信达地产
信达地产：始于信，达于行。
信达地产（600657）是原来的青鸟天桥，之前的主营业务是软件开发。2008年底公司通过资产重组置出原有软件资产，置入信达投资下属11家房地产企业，公司更名为信达地产，成为房地产公司。在完成资产重组后，公司的实际控制者变为信达资产管理公司。信达资产是国内首家负责收购并经营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司，其实际出资人为财政部，信达地产也成为有央企背景的地产上市公司之一。
信达地产股份有限公司（股票代码600657.SH）是中国信达旗下房地产开发上市公司，由信达投资有限公司控股。公司下属包括具有一级开发资质在内的房地产开发、投资企业17家，开发项目主要分布在上海、广州、深圳、重庆、宁波、合肥、青岛、沈阳、长春、杭州、乌鲁木齐、海口、太原、嘉兴、台州、绍兴等城市，在当地具有较强的市场影响力，并在立足于扩展已进入城市发展空间的基础上，加快进行全国化战略布局。信达地产以房地产开发为核心，以商业物业经营管理、房地产金融业务、物业服务、房地产专业服务为支持，坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动的发展模式，稳健经营、稳步发展，致力于开发高性价比的宜居产品，与城市文明共发展。
自2008年上市以来，公司从股东利益出发，不断完善公司治理结构，提高科学决策和风险控制能力；持续推进核心能力建设，提高精细化管理水平；深入开展企业文化、人才工程建设，不断提升核心竞争力；积极顺应复杂多变的房地产政策和市场环境，保持了健康、持续的发展势头。
始于信，达于行。信达地产将坚守诚信为本理念，锐意进取，把满足股东、客户、员工、社会和环境的需求转化为自觉行动，为股东创造更大价值，为客户提供优质产品，为员工营造全面发展平台，为社会发展担当起更大的责任。
基本信息
公司名称信达地产股份有限公司
尽管近期国内地价回升，地王频现，但土地市场恐怕远未到争夺最激烈的时刻。对于土地市场的严酷竞争，某知名开发商做了个风趣的比喻：土地好比中世纪的贵族小姐，人数有限，男人们为与之婚配互相残杀；其中央企便如王公贵族，以银行信贷为华丽马车，政府关系做锋利配剑，占尽优势，而普通民企莫能与之争风，只能瞄准郊区丫鬟。
2009年4月成功借壳上市的信达地产（11.04，-1.03，-8.53%），一方面如保利地产（21.88，-1.77，-7.48%）一样，拥有华丽的马车和配剑，一方面又坐拥大量低价土地，并掌握着获取土地的秘密通道。
实力大股东
信达地产的大股东是信达投资，信达投资则是中国信达资产管理公司的全资子公司。信达资产管理公司是国内第一家专门处置不良资产的专业公司，成立以来，累计收购、管理各类不良资产1万多亿元，资产涉及国家开发银行、建行、中行、工行、交行、上海银行、深圳商业银行等多家银行，其中建行最多。在此过程中，信达资产管理公司积累了丰富的地方政府资源与金融资源。对于房地产公司而言，与政府和金融机构的沟通是开展业务的两个最重要环节。
此前，信达投资曾公开承诺将整个集团内房地产开发业务交由信达地产完成，同时，集团会帮助公司得到更多金融支持和拓展项目的机会。上市后短短几个月，信达资产管理公司已通过借款和债权转让方式给上市公司提供3 笔扶持资金，计10.1亿元。凭借与建设银行（5.86，-0.10，-1.68%）的历史渊源关系，信达地产更易获得建行的信贷支持。信达地产2008年长期借款15.23亿元，其中建行提供5.7亿元，超过1/3。经本刊测算，信达地产借款的平均借款利率为6.24%。此前，本刊曾测算保利地产的有息负债平均利率为6.36%，万科则为7.50%。
