产业地产

  产业地产

  定义:
产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

  产业地产特征

  1、 产业服务城市,地产服务产业

  2、 产业地产实现了土地的整体开发、整体运营;

  3、 社会化高度分工,免去了企业自建园区或者政府开发园区招商等问题。

  4、 社会资源高度整合,打造产、学、研一体化平台,整合企业资源,打造城市形象;

  5、 提升经济贡献,提高政府税收

  产业地产发展的背景:

  产业地产是2003年由联东集团率先提出,作为工业地产的前身,是工业地产的升级与换代。

  在政府方面,追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾,政府一方面要求经济的快速发展,一方面又要解决日益减少的土地资源等问题,迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源;

  在客户方面,追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾,企业需要提高核心竞争力,就必须要求企业的成长环境日益优越;

  伴随着经济全球化进入大融合时代,政府、企业两方面的需求日益迫切,产业地产孕育而生,传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

  产业地产发展阶段

  1、 企业自建园区

  政府支持,大型企业进驻并自主开发,通过其行业影响力,带动上下游企业加入园区建设。

  这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套,对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

  2、 工业地产

  以政府开发为主导,规划各种开发区、工业园,示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发,推动当地二产经济的发展,也受到了各地方政府的热烈欢迎。

  但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求,工业地产的弊端开始暴露。

  3、 产业地产

  现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营,早几年,几乎所有园区都采取卖地,随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年,新开发立项的工业园区,都是以产业为主导,充分响应国家政策,积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷,以专业产业地产运营商为定位,在行业内形成了龙头地位。

  产业地产与商业地产区别

  一、 客户不同

  产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同,商业地产的客户在于商家,而产业地产面对的两大客户是政府与企业。

  二、 经济影响力

  产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射,而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上,借助城市发展的综合资源优势,依托地区经济能量、城市功能的提升,促进城市的繁荣和提升。

  三、 选址条件

  产业地产与商业地产相比,选址条件更为谨慎,产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区,一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

  四、 功能类型

  商业地产的功能比较多样化,例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,但产业地产的功能更全面、更为突出,例如:打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。

  五、 产品设计

  商业地产的产品类型主要有:高层写字楼、购物中心、商铺等,产品设计主要是因为产品、功能而异,而产业地产的产品设计则完全不一样,产业地产的产品类型主要有:独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等,产品设计主要考虑办公需求、机械需求等,主要解决满足企业生产、办公等需求。

  六、 招商类型

  有一位专家曾经说过,产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话,卖产业地产应该算做是研究生了,产业地产的招商范围很庞大,需求也更加多种多样,企业不仅要考虑企业的成长环境,还有更多的软性因素需要考虑,因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求,更要深入企业中来,对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

  七、 综合实力

  从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢,产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大,项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后,还需要大量的资金完成产业运营,实现利润,招商成功后,扔需要很多资金为企业完成后期运营服务,也就是说,产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业,才能做好产业地产,才能更好的为政府、企业服务。

  产业地产产品类别:

  产业地产分为两大产品线,总部综合体与产业综合体。

  1、 总部综合体

  总部综合体作为产业地产的代表产品类型,是指在城市中心或副中心区域,以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段,以培育和运营总部经济为目的,形成以总部首脑企业为核心,聚合上下游及现代服务业等高端产业资源,形成发展总部经济的企业集群。

  代表项目:联东U谷·无锡总部商务园

      1、 产业综合体

  “产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体,并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系,从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。

  代表项目:联东U谷·北京金桥

  解读产业地产

  产业地产,是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。

  它是指在新经济和新型工业化背景下,以产业为依托,以地产为载体,以工业楼宇、高新技术产业研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象,融合自然资源和社会资源,综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态,是房产加产业的综合体。它注重以房产开发为基础,并根据城市规划发展的需要,有目的、有意识的培养某种产业,以进一步提高地产辐射力、影响力,成为城市经济的重要推动力。

