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说说古北水镇特色小镇融资案例
价值中国推荐 2018-01-30 17:31 国际融资2017年第9期 解读此文 收藏此文

  ■ 周红

  特色小镇是有效投资的重要抓手。特色小镇建设是以特色产业发展如文化、旅游、科技、农业等为前提的,而基础设施与产业发展都必须辅以资金支持、土地扶持政策等基本保障,才能实现特色小镇在产业与人文资源方面的整合,同时提供人的就业发展机遇,进而再吸引周边其他产业进入与人口迁移。要想解决好产业与人的问题,除了政府的规划与政策的持续稳定支持外,还需要足够的资金实力才能办好事情。如何将特色小镇建设与资本接轨,选取什么样的融资与投资模式呢?下文将以古北水镇项目为例进行融资模式讨论

  小镇项目介绍


  古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇,正在成为北京夜游时尚新地标,吸引越来越多的年轻人及国际友人前来度假休闲,这里也是摄影家和美食爱好者的天堂。

  位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇,由三个自然村落组成,占地面积近10平方公里。2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议,合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目,并于2014年10月正式对外营业。2015年全年接待游客147万人次,实现营业收入4.62亿元,净利润4701万元。预计进入成熟运营期后,每年将接待游客400万人次,旅游综合年收入将达到10亿元。古北水镇距离市中心仅100多公里,车程一个多小时,又处于(北)京承(德)黄金旅游干线上,高速公路直达景区,交通十分便捷。

  规划设计思路

  从项目定位来说,要将古北水镇打造成集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等旅游业态为一体,服务与设施一流,参与性和体验性极高的综合性特色休闲旅游度假目的地。

  整个水镇规划为“六区三谷”,即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区,与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。整个水镇范围内,规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务,总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。其中包含两家五星标准大酒店,六家小型精品酒店,400余间民宿、餐厅及商铺,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施,满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。除此之外,后期还规划了高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施,以满足项目的可持续发展。

  从设计特点来看,为确保水镇与周边环境的协调性,从外观到内部布局上,都按照现代化社区的标准,对公共场所、活动空间、居住及旅游配套设施进行设计和打造,同时把现代化的设施隐藏不露地融入建筑当中,既展现了北国小镇的历史面貌,又满足了旅游度假者的舒适居住要求,将古典与时尚融为一体。

  商业价值

  古北水镇以独有的“长城观光、北方水乡”为核心卖点,经过四年独具匠心的打造,在享有北京两千多万潜在旅游消费者的巨大市场外,还通过北京这一国际知名文化旅游平台,间接拥有数千万乃至上亿的潜在世界客源市场,获得成功的预期是有保证的。除了门票外,还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等,使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性,同时各项目间能相互促进,提升整体收入规模。运营公司除通过招拍挂形式取得一千多亩地外,原有古镇采用租赁模式运营,降低重资产投入的规模,提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式,其他商业物业自营,将计入利润表的收入规模尽可能做大,便于未来持续融资。

  旅游特色

  首先,古北水镇享有“北方乌镇”之誉。乌镇是南方的江南水乡,温婉如玉;古北水镇是北国的边塞小镇,沧桑粗犷。所以,古北水镇在小镇特色上完全与乌镇不同,更多体现了独具的北方特色。水对于任何景区而言,都是不可或缺的旅游资源,而古北水镇本无水,原本只有一条流域不大、流量很小的小溪。在建造中,设计者巧妙利用堤坝等设施,打造出一个个首尾相连的水面,贯穿整个小镇,最终形成令人叹为观止的“北方水乡小镇”,水镇之名才得以名副其实。

  其次,古镇复旧。一走进小镇,就感觉到小镇历史的久远和深厚的历史文化积淀,建设者大多采用“修旧如旧”的手法,力求再现小镇的历史风貌。有些院落,从斑驳的墙体和大门可以看出,明显是从其他地方整体迁移到此的原样复建。

  再次,古北水镇是有文化有故事的北方小镇。通过对以英华书院、杨无敌祠、震远镖局、司马小烧、八旗会馆等为代表的建筑群的重建,最大程度地实现了北方小镇的场景化营造,展示了北国边塞小镇的历史风貌和民俗文化,并与司马台长城有机地融为一体,形成独一无二的自我特色,对游客产生了极大的吸引力。古北水镇还十分重视对地方民俗文化的挖掘,通过造酒、染布、镖局、戏楼、祠堂等情景化活动的再现,让游客更真实地体验和感受古镇生活。

  古北水镇实际融资操作

  投资依据

  古北水镇整体投资45亿元,投资回收期在八至十年。项目投资额较大,主要是由于原有基础配套较薄弱,自来水厂、污水处理厂和供暖设施缺乏,需要投入12亿元进行基础设施建设。古北水镇从项目运作看,类似乌镇模式的异地翻版,符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素。从投资角度看又兼具自身优势及以下特点:

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