充沛的金融资源是地产公司做大做强的首要因素，这从保利连续几年高速增长可见一斑，而万科主要依靠资本市场进行的9次共达210亿元融资，实现扩张。而信达地产借款利率堪与保利地产相匹敌，比万科整整低一个百分点。而且，信达投资还以其他形式为信达地产提供“资助”。从此次注资看，信达地产向大股东购买资产的总体评估增值率为53.73%，远低于2006年和2007 年行业平均311%的增值水平。而实际上，信达地产拿地很早，其账面价值低廉，低增值率为上市公司今后稳定发展打下基础。另外，2008年末，信达地产其他应付款为14.8亿元，其中，对信达投资的应付款为8.92亿元，其中6.72亿元账龄超过一年。
锁定低价地
信达地产实质上是将原建行分布于各省市的房地产开发业务进行整合后上市的。这些项目最早属于建行的三产，具有较长的房地产开发历史，后来由于政策限制均从银行资产中剥离而进入信达资产管理公司的。本次注入上市公司的资产共有在开发和待开发项目35个，总占地面积300万平方米，可开发建筑面积510万平方米，这其中约78%的土地是在2001年-2006年获得的，成本极为低廉。2008年，信达地产账面存货61.97亿元，可开发面积510万平方米，由于存货中包括土地储备、在建工程及已建未售的楼盘，由此推算平均土地成本最多不超过1200元/平方米。
这些土地主要分布于宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。其中成本最高项目的楼面地价不超过2000元/平方米，而公司项目的整体销售均价约为5000元/平方米，这保证了公司的利润率水平。在万保招金四家龙头地产公司里，保利地产2006年以来新增土地楼面地价为2051元/平方米，同期，万科、招商、金地则分别为2517元/平方米、3166元/平方米和3150元/平方米。 即便和以开发二、三线城市为主营的荣盛发展（19.65，-1.59，-7.49%）（002146）相比，信达地产仍存在成本优势。荣盛发展自2007年上市以来，斥资40.6亿元拿地14块，共329.3万平方米，平均楼面地价1233元/平方米。
虽然信达地产拿地途径中涵盖了招牌挂、协议和股权收购各种方式，但其中协议部分占到42%。虽然目前协议出让方式已成为过去时，但在旧城改造方面，政府仍会选择值得信任的开发商。比如，2006年信达地产在长春参与了旧城改造，获得信达东湾半岛项目，土地为协议划拨，目前国有划拨土地使用证和建设用地规划许可证已经全部取得。该项目位于长春市中心区域，规划建筑面积126.68万平方米，是长春市最大的棚户区改造项目，也是吉林省重点工程。考虑拆迁成本，项目的楼面地价仅为每平米360元，而预计售价可达到4800元。
秘密通道
信达地产现有土地可支持公司未来2-3年业绩增长，但2009年上半年，公司未有拿地动作。从中长期而言，公司还要进一步培育自身的竞争优势。2008年年报中，管理层表示，今后宜优化地产业务布局，积极推动北京、上海等一线城市的项目拓展计划。实际上，从信达地产的历史渊源看，整合建行剥离的资产，可能是其今后获取低价土地的一个秘密武器。
在接受本刊采访时，信达地产管理层透露：“信达资产剥离银行的不良资产中，一些权属不清晰或者过于零碎的地块条件不成熟，不适合打包注入上市公司，但还是有些比较优质的资产，如某些地产公司的债权和比较完整的地块，将来不排除注入上市公司。上市公司也会积极争取从集团获取这样的优质资产，这是除了招拍挂以外，公司获取土地的重要路径。信达投资旗下的另一上市公司同达创业（17.20，-1.02，-5.60%），地产业务也接近尾声，今后集团将把信达地产作为唯一的地产上市平台。” 尽管信达资产管理公司面临十年大限，转型迫在眉睫，但总裁田国立曾明确表示：“转型不是转行，信达必须坚持以不良资产处置经营和托管重组为主业，积极拓展多元化的金融服务业务。”6月份，建行董事长郭树清也表示，建行有兴趣入股信达资产。