  产业地产脱胎于工业地产、商业地产,既与工业地产、商业地产有一定的类属性,又具有其自身特征,突出体现于四大方面:

  1、实现资源价值最大化

  产业地产追求的是资源价值最大化,而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目,地产开发商不能仅仅围绕地产利润进行开发建设,而要兼顾高新科技产业特点,在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境创造条件,以实现经济、社会等资源价值的最大化。

  2、注重产业环境营造

  产业地产的表现形式,主要为城市近郊或者郊区的工业园,有时表现为整个“产业城市”。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境,而更注重人们创业的需要。

  3、投资要求较高

  产业地产的开发虽以政府导向为主,但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础,以产业为依托,因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长,并且不完全注重资金效益,而必须努力实现资源效益的最大化,因此产业地产投资回收期限大于住宅地产与商业地产,这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与,这是产业地产大投资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。

  4、基础设施作用关键

  基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础,只有过硬的基础设施,才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时,基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障,是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件,自然也是其关注的重点。因此,产业地产在规划上必须充分认识到基础设施对整个产业地产运营的关键作用,在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。

  5、增值服务成为亮点

  近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势,即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。

  产业地产对经济发展的推动作用体现在以下方面:

  1、企业加速孵化功能

  产业地产通过向企业提供合理的地产和其他环境条件,通过各种扶持手段促进企业逐渐成长壮大,不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境,而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境。因此产业地产发挥着孵化器的作用,加速了城市的产品孵化与企业孵化。

  体现企业加速孵化功能的产业地产的目标是营造一个适合企业发展生存的特殊环境,即通过资源支持和精细管理服务,把那些在正常市场条件下难以生存的初创企业培育成自主经营、自负盈亏的成功企业,从而促进科技成果的商品化,扩大产业规模,实现城市的扩大发展。

  2、产业集聚功能

  产业地产凭借与其它发展模式的比较优势,能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起,协同发挥作用。由于产业地产具有丰富的创新资源和良好的创新环境,如专业人才、风险投资、技术信息、优惠政策、配套服务等,因此可以吸引那些选择差别化竞争战略的与产业地产设计相符的企业进入,从而形成企业集聚。各种组织的集聚,有利于增加竞争气氛,促进各种组织的分工合作,这又进一步促进了资源的优化整合。

  除企业集聚外,由于产业地产特殊的社会支撑环境,众多的科技成果、科技人才、创业者纷纷进入产业地产园区,从而使园区产生区外不可能产生的集聚效应,因此产业地产的集聚功能还表现在人力资源集聚、金融资源集聚、物力资源集聚、信息资源集聚和组织资源、政策资源集聚等方面。

  3、辐射渗透功能

  辐射渗透作用是指产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透、扩散和影响作用,也包括对地区的经济、科技和社会等方面发展的促进作用。

  佩尔鲁克斯等人认为,经济增长不是在每个地方以同样速度增加的,在不同时期,增长的势头往往集中在某些主导部门和有创新力的行业,而这些主导部门和有创新力的行业一般聚焦在某些区域。因此,国民经济增长在不同时期往往集中在不同的地区。这些地区的中心就成为经济发展极,发展极对其影响的区域发挥着扩散效应。作为形成一定规模的产业地产对经济增长的贡献率必将远远高于毗邻区域。以我国相关产业的相关口径统计为例,在工业总产值、利税总额、出口创汇等方面,以产业地产形成的科技园区都以两位数百分点增长,而同期区域经济增长只有几个百分点。以产业地产形成的科技园区的经济活动加快了所在大区域的物质流、能量流、资金流和信息流,其经济牵引作用越来越强。

