文 本刊记者 植美娜 宜昌报道
说起宜昌，很多人会想到那位庐陵居士——欧阳修因仗义执言被贬至夷陵（今宜昌东南部），既来之则安之，这里山好水好，他终成就一番事业。
而现在，宜昌正在经历巨大的变化，房地产市场的火爆是其中最鲜明的一例。特别是地产大鳄的聚集，在这片人心安逸甚至有些不思进取的土地上点起了火把——公交车站、天桥、建筑墙壁上满是万达地产的巨幅广告；《三峡晚报》、《三峡商报》连续一个月在两个通版塞满了恒大地产的宣传。
在宜昌最核心的区域——CBD中心商务区，新恒基投资开发有限公司的销售经理聂阳洋对本刊记者回忆说，3年前从他手中卖出的CBD第一套房子是每平米3600元，此后每年涨不到1000元，而从2009年至今的一年内，每平米均价一下涨了接近3000元，他们马上要推出8000元的价格了。
投资不投机
在宜昌市三峡路与锦江路的交会处，本土地产商弘洋地产开发的一处楼盘内，一边正在建设用于“投资自住或办公”的“31层摩天公寓”，另一边是2007年底出售的一期住宅。
走遍整个小区，只有一家房地产经纪公司“利君房地产营销策划公司”，除了房地产经纪业务以外，还经营室内外装修。“我们一般要到外面跑业务，去各个小区问房源，主动一些。”该公司置业顾问刘露伟向记者介绍，这一带二手房投资需求比较少。“这里的人一般因为工作调动才卖房子。找我买房子的也是因为要结婚了自己住。”
宜昌房地产市场还没有发展到投机的阶段，这也是为什么在这里看不到蜂拥在楼盘中的房地产经纪公司。“我们这里投资不是说5000块钱买进，7000块钱就卖出了，我们是当做家庭的一种财产。”聂阳洋说。
在宜昌投资房子的主力有两类人群。一群人是收入丰厚而稳定的公务员，他们一般一年能有10万至20万的入账；一群人是受益于宜昌丰富矿产资源发家的老板，宜昌煤矿资源丰富，有大把有钱的本土煤老板。
目前炒房团还寥有光顾，在记者走访的从郊区到市区的几个楼盘中，只有宜昌万达广场的项目有一个温州炒房团的身影。
“目前万达广场有一个温州的（炒房）团买了3000万。”宜昌万达广场置业顾问王军对这笔买卖并不十分满意，他说，“（本地）一个矿老板一个人就能买3000多万了。有的矿老板甚至一下拿4000多万，有的一下拿19套，有的拿到最好的位置，都是一次性现金付款。”
“投机客需要短平快，这里的房子相对来讲收益还是比较慢。”弘洋地产的置业顾问李华丽向记者透露。
宜昌市实施预告登记制度，为炒房设置了障碍。买房子办贷款之前必须去房管局进行确权，等房产证下来才能转让。“在宜昌，10万平米以上的开发就算大盘，从开盘卖第一批期房，到交房一般要3年，周期非常长。炒房的操作难度比较大。”王军说。
“宜昌楼盘的地块小，我们这里整个住宅物业就卖几个亿，还不够填饱一个炒房团的胃口。”王军表示，宜昌公寓的投资价值要高于普通住宅。“宜昌住宅的租售比是相当低的，每月租金能够还上月供的房子非常非常少。”
“目前公寓的租售比经得起推敲。”聂阳洋也认为，公寓的情况要好很多。聂阳洋是80后，他自己去年就在CBD购置了一套房产。当时那套50平米的房子总价是30万元，首付6万就拿下来了，月供1400元，租金1500元。他当时想：“就当6万块钱存了个定期，20年以后如果拿每平米1万算，也值50万了。”现在看来，当时的估计显然保守了，一年后这一带的房价已经接近8000元。
“综合体”风暴
“宜昌房价这两年确实涨得很快，特别是像万达、恒大这些比较知名的开发商进来以后。”聂阳洋向本刊记者介绍说，万达和恒大去年开始陆续进入宜昌，一石激起千层浪。
原来宜昌多为本土开发商，用聂阳洋的话说，处于“闭门造车”、“比较初级”的阶段。“在宜昌买房很简单，哪里地段最好，哪里价格就最高。”他说，“我们到北京就看不懂，同一条街，街这边卖3万，街那边就卖8万。”在宜昌的地产圈里还不流行推广和包装，没有过多的附加值。注重实用性，即便有概念也是为了促进销售。地产大鳄进驻后，宜昌房价的涨势渐露凶相。
“我这里是宜昌最核心的地方。如果按照北京几环来算，这里就是靶心的位置。万达像是三环的样子。”聂阳洋表示，CBD处于环夷陵广场商圈，那里是宜昌最早的商业中心。“当时CBD的房价是5000多元，宜昌万达广场一下叫到了6000元。”
“万达、恒大品牌号召力太强了，因为它们可以提供很多附加值。”丛林中进入强大的猎食者，聂阳洋认为这是件好事情，“ （大开发商）要把市场培育得好，这样里面的人才能分一杯羹。”
近几年，由商业地产、商住两用带动的城市综合体集群在宜昌遍地开花。
2005年，解放路宜昌商业步行街动工开建，成为宜昌首个商业综合体；接着，新恒基投资进驻宜昌，CBD中心商务区拔地而起；去年，万达投资20亿元在宜昌建设现代化的大型商业中心；今年恒大地产以“城市运营商”的姿态在发展大道打造近80万平米的大盘。
与这些商业综合体相伴而生的是写字楼和小户型酒店式公寓。