投资亮点
1、公司2009年前三季度主要财务指标：每股收益0.0662（元），每股净资产3.0300（元），净资产收益率2.1900%，营业收入1122133045.0800（元），同比增减-38.2184%；归属上市公司股东的净利润100925853.35（元），同比增减-22.3707%。
2、公司向信达投资申请委托贷款总额度为1.39亿元人民币；2009年公司全资子公司将向信达投资申请续借委托贷款总额度为8亿元人民币，并由公司为其提供连带责任保证。
3、公司的重大资产重组已基本完成，尚有少部分出售股权资产的变更手续仍在办理中，未完成变更的股权资产占全部应剥离股权资产交易价格的10.22%，占全部应剥离资产交易价格的7.50%。
4、公司第三次安排的股权分置改革（简称：股改）限售流通股13875272股于2009年9月14日起上市流通。
揭密地王制造者信达地产：一家由财政部控股的神秘公司
2016年06月12日财经网
地王制造者：一家由财政部控股的神秘公司5月，某地产公司以123亿的天价摘得杭州首幅总价过百亿的地块。因为价格过高，本与其联合拿地的万科当场退出合作。
6月，该地产公司以58亿的价格拿下上海宝山顾村一地块，溢价率高达惊人的303%，上海新地王诞生，出手之阔绰让人震惊。
从2015年7月-2016年6月，不到一年时间，该地产公司在四个大城市拍下6地块，总耗资高达352亿，尽管2015年其全年营业收入仅81.36亿元，但这并不妨碍其成为今天的“地王之王”。
上面所提及的这三件事，背后都指向同一家企业：信达地产（5.470， -0.04， -0.73%）。
信达地产原本只是名不见经传的地产企业，如今却爆得大名。由于现在中国经济所处的敏感节点（资产膨胀和实体经济衰退并行）和信达地产的特殊身份（财政部直属央企），因此，高调的信达地产不啻为观察当下楼市和资本市场的最鲜活样本。
关于黑马“信达地产”，现在外界最关注的有三个问题：
1、这个地王制造者究竟是谁？
2、业内流行段子“信达：我就是钱”，信达哪来的那么多钱？
3、财政部直属央企最近一年金戈铁马似的四处圈地，究竟透露了楼市和经济的哪些信息？
1、这个地王制造者究竟是谁？
“地王”信达地产横空出世，源于其一年来从不间断的大手笔：
从合肥、深圳到杭州、上海，信达地产显露出来的“抢地”能力和决心让外界大感意外。新华社近期批评地王为地价泡沫推波助澜，但并没有阻挡信达地产攻城略地的决心。
信达地产是谁？一句话，它是财政部控股的上市企业。
为什么这么说呢？信达地产（600657.SH）是2009年由信达投资有限公司从一家名为青鸟天桥的软件公司购买而来的A股平台，重组之后，信达地产成为信达资产的地产发展平台。
而信达投资有限公司的100%股权属于信达资产管理股份有限公司。
信达地产母公司信达资产治理股份有限公司的最大股东正是财政部，财政部占用67.84%的股权。（其结构如下图所示）
来源：澎湃新闻
