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租房贷:长租市场又一块 “蛋糕” ?
价值中国推荐 2018-06-28 16:22 英大金融2018年第2期 解读此文 收藏此文

  房屋租赁市场的发展将促进租房贷业务扩容,而租房贷的推广又为房屋租赁市场的繁荣提供了有效金融支持,预计租房贷这块“蛋糕”会越做越大。

  近年来国内房价居高不下,刚踏入职场的年轻人陷入了两难困境:如果选择买房,巨大的月供压力导致其选择范围极为有限;如果选择租房,毕竟产权不属于自己,一旦与房东因租金等问题发生摩擦,只能落得频繁搬家的艰难境地。

  最近,“按揭租房”概念蹿红,给为此头疼的人们带来了福音。


  截至目前,已有中信银行、建设银行、中国银行三家大型商业银行进入租房贷市场,支付宝、百度金融、京东白条在房屋租赁领域也动作频频。其中,建设银行一出手就“放大招”, 2017年年底携手招商、华润、万科等11家房地产开发商,在深圳发布首款租房贷产品——按居贷,面向有长租需求的个人发放,用于一次性支付租金,信用贷款100万元封顶,贷款期限最长可达10年。这款产品无论是贷款额度还是贷款期限均超出了市场预期,因此引发了广泛关注。

  租客、房东均得利

  银行、互金等金融机构为何同时看中了租房贷市场?根据链家研究院发布的《租赁崛起》报告,当前,我国房屋租赁市场规模为1.1万亿元,预计到2025年将增长到2.9万亿元,2030年将超过4万亿元,显然,这是一个前景非常广阔的市场。而且,“租购并举”政策提出之后,各地政府对培育租房市场态度积极,降低了租房市场的风险。金融机构大举进入,可谓正当时。

  在此之前,我国房地产市场只有买卖和短期租赁两种产品,缺乏期限介于两者之间的中长期租房模式,建设银行等金融机构的这项新兴业务恰好填补了这个空白。

  不过,也有不同观点认为,租房贷说穿了就是房屋租赁市场的“校园贷”,一个租不起房子的人怎么可能贷款租房呢?房租本身就是按月支付,付不起房租的人,如何按月向银行偿还贷款本金和利息?这样的贷款产品委实没有必要。

  事实上,情况并非如此。按照惯例,租客租房一般要“押一付三”,一次性支付一笔较大数额的资金,对于很多人来说,这会带来不小的压力,如果有了租房贷,将每月支付的资金进行平滑,则可以缓解这种压力。同时,利用租房贷租房,租客和房东签订了中长期(比如3~5年)租约,可以促使房东在租金方面进一步折让,为租客省下一部分月租。也因为锁定了一个较长的租期,并且提前支付了房租,租客再也不必担心租金被随意提高的问题。

  举一个真实的案例,深圳市民李先生原来的房子居住面积太小,有改善居住条件的需求,但因为深圳房价太高,对于买房一直处于观望中。在得知建设银行深圳分行推出按居贷后,他决定尝试一下,最终建设银行给他提供了3年期贷款,金额26万元左右,他在深圳市龙华区润达圆庭小区租了一套四居室住房,以后,李先生每月需向银行偿还7000多元。然而,润达圆庭小区同类型的住房,每月租金在8000~10000万元,李先生采用按居贷租房,价格明显偏低,原因就在于银行一次性向房东交清了3年房租,房东给打了92折。同时,龙华区面积类似的新房售价高达700万元,以贷款500万元,还款期20年计算,购房者月供至少3.2万元,是李先生每月租金的4倍多。

  对于租客来说,利用租房贷租房,可以在短时间内大幅改善居住条件,且对个人财务不会造成过大负担,是一项值得尝试的新选择。

  对于房东,接受房租贷也是有利的。现阶段,建设银行按居贷主要面向大型房地产开发商的房源开放。当前,我国大多数热点城市都在执行严格的商品房限购限售政策,开发商手中有房也难以出售,这让不少开发商面临着巨大的现金流压力。在这种情况下,拿出一部分房源,将房子的产权与居住权分开,通过按居贷出租给租客,相当于银行以贷款形式一次性买断了房子的长期居住权,不仅可以缓解流通资金紧张的燃眉之急,也有利于得到银行给予的其他金融服务支持。

  金融机构要避开“隐藏坑”

  随着“租购并举”“租购同权”住房制度逐步落实,未来房屋租赁需求将得到跨越式扩张。以按居贷为代表的租房贷产品,因为对租客、房东均有利,有可能成为金融领域的下一个“风口”。虽然当下只有少数几家银行和互金公司推出“试水”产品,但只要房屋租赁需求稳步上升,租房贷这块“蛋糕”一定会越做越大。乐观预期是,房屋租赁市场的发展会促进租房贷业务扩张,而租房贷的推广又为房屋租赁市场的繁荣提供了有效金融支持。

  但是,在推广租房贷产品时,金融机构万不可盲目行动,需要注意避开那些可能导致业务拓展不力的“隐藏坑”。

  首先是找准需求聚集地。住房长租市场前景广阔,但并不代表所有的城市都适合搞长租房。一个城市发展长租房,需要满足两个条件:其一是有大量的外来人口,即这座城市的流入人口要大于流出人口;其二是房价和租房价格较高,让长租具有比较优势,像很多三四线城市,虽然外来人口庞大,但房价和租金价格并不高,租客租房还不至于要向银行求助。金融机构在推出租房贷产品前,必须充分考虑当地的房地产市场发展状况。

    其次是保证在租房贷业务中有一定的利润空间,否则租房贷市场很难得到长期发展。当前,建设银行推广按居贷,执行的是4.35%的基准年利率,低于同期购房按揭贷款利率。对于租房贷来说,只有执行低利率,才会有市场空间,但在贷款周期相对较长的情况下,若资金回报率不高,金融机构如何寻找在规模、期限和成本上都与之匹配的资金,有可能成为租房贷业务的发展瓶颈。

    最后,要采取措施堵住租房贷资金被套现的通道。例如,小王想买房,但没钱付首付,而小王的朋友小李正好有房产,小王即可通过与小李签订长期租赁合同成功套现。如果这条路径被打通,租房贷便与消费贷、现金贷违规进入房地产市场无异了。在按居贷业务流程中,建设银行将按揭贷款一次性打入房地产开发商账户,资金不直接与租客发生关系,租房贷资金被挪用的可能性不大,但随着按揭租房业务范围扩大至二手房租赁市场,挪用租房贷款的可能性是存在的。

    为防范租房贷资金流向炒楼市场,制度上需要做出规范,可以采取的措施包括:租金备案制很关键,防止房东虚抬房租造成租房市场不稳,同时防止同一套房产多次贷款;租房贷资金不应经过租客,而是根据租赁情况直接划转给房东或开发商;针对挪用租房贷资金的行为,设立黑名单制度等等。

    金融机构也需要在运作模式上推出更多创新举措。像租房贷这样的业务,按常理,银行需要深度介入贷款各个环节,包括把握房屋产权、管理租金等,这样才能有效防控信贷风险。但事实上银行又不可能实际参与到租房运营过程中,其不属于银行业务经营范围。这就需要有一种新模式,实现银行与租房中介机构的深度合作,形成一个闭环的生态体系,确保银行对租房贷业务全流程的把控。
责任编辑:Karen
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