写字楼在宜昌并不鲜见，实际情况是很多地方写字楼租不出去，同时又有很多规模大的企业在宜昌根本租不到写字楼。“因为宜昌原来几乎没有高档次和专业的写字楼。体量、外观、配套等各种商业设施还达不到一些企业的要求。”聂阳洋如是解释。
小户型的精装修公寓针对的人群是投资客、外来人员和高级白领。“原来宜昌地产商做小面积很少是人为的，而是一栋楼设计完以后，正好剩空间可以做一些小面积。或者有些人觉得总价低，比较好卖。”聂阳洋介绍，小户型总价比较低，但是属于高端产品。原来本土开发商的原则是，“一个便宜，三个爱”，但是后来它们逐渐发现宜昌已经具备一定的消费能力，于是公寓大堂按照四星级的标准装修，公寓室内精装修的品牌也都是好品牌。
穷山恶水？
实际上，楼市调控对宜昌房地产的负面影响不大，在调控范围内受到影响的购买力很少。“在贷款上，我们这里真正买三四套以上房子的人，涉及停止房贷问题的不是很多。”聂阳洋解释，地方银行总有一些合理的方法帮客户规避。“在我们这里很难界定三套房，这边认贷不认房。而且只认个人的房贷，不算家庭的，所以家庭内还可以想办法。况且这里几乎没有炒房团，也很少有人买三四套以上的。”
“公务员有点闲钱，也是买点小面积的房子。有的是一次性付款，有的是公积金贷款，不受限制。煤老板每次都全款买房。”聂阳洋说，“我们这里小区交房以后，两年基本上就住满了，很难出现过度的泡沫。”
不过，投资者仍然应该有所警惕，如果超过了城市发展速度和负荷，宜昌遍地开花的城市综合体也许会生长过剩。
夷陵区郊区有一处为投资设计的小户型高层公寓，口号是“塑夷陵新地标”，在低矮的一片楼房中，至少在高度上确实很显眼，但是销售略显迟缓。据周边一家房地产经纪公司的置业顾问介绍，该楼盘今年4月开盘，6月对外宣称售罄，后来又开始卖，直到10月份还有很多精装修公寓没卖完。
现在宜昌的一些酒店式公寓由地产商直接提供代租服务，成立酒店管理公司，专门为投资客服务，保证年收益率。但是聂阳洋认为，如果周边商业配套不完善，这些收益率无异于空头支票，就算签订合同，超出了开发商的实力，承诺也不一定能够兑现。
一些商业地产项目出售比重过大的物业，如果这些商铺挺不过前期的销售低迷，资金链出现问题而长期停业，也会影响整个商业地产项目的集群效应。据聂阳洋介绍，最早试水这种模式的某步行街中，就有一些商铺经营不下去了。
一位商业地产项目的职业顾问向本刊记者透露：“现在交铺（把店铺交到购铺者手中）压力很大，比如我们卖的东区一层30多平米的商铺，每平米售价5.5万，按照5年期的定期存款利率3.6%计算，客户保守要求投资回报达到6%，那就需要每平米租金达330元。在宜昌最成熟的商业中心地段，每平米租金不过400多块钱。现在我们这里周边商圈还没形成，租金也就200多元，超不过300元。所以现在交铺以后，虽然之前已经签订了合同，但是现在每天都有客户来扯皮。”
这位置业顾问虽然具备一定经济实力，但也没买该楼盘中用于投资的小户型公寓。“这种户型在这里有1600多套，怎么租啊？最起码要等几年！”他说，“要是真的有眼光，可以拿出来先投资，综合对比风险，我还是决定先不买这个。我相信能租出去，也相信能升值，但是可能时间太长了。”
在缺乏投资意识和升值耐心时，房地产投资在宜昌的飞跃还尚需时日。“宜昌人一年千八百块钱的保险都不买，谁去炒房啊？”这位置业顾问如是总结。
位于重庆和湖北的交界处，宜昌具备先天的地理优势。三峡工程和葛洲坝工程赋予宜昌“世界水电之都”的美名，提高了宜昌的知名度及其在湖北省的地位。
城东大道贯通，宜昌东站竣工，宜昌在东边迎来新的机会。“城市的规模在不断扩大，宜昌现在新旧两个商业中心在同时发展，进去的都是比较大的开发商。5年之内，这两个板块发展起来，宜昌市的土地板块就得到了巨大扩张。”聂阳洋认为“二三线城市的现在，就好像一线城市的过去一样。一线城市怎么发展过来的，投机客、炒房团都经历过。一线城市的房地产投资现在到达瓶颈，长江后浪推前浪，一浪一浪地接着就推到宜昌了。”聂阳洋说。
地处宜昌郊区夷陵区的摩天公寓，有一位老板买下了整个三层，打算做成经济型酒店，他嗅到了平湖半岛酝酿旅游门户的江风。平湖半岛是宜昌中心城区与两坝一峡（三峡大坝、葛洲坝、西陵峡）风景区的交接点，这里即将建成长江三峡国际游轮中心，是与三峡大坝相匹配的综合服务区。
拆迁、修路、开山、移山，宜昌到处都是建设的景象。
在K49次到达宜昌站之前，经过了即将竣工并年底运行的宜昌东站，虽尚未建成，但足以看出其装修和格局已初具一个大城市火车站的风范。这里将是汉宜高铁的终点站，2012年即可高速入汉；这里还将建成宜万铁路的起点站，此后直线进渝入川。
尽管宜昌楼市的需求还未裂变式爆发，蕴含不确定性和风险，但是不可否认的是，宜昌这趟列车正在加速，如果把楼市调控看做是地产商被“贬黜”至三线城市，那么这山清水秀的土地上也许正在孕育更多的“庐陵事业起夷陵”。