1999年，为相识决普遍存在的银行呆坏账问题，国务院建立了四大资产治理公司（也称”四大AMC”），这四大公司划分是东方、华融、长城和信达。信达因处置惩罚不良资产而生，但现在依附着其央企在资金和政策上的自然优势，将触角延伸至房地产行业，而且在2016年成为房地产行业的新主角。因此，有人说信达地产是财政部上市公司，并非没有原理。2信达哪来那么多钱？安邦的谋划状态不足以支持其在外洋放肆收购，因而引起铺天盖地的质疑；与此相似，信达地产年收入晋数十亿元，与其动辄上百亿的拍卖价基础不在统一档次。信达地产年报显示，2012-2014年，其营业收入划分为40.1、44.8和48.5亿元，2015年信达营业收入泛起了显着增加，但仍然只有81亿元，年底手头现金59.2亿元。但仅今年5月，信达地产就在杭州以123.18亿元高价拿下一地块。高杠杆，是其资金泉源的所有神秘。克而瑞研究所6月公布的陈诉《杀伐决断，信达抢地的能力与生俱来》以为：
除了通例的银行贷款、股权质押、增发等手段，母公司中国信达是信达地产这一轮圈地最主要的支持者，主要通过基金为其“输血”，详细有三种方式。
1、通过基金提供委托贷款。如2015年12月及2016年1月，中国信达通过金融机构向信达地产发放委托贷款合计49.3亿元。
2、通过基金举行股、债权投资。2015年12月，信达地产董事会通过了增添基金投资额度的议案，将40亿元私募基金投资额度增添至80亿元，缘故原由是“为一线都会获取房地产项目提供更为天真的融资摆设”。半年以来，信达地产到场设立过深圳信达都会生长基金、宁波汇融沁顺股权基金、芜湖信达丝绸之路投资基金、等多只股权投资基金，投资标的基本都是房地工业务，这其中不少基金的优先级认购人都是中国信达，而且数额较大。
3、通过基金吸引互助工具。绿地、泰禾等房地产企业都与信达地产有互助。
背靠拥有重大金融体量的母公司，信达地产得以快速通过激进化的高杠杆笼络资金。有房地产企业卖力财政人士表现，在整体钱币宽松的情况下，央企配景的信达地产，融资不成问题，融资成本也低，其扩张不受资金的限制。这显然是一场冒险，但在全社会“资产荒”的配景下，把钱投向焦点都会土地是一场胜算略大一点的冒险。
有剖析人士指出：“信达代表了中国金融巨无霸的新玩法，拿到自制钱，在海内外放肆收购项目，一部门获得通道费，一部门建设未来资产焦点储蓄库。”固然，随之而来的是企业的高欠债率。2015年，信达地产总债务规模为305.01亿元，同比增加70.45%。2016年3月份公司净欠债率已高达83.96%，凌驾70%的红线。3财政部所属的企业这么干，透露了什么信息？1． 一线都会焦点地价和房价继续膨胀虽然信达地产近频频拿田主要集中发生在一线都会，但事实上，信达地产原本主要在一线都会以外结构。停止2015年三季度，信达地产储蓄项目总量506.93万平方米，其中一线都会仅占15%，主要为上海和广州；二线都会只管占比最高达47%，可是其中不乏长春、沈阳、海口、乌鲁木齐等经济相对较弱的都会；三四线都会占38%。
耐人寻味的是，自2015年下半年起，信达地产突然转向，恶狼般地在上海、深圳、杭州抢地，也包罗在几天前宣布的长三角都会群计划中出尽风头的新一线都会合肥。随着中国地域生长分化形势的加剧，资金、人才和政策资源向一线都会及二线重点都会倾斜，这些都会的预期生长自己就比力高。以上海、深圳为例：地少、钱多、需求兴旺，地价上升是或许率事务。若有政府内部职员所称，房企现在要拼了命在上海那地，不拿以后有钱也拿不到了。央企在中国经济决议中从来是一支不行忽视的气力，从信达地产云云激进的行为中，未来数年一线都会的地价、房价连续上涨，不难想见。2． 人民币加速贬值，资金急切追求保值有业内人士以为，信达地产拿地价钱过高，违反行业知识，在部门地块甚至“怎么测算都无法盈利”。对此，克尔瑞研究陈诉以为，这背后有更深条理的缘故原由：
中国信达作为央企金融巨头，主业的利润率远高于房地产。信达地产自己的开发能力有所欠缺，2014年，信达地产的净利润7.6亿，净利率15.7%，只管利润率水平尚可，可是利润规模太低。相比之下，中国信达2014年的净利润124.4亿，净利率20.3%，不仅利润规模大而且盈利能力强，没有须要全力生长地工业务。
