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REITs:中国融资领域的一场革命
价值中国推荐 2018-06-15 13:25 国际融资2018年第1期 解读此文 收藏此文

  在2017“一带一路”金融创新论坛上,国务院发展研究中心REITs课题组组长、汇力投资基金董事长孟晓苏发表了有关房地产证券化的主题演讲,他认为:“REITs迟早要在中国大行其道。今天REITs正一步一步向中国走来,它是融资领域的一场革命。”他这样说

  什么是房地产投资信托基金(REITs)?

  最近提倡的金融创新REITs受到了广泛关注,据媒体报道,中国的REITs是从公募资产起步,即将在中国落地。REITs是国务院发展研究中心持续两年的研究成果,并且已经转化成为政府部门的指导性意见。中国房地产投资信托基金课题组经过两年研究,主张从政府的资产起步,引入REITs进行政府存量资产开展PPP。该意见已经在研究过程中向国务院汇报,并且得到了中共领导层的支持。在2016年的政府工作报告中,李克强总理提出了探索基础设施的资产证券化。同时,2016年的全国人民代表大会通过的“十三五”规划中明确提出了开展房地产投资信托基金试点。2016年6月份,国务院在关于发展住房租赁市场的文件中提出了稳步推进房地产投资信托资金试点。这是REITs第一次作为英文进入到国务院文件中。在2017年的政府工作报告中,李克强总理把“探索”改成了“推进”,即推进资产证券化。由此可见房地产投资信托资金形势的发展和领导层对其推动的决心。


  REIT意为Real Estate Investment Trusts,在国际上已经实行超过半个世纪的金融创新,其本质是不动产的收益权进入资本市场流通。通过发行社会基金来持有具备收租能力的物业,这些租金通过物业公司交给基金,基金再将其分给投资人,而这种含有收益权的权益又可以拿到证券市场上去流通,从而使REITs也可以在证券市场上获得增发的机会。它把不动产的收益权提炼出来,变成了上市的资本产品。2000年,国际上的一些金融专家曾异口同声地说:“除了REITs,没有更好的金融创新可以讲。”可见这个金融创新产品在国际上认知度之高。各国对REITs都有不同的规定,综合起来约有四条完全相同:一是按期分红,半年或一年为一期,不能像现在的上市公司一样靠脚投票,也不能不分红;二是REITs能够进入资本市场流通,这是它不同于私募基金和准REITs的特殊优势;三是免税优惠,REITs持有者分红以后要交税,所以各国各地都免除了公司税,以免双重纳税,而不是不交税;四是严格限制资金,只能持有收租物业,不能用于新项目开发,否则就变成了股权投资基金或别的基金。半个多世纪以来,已经有37个国家和地区应用了REITs,包括中国香港和台湾地区,目前只有中国大陆还没有落地成功。

  REITs在中国的推动步履维艰

  中国早在2005年首次引进REITs。2006年,在时任天津市市长戴相龙的支持下,在天津成立了第一家REITs公司—领锐资产管理股份有限公司。2008年,国务院下发了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》,其中提到要开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业的融资渠道。第一句话讲得不错,但第二句话把REITs当成了房地产融资,讲得外行,可见推动REITs落地尚举步维艰。2007年以来,我不断倡导用中国的公租房、保障房和其他政府资产来发行REITs以推动中国REITs的现实实践。我们面对的问题已越来越显性化,地方政府大量负债的同时又大量地建设基础设施,哪个国家的政府能有像中国政府这么多的资产?但是这些资产很多是以负债的方式拥有的,是两个错配,需要调结构、促改革。根据中国社科院的统计,中国政府现在的直接和间接负债已有71万亿,对应的资产是125万亿,总资产大于总负债,总体状况还属良好。

  推动REITs落地目前面临两个问题:一是地方政府的负债率高,二是单独做这种增量的PPP很难落地。现在地方政府不能再继续借款,PPP项目只有央企敢做,它们明确向政府要补贴和回购,又形成了变相地方债。所以入库11000多个项目,最终只实施了1300多个项目,也就是15%,以这种方式持续下去困难重重。另外,地方发债和做PPP使得央企和国企推动混改却找不到方向。由于高负债,不光是地方政府部门,连中国国家主权信用评级连遭降低,现已降至A+,香港也已从AAA降至AA+。为什么?因为香港跟中国大陆的经济联系很密切,一国两制本应对香港有利,现在却受到了中国大陆主权信用评级的影响,可见需要反思纯靠负债的方式来发展。而引进REITs可以解决上述问题。

  中国版REITs的四个要点

  中国版的REITs有以下四个要点:

