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租房,也可以长情陪伴
价值中国推荐 2018-05-07 16:11 英大金融2017年第12期 解读此文 收藏此文

  在一系列利好政策刺激之下,大量企业摩拳擦掌、跃跃欲试,已经存在十多年的“重售轻租”现象被扭转,一个“租售并举”的时代款款走来。

  文  |  本刊记者  彭慧文

  来北京两年半,张先生已经搬了两次家。


  2015年秋毕业后,张先生便进入了金融街某大型券商工作。身为一名投行人士,他无疑已经晋升到了高收入人群行列,然而,因为户口不在北京,至今没办法买房,租房,成了每年八九月份的例行事务。或者因为“二房东”走人了,或者因为想改善居住条件,张先生至今从未在某一居所居住过超过一年的时间。据他自己介绍,现在单身一个人,搬家还不算麻烦,如果今后成家了,无论是为了稳定的居住环境,还是孩子的教育,买房几乎成了必选项。

  在全国一、二线城市,像张先生这样一直“漂”着的外来人口,还有很多。他们或者因为不具备购房条件暂时无法买房,或者因为收入与房价的巨大差距而买房无望巨大差距而买房无望,已经形成了一个在城市内部不断迁居的庞大群体。随着近年来房价不断上涨,这个群体也在快速扩容,成为民生领域的又一个关注焦点。

  直到2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),以及随后引发出的“租售并举”、“租购同权”等一系列概念,吹响了政府部门尝试解决城市流动人口租房问题的冲锋号,张先生们似乎看到了未来的另外一种选择:长租。

  当权利被阉割

  我国的住房租赁市场是与1998年房改一同诞生的,至今已有近20年的历史。住建部公布的数据显示,当前约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,已经形成了一个庞大的市场。

  不过,在租房市场快速扩容过程中,问题也在积累。其中最大的问题在于,租房者的权利遭到了“阉割”。

  与买房者不同,租房者在教育资源、医疗资源等各种公共服务方面成为了被排挤的对象。一直以来,我国各大、中城市普遍执行子女就近入学跟户口挂钩、户口跟房产挂钩的政策,不买房,子女就无法接受优质的中小学教育,甚至无法接受教育。

  享受公共服务的权利得不到保障,租房带来的只是一个暂时的居住之地、栖息之所,城市新市民自然有强烈的意愿尽快摆脱租房者的身份,从而创造了大量的房地产“刚需”,推动了房价的过速上涨。

  因为房地产开发市场持续繁荣,吸引了绝大多数的企业与投资,也吸引了政府部门绝大部分的注意力,导致我国的住房租赁市场在发展中呈现出了一种不同于西方国家的结构特征。根据第六次全国人口普查数据,我国89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅;上海公寓企业联盟发布的数据同样显示,当前我国出租房约有1亿套,80%为个人出租,20%为“二房东”,其中品牌公寓企业占有率低于5%。在发达国家成熟的住房租赁市场中,机构出租房占比大都为20%~30%,在德国,政府公租房与机构出租房占比甚至达到了50%。相比之下,我国的机构租赁严重不足。

  按理说,租房者的房源来自于哪里,对租房者的权利本身不产生影响,但实际情况却并非如此。多年来,我国对住房租赁市场的监管不能说是空白,起码也是监管不力,结果就导致乱象丛生,市场运行极不规范,处于弱势一方的租房者经常遭遇个人出租者的蛮横对待,随意涨价、随意驱赶、不退还押金等行为,让租房者的权利进一步被压缩。此外,长期稳定的居住环境无法得到保障,也影响了租房者改善居住条件的意愿。

  由此,买房的意愿被进一步强化,造成了城市住房自有率一直居高不下,住房租赁市场畸形发展成了一个需求方与有实力、有能力提供优良服务的供给方都不乐意涉足的“荒地”。

  当风口已转向

  事情的转变总是需要一个契机,对于我国的住房租赁市场而言,这个契机就是普通居民已经高不可攀的房价。对于大多数城市新市民而言,买房既已成为不可能,租房便成了他们留在城市的唯一选择。政府部门显然也意识到了这一点,从2015年开始,出台了一系列鼓励住房租赁市场规范发展的政策。

  进入2017年下半年,在党中央、国务院各部委频频发声之后,地方政府也开始有所动作。

  《意见》曾提出,“非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”,这被外界解读为“租购同权”政策,业内普遍认为,它将从根本上改变房产与户籍制度、社会公共服务挂钩的顽疾。今年7月,广州成为了“第一个吃螃蟹的人”,在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中,明确“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”。很快,其他各大城市纷纷跟进响应“租购同权”,无锡市政府甚至提出,租房者也可以申请落户。