  此外,产业地产还有利于促进地方科技、教育事业的发展,有利于促进地方商业、交通运输业、文化事业的发展,有利于扩大劳动就业机会。

  4、融合功能

  融合作用是指产业地产在推动科技和经济相结合方面发挥的作用和体现出的能力。

  伪概念盛行 剖析产业地产三大阶段五大特征

  来源:搜狐产业新区

  2011年07月25日  

  自上世纪70年代起,产业地产由最早以工业园、园中园等单体园区的出现形式到如今发生了规模化、集群化、片区化的蜕变,历程远长于我国住宅地产的发展。伴随国家“十二五”规划产业升级的指导方针,产业地产越来越受到政府与企业的重视。然而,具有迅猛发展势头的产业地产,始终没有能够有一个确切的定义,这是行业在快速成长过程中的一个缺失,由各种模糊定义而滋生的许多“伪产业地产”成为造成行业不规范现象的一大顽疾。

  毋庸置疑,产业地产未来的潜力不可限量。为促使这个力量更强更快地爆发出来,迫切需要给“产业地产”一个准确的定义,以规范行业发展,引领业界同行迈入正轨。在这个形势下,凭借9年专业经验,联东U谷再次时以中国产业地产专业运营商的身份走在了行业前沿,确切地提出了产业地产的完整定义。

  联东U谷,中国产业地产领军品牌,已成功布局环渤海、长三角、东北亚三大经济圈层区域中心,是国内开发规模最大、产品系列最全、园区入驻企业最多的产业地产运营商之一。奠定了行业领先水平。

  现已进驻城市:北京、天津、上海、无锡、沈阳……

  未来,联东U谷将继续把握区域经济和产业发展方向,积极向华南、华中、西南等区域布局,提升品牌影响力,引领行业持续升级。

  产业地产定义

  产业地产是围绕着微笑曲线,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力;帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

  产业地产发展背景研究

  产业地产是2003年由联东集团率先提出,作为工业地产的前身,是工业地产的升级与换代。

  在政府方面,追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾,政府一方面要求经济的快速发展,一方面又要解决日益减少的土地资源等问题,迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源;

  在客户方面,追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾,企业需要提高核心竞争力,就必须要求企业的成长环境日益优越;

  伴随着经济全球化进入大融合时代,政府、企业两方面的需求日益迫切,产业地产孕育而生,传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。

  产业地产发展的三个阶段

  企业自建园区

  政府支持,大型企业进驻并自主开发,通过其行业影响力,带动上下游企业加入园区建设。

  这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套,对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

  工业地产

  以政府开发为主导,规划各种开发区、工业园,示范带动区域经济全面发展。由较强资金实力和开发经营的企业开发,推动当地二产经济的发展,也受到了各地方政府的热烈欢迎。

  但是由于政府需求的增加与企业日益增加的形象需求,工业地产的弊端开始暴露。

  产业地产

  现在几乎已经没有园区会像以前一样无序开发和经营,早几年,几乎所有园区都采取卖地,随便建厂房出租出售这样的模式进行开发。而进入2010年,新开发立项的工业园区,都是以产业为主导,充分响应国家政策,积极配合各地方政府进行产业转型和升级。如联东U谷,以专业产业地产运营商为定位,在行业内形成了龙头地位。

  产业地产五大特征

  一、产业服务城市,地产服务产业;

  二、产业地产实现了土地的整体开发、整体运营;

  三、社会化高度分工,免去了企业自建园区或者政府开发园区招商等问题;

  四、社会资源高度整合,打造产、学、研一体化平台,整合企业资源,打造城市形象;

  五、提升经济贡献,提高政府税收。

  产业地产产品类别

  产业地产分为两大产品线,总部综合体与产业综合体。

  总部综合体

  总部综合体作为产业地产的代表产品类型,是指在城市中心或副中心区域,以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段,以培育和运营总部经济为目的,形成以总部首脑企业为核心,聚合上下游及现代服务业等高端产业资源,形成发展总部经济的企业集群。

  代表项目:联东U谷•无锡总部商务园

  产业综合体

 “产业综合体”就是集成了低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、商业等多业态的产业地产群体,并在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系,从而形成的一个支持区域发展第二、三产业的综合体。

