在2015年,全国商业项目中只有近190家业绩超过15亿元。其中,全年销售业绩超过18亿元的购物中心项目约有78家。
搜铺网商业地产研究院
随着全国知名商业地产集团2015年年报披露潮的告一段落,一些集团商场租金收益、未来规划等不为人知的秘密也被曝光。究竟,在2015年全国社会消费品零售总额同比增速呈现缓慢回升、区域经济发展从规模扩张转向质量提升、商业地产投资回归理性、开发商渐趋谨慎抱团拿地分散风险的局势下,各大集团旗下购物中心、商业项目的生存状况如何?
从2015年营业额来看,据搜铺网统计数据显示,在2015年,全国商业项目中只有近190家业绩超过15亿元。其中,全年销售业绩超过18亿元的购物中心项目约有78家。排名榜首的是南京德基广场1-2期,2015年总业绩70。2亿元;第二名深圳万象城1-2期,2015年总业绩62亿元;第三名广州正佳广场(含友谊百货),2015年总业绩60亿元……
从购物中心核心利润来源——租金数据来看,据搜铺网统计,截至2015年12月31日,全国商业项目中只有不到十家2015年租金收入超过了10亿元,且以香港项目占绝大多数。其中,全球最具效益的商场之一——香港海港城购物中心的租金收入上升5%至港币59。49亿元,出租率维持在将近100%的水平;内地桂冠则被上海港汇恒隆广场摘得,其2015年租金收入(剔除办公楼)按最新汇率换算后为人民币10。05亿元。
一、各大知名集团旗下购物中心租金统计分析
TIPS:表格及下文中所列“每平方米平均租金”=2015年租金/商场建面/365天,但由于本表中没有考虑空置及免租因素,故事实上每平方米实际出租面积的平均租金将比本表中数值要大。
1、香港零售疲弱多项目租金表现仍强于内地
从区域来看,虽然2015年香港零售业表现疲弱,但香港商业项目的每平方米平均租金仍普遍高于内地商业项目。诸如在2015年,九龙仓旗下香港海港城购物中心、香港时代广场、香港荷里活广场,和黄长实旗下尖沙咀1881 Heritage,新鸿基旗下香港屯门VCITY等项目的每平方米平均租金就均超过20元/天/m2,最高者甚至达到159。8元/天/m2。远远超过内地商业项目典范——北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、广州天河城、深圳万象城、重庆北城天街等。
2、多个典型商业项目分析
从单个项目租金来看,全球最具效益的商场之一——香港海港城购物中心的租金收入上升5%至港币59。49亿元,出租率维持在将近100%的水平,在香港购物中心中依旧名列前茅。究其原因,大概是海港城作为香港知名地标式商场,占据尖沙咀“黄金一方哩”优势地段,云集了众多全球知名品牌,形成了集聚效应,且项目自身致力于租户组合优化,经常引进朝气蓬勃的生活时尚品牌、举办别出心裁的推广活动,为顾客带来源源不断的惊喜和新鲜感,因而备受零售商亲睐。
而内地租金冠军——上海港汇恒隆广场,其2015年租金收入(剔除办公楼)增加3%至11。96亿港币,同一集团位于上海南京西路的恒隆广场的租金收入则增加9%至8。85亿港币。而这也是恒隆集团在内地最为赚钱的两个项目,贡献了超过六成的内地收入。其他包括济南恒隆广场、天津恒隆广场、无锡恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、大连恒隆广场六座购物商场的租金收入共为12。06亿港币。
TIPS:上海港汇恒隆广场在2015年取得佳绩后,资产优化计划将于2016年底开展。商场计划引入多个特色餐饮品牌,致力提升项目以满足市场需求。同时,商场还支持租户进行提升工程,当中已落实装修或在计划中的品牌包括马克? 雅可布(Marc Jacobs)、蔻依(Chloé)、登喜路(Dunhill)、雨果博斯(Hugo Boss)、蔻驰(Coach)、迈克高仕(Michael Kors)及特斯拉汽车(Tesla)。这或将在一定程度上影响该商场2016年销售额及租金收入。
此外,最让人惊讶的当属和黄长实旗下位于香港尖沙咀的1881 Heritage项目。虽然该项目2015年租金收入按照最新汇率折算后仅有7亿元人民币,却由于项目的建筑面积之小(仅有1。2万平方米,2层),而创造出了159。8元/天的每平方米平均租金,力压香港海港城购物中心。究其原因,或因为这是香港第一个由私人企业参与发展的古迹活化再用项目,吸引了诸多精品酒店、高档餐厅酒吧、奢侈品牌旗舰店聚集,而这些品牌几乎都有着较高的租金承受能力。
3、多个典型商业项目类型分析
从项目所属类型来看,很明显,位于北上广深、香港等一线城市核心商圈的香港海港城、香港时代广场、上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场等都会型购物中心的每平米租金收入要远远高于占据二线城市核心商圈的成都IFS购物中心、杭州万象城。
而对于拥有相同(或相近)建筑体量的商业项目而言,香港荷里活广场、黄埔新天地两大项目的租金表现要优于内地项目。