  第一,通过发行公募基金来持有地方政府已经建成并且有良好收益的不动产资产,政府拿到租金,基金拿到资产并最长可以运营25年。

  第二,资产由原地方政府的平台公司管理,让它来保收益。REITs一般遇到的问题是租金不足以及税收。租金不足可以用政府购买服务来补足。公租房要政府补贴,地铁也要政府补贴,购买服务和增量PPP不一样,购买服务是允许的。这样的话,地方政府就能拿到一笔资金,资产就可以出表,做权益性的也可以出表。有的地方官员会问,这样做我们就能“皇帝转身”了?当然是。过去大量负债建设的公共设施现在通过引进其他投资人来持有,公共基础设施没有变,仍为原来省、市的人民服务,但通过引进社保基金、保险基金这类稳健型投资人可以减少负债,也可以做新项目,做好的新项目还可以放到REITs的筐里来,如此形成可持续性发展。至于商业REITs方面的税收问题,通过先用政府公募资产的REITs,就可以部分地化解REITs的税负问题。因为同征税人做生意,是政府把它的资产打包交给了社会资金,政府收税,有的完全是地方税,有的至少一半是地方税。中央拿走的这部分也可以通过中央财政的PPP补贴资金补贴返还,所以比商业REITs更容易解决税收问题。

    第三,上市流通。现在证监会支持到深市、沪市流通,急缺推动成型资产,这种流通可以使投资人踏实,它的收益率要求并不用很高,因为它在资本市场上可以得到溢价收益,并且也容易发行。这对社保基金来说是非常好的资产。

    第四,到期回购。据设计,不动产到期可以由政府的原机构原价回购。原价回购的目的有两方面:一方面解决投资人担心未来资产处置问题,另一方面解决资本进入时的资产评估问题,防止国有资产流失。

    REITs的推动现状

    如果有了REITs,就可以解决中国现在经济发展中的很多问题,包括公共资产动能转换和混合所有制改革的推动。因为REITs引入的是社会资金,政府的负债可以得到有效化解,国家主权信用评级可以得到提升,中国就可以获得中共十九大之后新的经济发展动力。在2016年10月份,中国证监会召开的REITs国际研讨会听取了国务院发展研究中心REITs课题组的方案解读,并邀请美国的国际专家帮助做论证。中国证监会主要领导同志还作了批示,要上交所、深交所做好REITs上市流通的实务准备。同时,证监会又在中国基金业协会成立了资产证券化专门委员会来推动不动产证券化。现在主管部门的态度非常积极,而且证监会和发改委联合发文,要共同推动不动产投资信托基金REITs,通过把传统的基础设施,包括公路、桥梁、地下管网等资产证券化来解决地方政府长期面临的资金压力。

    2017年年初,财政部发文推动不动产投资基金(REITs)的发展。特别是在2017年7月份全国金融工作会议上,习近平总书记明确提出要严控地方政府债务增量,终生问责,倒查责任。要在严厉的控制下负债发展,就要存量重组,增量优化,动能转换。习近平总书记讲的是要把发展直接融资放在重要地位,存量重组、动能转换是要变成证券化、是要变成直接融资。现在REITs试点已经在多个省市推动,虽然推动的面广,但是还没有取得最终突破。很多地方政府都很积极,我们等待着REITs在某个省能够最先出现突破。在推动住房抵押贷款、住房抵押贷款保险等金融创新时,均推动了三年以上才成功,住房反向抵押和养老保险更是推动了12年才成功。虽然REITs的推动不容易,但要有信心。我有一个喝啤酒的理论,喝了啤酒一定会上厕所,不信就继续喝,迟早要往厕所走。换个说法就叫做倒逼机制,也可以叫做理论自信、道路自信、制度自信和文化自信。相信在全世界通行的金融产品一定能够顺利进入中国。中共十九大提出要提高直接融资比例,促进多层次资本市场的健康发展,因此可以认为在中共十九大之后,中国的REITs应当落地了,它将会给各地方注入经济发展的新动力。

    国际上一位从事REITs的老前辈说过,REITs迟早要在中国大行其道。今天REITs正一步一步向中国走来,它是融资领域的一场革命。借用革命领袖当年阐述革命的一段话来讲,REITs是站在海岸遥望海中已经看得见桅杆尖头的一只航船;它是立于高山之巅远看东方已见光芒四射喷薄欲出的一轮朝日;它是躁动于母腹之中快要成熟了的一个婴儿。(国际融资记者杨云舒根据孟晓苏演讲整理,承安摄影)
责任编辑:Karen
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