  与此同时,其他鼓励住房租赁市场发展的政策与制度安排开始如雪花般落地。同在7月份,上海土地拍卖市场上首次出现100%不可售住宅用地,在这种地块上开发的楼盘,均需采取“只租不售”的运行模式;8月份,《合肥市住房租赁试点工作实施方案》公布,提出要组建国有房屋租赁公司,促进住房租赁市场健康发展;9月份,杭州市政府与阿里巴巴合作推出了杭州市住房租赁监管服务平台,对挂牌房源进行监管,规范住房租赁流程,也可以通过网上支付、在线签约等方式让租房变得更加方便、快捷;10月份,国内首单长租公寓资产类REITs——新派公寓权益型房托资产支持专项计划获得深交所批准;11月份,北京市宣布将在2017~2021年供应1000公顷农村集体土地,用于建设集体租赁住房,增加租赁市场供给……

    在一系列利好政策刺激之下,大量企业摩拳擦掌、跃跃欲试,其中有房地产开放商,也有房地产中介机构,还有一些专意提供住房租赁服务的新进入者。一时间,已经存在十多年的“重售轻租”现象被扭转,一个“租售并举”的时代款款走来。在各类企业纷纷盯上住房租赁这块蛋糕时,长租公寓无疑是热门中的大热门。因为更适合机构化、规模化经营,长租公寓成为了各路资本的宠儿。

    展望未来,随着越来越多的房源进入租赁市场,机构租赁、长租公寓的不断发展,以及租赁监管服务平台的建立,租赁关系不稳定的局面有望得到极大的改观,而稳定的租赁关系,也将进一步为“租售同权”的实现提供依据。当租房居住被赋予了更多的附加价值,我国的住房租赁市场有望迎来一个健康发展的新时代。

    当涨价成威胁

    未来的住房租赁市场规模会有多大,现在还难以下定论,但多数机构预计,这将是一个万亿级别的新蓝海。

    然而市场虽大,捞金却不容易。在我国,尤其是一线城市,由于住房售价相对于租金来说严重偏高,无法通过租金盈利是当前长租公寓面临的最大难题。比如,万科在2014年便已经开始布局长租公寓产业,目前在全国24个城市拥有2.4万间公寓,尚未实现整体盈利;链家旗下的自如已经运营6年,目前只在北京实现了微利,其他城市仍处于投入期。在另一方面,部分租房者却已经在担心机构出租者的进入,将拉升租房成本。有机构调研发现,近90%的受访者认为长租公寓可能会太贵。

    化解这一矛盾,显然不能完全依靠市场的自我调节,否则,住房租金必然会像曾经的房价一样上涨,推进住房租赁市场建设反而成了“好心办坏事”,彻底剥夺了低收入者的住房权利。

    我国或许可以借鉴一下德国的经验。2008年全球金融危机之后,德国曾经历了一轮住房租金的快速上涨,为了抑制租赁市场的膨胀,2012年12月,德国议会通过了严格管制房租的法案,允许各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不超过15%;房东在设定房租时应遵照各州政府的指导价格,超过这一价格的20%,算违法;超过50%,有可能被判入狱3年。与此同时,在德国,为满足中低收入者的住房租赁需求,政府提供了大量的公租房,在该国2011年的1860万套租赁住房中,公租房占比达到了24%。

    当然,进入长租公寓市场的企业也不能赔本赚吆喝。

    一方面,政府部门可以在土地出让金、税收等领域给予住房租赁企业相应的优惠政策,当前,机构出租房屋需缴纳房产税、增值税、企业所得税,整体税率约17%~18%,降税空间还是很大的。

    另一方面,企业自身也应该通过创新商业模式来拓宽盈利渠道。比如魔方公寓在2015年启动了自己的“公寓+”战略,目前联合摩拜单车、平安好医生、猎聘、58到家等服务性企业,立志于“打造互联网时代满足青年白领居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台”。在未来,针对租房者的生活服务,或许将成为长租公寓运行商的核心竞争力与赢利点。通过提供保洁、搬家、租赁分期、活动承办、零售等服务内容,不但可以满足租房者的更多需求,增加客户粘性,还能够维持较高的租金溢价,甚至成为企业转型升级的突破口,其前景不容小觑。
责任编辑:Karen
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