在当前经济和市场配景下，中国信达最需要的现实是资产设置。从2015年7月最先，离岸人民币汇率连续下跌，加上通货膨胀的影响，人民币贬值加速，因此合理的设置资产规避汇率风险是需要企业思量的。而中国信达作为海内四大资产治理公司之一，属于典型的“不差钱”，资产设置时需要一类能够承载大量资金投入的行业，而房地产是最为合适的。
“资产荒”日益严重，优质土地资源是保值的最佳选择。资源市场资金丰裕、流动性强，反倒凸显了优质资产的稀缺。房地产行业依然有不错的远景，而一线都会焦点地块则最具升值潜力，无法直接举行房地产开发的险资通过投资地产股“曲线救国”也证实了这一点，中国信达显然也深谙此道。
注：本文由智谷趋势综合自克而瑞研究中心报告、澎湃新闻（ID：thepapernews）、叶檀财经（ID：tancaijing）
「深度」地产下半场，信达为什么敢拿地王？
2016-01-11 作者：梁爽
导语：别怪开发商了，抬高地价的是资本大鳄背后那双隐蔽的手。文/梁爽最近8个月，信达地产轻松包揽5宗地王，在业界留下不少江湖传说。其激进扩张的幕后推手，既有金融资产管理公司（AMC）手握大笔资金进入房地产的资产配置冲动，也有房企自身迈入“后百亿时代”的生存焦虑。
如何降低地王风险？信达地产的筹码是“金融地产”。母公司中国信达通过“信达系”旗下各种夹层基金进入房地产领域投资，而信达地产也借此获得母公司“输血”，低成本撬动大项目，完成“轻资产”扩张。
“地王制造机”背后在销售金额迈入“百亿俱乐部”的2015年，信达地产以地王制造者的形象高调示人，成功引起业界注意。
这家从90年代起步的房企，2008年上市之后依然默默徘徊在“主流”房地产市场之外，偏隅于宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区二、三线城市，全国房企排行榜中未进前100。直到2015年，它彻底打破了这种“平静”，成为部分一、二线核心城市土地价格飙升的推手之一。也就在2015年，根据一些机构的统计，信达地产的全年销售金额已突破100亿元，在全国各房企排名接近百强。
据网易房产不完全统计，2015年至今，信达地产通过公开招拍挂新增9宗地块，其中4宗是地王——2015年7月，合肥滨湖地王；11月，上海新江湾城地王；12月，深圳坪山地王；2016年1月，杭州地王。
上述每宗地王都是10多家房企参与竞拍激战的结果，但无一例外，信达地产总是能够给出令同行咋舌的价格，将地块稳稳拿下，连万科、碧桂园、华润、金茂等大鳄，都在交手中败下阵来。
跟“地王制造机”身份不相匹配的，是信达地产在一二线核心城市相对微弱的知名度。不能怪众人不识泰山，实在是因为这家公司缺乏代表作品。这5宗地王中，广深两城都是信达地产在当地的首次公开拿地；在上海和杭州，它仅有杭州柳郡苑、上海信达蓝爵、信达北苑3个刚需首改类项目，且不在市中心。
加大一二线核心城市项目比重是房地产行业的大趋势，本不足为奇，只是，在节衣缩食、焦虑转型的白银时代，信达地产近乎不计成本的激进扩张，原因何在？
信达地产的背景已被多次“人肉”：母公司中国信达是财政部控股的金融资产管理公司（AMC），是90年代末国家为剥离四大国有银行的不良资产而设的四大AMC之一，如今已长成金融巨鳄。信达地产是中国信达100%控股的子公司，而且是中国信达旗下唯一的房地产上市平台。
翻译成“人话”就是：信达地产是央企中国信达在地产领域的“独生子”，这家母公司有钱又有权，不仅可以带来优惠的融资成本和丰富的融资渠道，还可以利用稀缺的金融牌照给信达地产“开小灶”。
