红利还在持续释放。

  在十九大报告中,习近平总书记再次阐释,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”,提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

  多地相继发布租赁住房新政,北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,加快发展和规范当地住房租赁市场,推动建立购租并举的住房制度;福建省出台《关于进一步加强房地产市场调控的八条措施》,要求福州、厦门加快建设租赁住房,2018~2020年福州市每年新建成的各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于25%、厦门市不低于30%;武汉市首批住房租赁试点企业及项目名单出炉,26家企业和3个项目入围,将按政策规定享受试点相关优惠政策……

  与制度配套,住房租赁土地供给也在增加。10月31日,上海成交5宗租赁住房地块,合计租赁面积约45万平方米。截至10月底,上海共成交11宗租赁住房用地,合计可供应租赁面积约100万平方米;广州公开挂牌出让只租不售的住宅用地;杭州首宗租赁住宅用地成交……

  从中央到地方,从政府发布的纸质文件到土地市场切实的租赁用地成交,小马意识到,政府这次对租赁市场改革是“动真格”的,自己已经站在了风口上。  

  接踵而至的A轮、B轮、C轮融资,让小马有了业务扩张的资本,开始进军上海滩,筹划北京城。选择这些一线城市,小马有自己的考量:房屋租赁,做的还是房地产三级市场,这些人口净流入的超大城市,城区内却几无新房出售,居住需求只会往租赁市场转移。

  风口之上,聚集者众,进军长租公寓的企业也越来越多。有小马这样的二房东;有万科这种由售转租的大房东;有链家这种手握房源优势的地产中介;有铂涛这种有着运营经验的酒店集团;有蚂蚁金服这种有着流量优势的互联网企业;也有合肥庐阳国有房屋租赁有限公司这样与政府资源密切相连的国家队。

    风口之下,这个市场竟有多大?

    根据中国指数研究院测算,当前我国总租赁人口接近1.8亿人,占总人口比重为13%,租房市场规模达1.38万亿元,预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。

    万亿元的租赁市场中,有品牌的连锁公寓加起来市场份额不足1%。自住房制度改革以来,租赁市场就存在,既然租赁市场规模这么大,长租公寓为什么之前没有火起来?

    当我们把这个问题抛给小马的时候,他答了一句,矛盾变了,变成了人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

    当前租赁市场以职业二房东和个人房东为主,机构渗透率还不足2%,导致整个市场发展参差不齐,房东与租客之间矛盾重重。大力发展租赁市场,是要缓解高房价下的住房紧张问题,小马作为“空间运营商”和专业二房东,则是要传递一种新的租赁理念,平衡目前人们对居住的美好追求与原始化的出租方式之间的矛盾。

    租亦有道

    政策的支持,资本的追逐,一个故事或许就能造就一个独角兽。

    同行中已经出现估值数亿美金的企业,这让小马艳羡和激动,做企业的,谁还没有个独角兽的梦。但归国创业这几年,小马见识过风口上的疯狂,从“互联网+”到P2P再到比特币,风口过后,存活的没几家,徒留茶余饭后的谈资。如今轮到了自己,面对风口的躁动、资本的期待,小马想带着马氏走下去,而不只是一场风口上的陪跑者。

    在有各种优势资源的竞争者面前,小马这些二房东们要如何走下去,乃至做大做强,这是个问题。

    长期来看,长租公寓市场中,较强融资能力、资产运营能力和优质服务是领跑的三要素。而短期来看,企业要先存活下来。

    小马发现,在目前这个市场中,开发商有钱有物业却没有长租公寓运营经验;互联网企业有钱有渠道也没有公寓运营经验;入场的国企有公寓运营经验的也不多。目前市场各参与者均处于摸索阶段,谁能拿到更多房源形成规模化的优势,谁一定程度上就在这场角逐中先胜三分。

    二房东小马有的就是长租公寓运营能力以及那些租户们,结合市场上同行的做法,他给自己制定了一个合纵连横的策略。

    联合金融机构拿房源。二房东做的还是轻资产的生意,目前的形势是,不扩张是能盈利的,选择扩张就要做好亏损的准备,但企业要走得远,目前就得多拿房源进行扩张,这就需要借助资本的力量。风口上的企业,最不缺的就是资本的追逐。魔方公寓联合中航信托发行的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”已在上交所挂牌;新派公寓联合赛德不动产基金发行的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已获批发行。但这些案例也反映出,REITs(房地产投资信托)是长租公寓企业融资的主流方式,但因房屋产权不在二房东,所以小马们得首先找到一个机构持有地产,再发REITs产品。

    联合地产公司拿房源。地产公司多的是房源,由售转租后少的是公寓运营经验,二房东可借此发挥优势。

    联合同行做出品牌。目前长租公寓市场已经出现同行联手的情况,如魔方公寓入主深圳V客。一方面,目前长租公寓企业还散落在不同城市,找当地同行合作能更好地打入新的城市;另一方面,虽然长租公寓面向的是白领,但白领对租金的承受能力也有不同,同行联手可进一步细分市场,形成品牌效应。

    资本的介入也好,同行的合作也罢,这些并不是无偿的。市场中,对长租公寓不长的怨念和对其盈利能力的质疑都在拷问着小马们。他们需要证明自己的盈利能力。

    针对长租公寓三种盈利来源:租金差、管理和生活服务以及租客社区衍生服务。小马道出了他的生意经:

    在租金差方面,房价在上涨,租金也在上涨,二房东们的拿房成本也越来越高,后续以租为主的业务要扩张,必然也面临租金差空间越来越小的问题。对此,我们呼吁有关部门尽快出台全国统一的长租公寓管理标准,并给予长租公寓企业一定的税收优惠。

    在衍生服务方面,数据即财富,租户的价值不仅仅体现在租金贡献上,他们的衣食住行都是我们可开发的“宝藏”,或者卖资源引入外部机构入驻,或者以管家式服务将衣食住行打通形成闭环生态,这些都是目前正在探讨的做法。

    在管理方面,当聚光灯还没打向长租公寓市场时,我们还在探索是分散式路线好,还是集中式路线更好,如今这个队伍在壮大,一些好的做法很快就被复制,将管理做到精进,也许就看谁能在如今这个卖方市场中,真的先将租户当做上帝吧。

    这是小马向我们讲述的由职业二房东转型为专业二房东的故事,故事的大部分都集中在行业,用他的话说,现阶段,看清了行业才能引领好企业。

    最后,我们也请他回答了几个问题。

    Q:对你而言,现在是一个怎样的时代?

    A:新时代,美好时代。

    Q:个中滋味如何?

    A:酸甜苦辣咸都有,毕竟要做好租户服务,也要对得起给我们投资的金主爸爸们。

    Q:马氏未来几年的目标是什么?

    A:上市。
责任编辑:Karen
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