  代表项目:联东U谷•南上海国际企业港

  产业地产与商业地产区别

  一、客户

  产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同,商业地产的客户在于商家,而产业地产面对的两大客户是政府与企业。

  二、经济影响力

  产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射,而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上,借助城市发展的综合资源优势,依托地区经济能量、城市功能的提升,促进城市的繁荣和提升。

  三、选址条件

  产业地产与商业地产相比,选址条件更为谨慎,产业地产首先要选择具有一定经济实力的城市或者片区,一般都是选址在一二线城市的城市中心或者开发区。

  四、功能类型

  商业地产的功能比较多样化,例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等,但产业地产的功能更全面、更为突出,例如:打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。

  五、产品设计

  商业地产的产品类型主要有:高层写字楼、购物中心、商铺等,产品设计主要是因为产品、功能而异,而产业地产的产品设计则完全不一样,产业地产的产品类型主要有:独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等,产品设计主要考虑办公需求、机械需求等,主要解决满足企业生产、办公等需求。

  六、招商类型

  有一位专家曾经说过,产业地产是块儿高级蛋糕。如果说卖住宅的是小学生、卖商业地产的是大学生的话,卖产业地产应该算做是研究生了,产业地产的招商范围很庞大,需求也更加多种多样,企业不仅要考虑企业的成长环境,还有更多的软性因素需要考虑,因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求,更要深入企业中来,对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

  七、综合实力

  从资金运作角度来看,产业地产资金运作时间更久,资金回收较慢,产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大,项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后,还需要大量的资金完成产业运营,实现利润,招商成功后,扔需要很多资金为企业完成后期运营服务,也就是说,产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业,才能做好产业地产,才能更好的为政府、企业服务。

  产业地产成楼市新热点 专家:机遇与挑战并存

  2011年07月29日  来源: 中新网

  作为在北京市“十二五”规划中确定的高端制造业聚集区,大兴区正在寻求一条依靠工业设计和高端制造业等为支柱的“工业强区”之路。日前,作为北京向联合国教科文组织申办“设计之都”的重要举措,北京CDD创意港正式授牌并落户中国(大兴)工业设计产业基地。据了解,以工业设计为主题的北京CDD创意港,在政府的引导下,由北京春光集团盛玺置业开发建设。

  在房地产行业频繁调控的背景下,多数地方政府都开始寻求去房地产化之后的经济发展之路,其中以产业园区支撑区域经济发展已经成为区域经济长久发展的一条路径。去房地产依赖的区域经济,正在面临着十字路口的抉择。

    创意园区新商机

    在国家“十二五”规划纲要中就明确提出要“将工业设计作为实现产业技术创新、转型升级的重要推手”,工业和信息化部等11部门进而联合颁布了《关于促进工业设计发展的若干指导意见》,全面推进工业设计产业的发展。特别是继2010年上海和深圳成为联合国教科文组织授予的“设计之都”后,北京也迈出了申报“设计之都”的步伐。至此,中国三大经济圈珠三角、长三角以及环渤海的核心枢纽城市,都将“设计之都”作为区域发展的新引擎,带动了以工业设计为龙头的创意设计产业的高速发展。

      据了解,目前全国有20多个省市出台了工业设计产业的相关扶持政策,而北京作为中国的政治和文化中心,更是将工业设计提到了前所未有的战略高度。2010年6月2日,北京市通过《全面推进北京设计产业发展工作方案》,决定利用三年时间,培育设计产业50强企业,建设三至五个设计产业集聚区,到2012年,设计产业服务收入突破1300亿元,推动北京成为全国设计核心引领区。

      中国(大兴)工业设计产业基地正是北京南城首个工业设计产业基地,其产业布局包括亦庄设计示范区、西红门展示交易设计园、工程咨询设计园、博洛尼都市工业设计园、大兴经济开发区新媒体园及北普陀设计总部园等“一区五园”。日前启动的北京CDD创意港就是其中的西红门展示交易设计园,也是中国(大兴)工业设计产业基地首个正式启动的园区“我们希望以工业设计为切入点,摸索地产与产业经济的结合。”北京春光集团营销中心总经理施宝成向记者表示。

      除了北京春光集团,不少房企也看到了工业设计产业的新商机。据了解,首创置业就联手顺义区,推出了“首创中北国际产业设计服务港”,专门为工业设计产业打造服务园区。而据记者了解,目前已有企业在试水产业创意园区从一线城市到二三线城市的连锁化经营,未来可能更多房企将加入创意园区的开发大军。

      更易招商引资

      企业对于工业设计园区、产业园区的兴趣,令上述发展模式更容易完成地方政府向来压力巨大的招商引资工作。中粮地产因为其依托中粮集团的优势,所持有的深圳宝安区工业项目主要以来料加工等产业为主,这一产业模式其他企业很难复制。而富力、绿地、万通、合生创展等地产企业开发产业地产,则大多以仓储物流、制造业企业厂房和商务综合园区为主。而北京春光集团则是以近年蓬勃发展的工业设计产业切入,成功抢滩工业设计创意园区。

      此外还有一部分如美的、海尔、苏宁等企业,为了寻求多领域、多元化的发展,也不约而同地高举产业扩军的旗号建造产业园区。业内人士分析,在国家产业升级方针的指导下,由于企业自身扩张有需求,产业地产的需求也有较大的上升,过去一些租用写字楼、厂房的企业,开始寻找工业用地自建经营。台湾最大的食品企业统一集团就于7月1日与国家漯河经济技术开发区签订投资框架协议,决定投资2.25亿美元建设统一工业园项目。另一方面,在工业设计、高科技研发领域的许多企业属于小规模大产值的中小企业,他们希望能有一个产业集聚的环境,享受到产业扶持政策的优惠,有利于企业的长远发展,也有着入驻园区的强烈需求。

      万通控股董事长冯仑对地产与产业经济的“联姻”予以高度肯定,他在日前出席一个经济论坛时表示,“以产业化带动,将是房地产发展的新热点,包括工业及商务不动产,将成竞争格局中的主角。”

      机遇与挑战并存

      地产企业与产业经济的“联姻”并非一片坦途。据了解,国内各地不少创意产业园区在高调起步之后却难以为继,甚至有园区因为无法负担水电费而关门大吉。一位产业地产资深人士向记者表示,工业地产占地面积大、投资金额高、招商难、投资回报周期长等特性,对进入者形成了较高的门槛。他分析说,很多产业地产的失败,就在于还是用住宅开发的思维,认为能拿到地,或者手中有一批客户资源,就可以做产业地产。

      施宝成也向记者表示,在决定开发北京CDD创意港之前,企业不但与大兴区政府行多轮沟通,还对工业设计产业政策和市场发展进行了全面调研和评估。“光调研与沟通就差不多有半年时间。”而经过反复调研之后,北京CDD创意港最终定位为“中小工业设计企业总部”。

      施宝成解释说,目前市场上针对中小工业设计企业创业办公需求的产品很少,而且北京市政府明确指出要大力扶持中小工业设计企业,促进产业集聚和区域就业“对于甚少涉及工业设计的开发企业来说,以此为切入点,更容易将工业设计产业的宏观发展目标、政府诉求以及市场进行对接。”上述产业地产资深人士也表示,产业地产的开发既要吃透国家政策,更要深入分析地方政府的诉求,同时还要全面了解企业的需求,其开发难度比住宅和商业地产都要高。虽然目前住宅地产遇冷,但如果盲目进入产业地产,可能给开发企业造成更大的损失。洛涛

  西安产业地产新动力

  

编辑/发表时间:2011-07-30 00:30
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资料出处:综合
贡献者:
蔡律