更深层的原因，与当下国内流动性过剩的“资产配置荒”有关。目前，包括中国信达、平安银行在内的AMC、险资等“金主”们手握大笔资金，都在寻找优质投资标的。资金需求量大、后市整体风险较小的房地产行业成为备受青睐投资方向，特别是优质的土地资源，具备较稳定的保值效果。
从信达地产自身需求来看，拿地策略的高调转型是解决其发展瓶颈的一种选择。一位关注信达地产的证券分析师是这么对网易房产分析的：“地产白银时代，中小企业已经到了生死存亡的关口。目前千亿房企的市场份额基本稳定，强者恒强，而后边的房企竞争非常激烈。你必须要从别人的口中抢下份额，才有生存空间。”
一边是母公司手握大量资金的投资冲动，一边是房企自身进入“后百亿时代”的发展需要，信达地产可以说是人、钱具备，只欠项目。
正如几天前一位建行系统高管对网易房产所言：“（信达）地产董事长今年接受了一个观念，提出目标，胆子要大。”
“地王制造者”应运而生。
信达的秘密在下决心抢地的一刻，信达地产就做好了引入合作方的准备。
网易房产梳理发现，信达地产参与土地拍卖时，竞买主体一般分成两种情况：一种是区域公司直接拿地，常见于信达地产比较熟悉二三线城市中，例如合肥、芜湖、宁波等；另一种是“区域公司＋区域公司设立/参股的基金”联合体，针对的是有一定开发难度的项目，前述5个地王中有4个都是这么操作的。
（2015年至今，信达地产通过招拍挂拿地的模式）
这种带有基金的竞买联合体，为信达地产后续引入投资人、合作方埋下伏笔。这在现实中的例子是，广州天河地王、上海新江湾地王先后引入中国金茂、泰禾集团合作开发地块，这两个都是比较擅长做高溢价产品的开发商，信达地产引入有经验的合作者负责操盘，而自己退居幕后做财务投资者。
信达地产擅长的方式是安排一个夹层基金，为项目提供贷款，由普通合伙人（GP）作为基金的管理者，并依据一定的规则为基金的有限合伙人（LP）提供优先、中间、劣后等三级回报，一般而言，优先级在有回报时最先分配、有亏损时最后承担，以此类推。不同身份的合伙人在回报率等指标上也可能有所差别。
上海新江湾地王就采用了这种运作手法。该项目80%的权益掌握在上海坤瓴投资手中，而坤瓴投资的幕后东家由信达地产、泰禾集团、宁波汇融沁齐股权投资合伙企业（有限合伙）三家共同担任，分别持股8.75%、11.25%、80%。其中泰禾是信达地产引入的合作方，而宁波汇融沁齐则由信达地产和泰禾共同出资设立。
（2015年11月，信达地产以近73亿元总价夺下上海新江湾一地块，溢价率81%，实际楼板价高达6.1元/平方米，刷新地王纪录。当时跟它抢得最凶的是泰禾集团。2016年1月，信达地产与泰禾同一天宣布，双方联手共同开发上海新江湾地王。）
这里的宁波汇融沁齐扮演的就是夹层基金的角色。克而瑞报告指出，泰禾作为信达地产在该地块的合作开发者，很可能通过这种融资杠杆的安排，享受当中的“资金福利”。
更深一层分析，夹层基金的作用不仅限于引入“外人”合作方，更是中国信达向信达地产“输血”、加大房地产投资比重的一个重要渠道。
以今年1月7日设立的宁波汇融沁誉为例。该基金的投资标的是深圳信达置业开发管理的深圳达菲地产项目，基金计划筹资15.02亿元。其中，中国信达认缴10.5亿元成为优先级和次级LP，信达地产出资4.5亿元作为劣后级LP。
也就是说，通过汇融沁誉这一夹层基金，信达地产用4.5亿元撬动了“信达系”合计15亿元的资金，共同开发旗下项目。
另一个更受关注的计划是，信达地产出资7亿元，参与认缴一个总资金量为51.01亿元的“深圳城市发展基金”，用于城市改造等。这个基金由中国信达发起，旗下的6家“信达系”公司参与其中，未来投资项目时再下设子基金运作。
2015年以来，信达地产频繁地与母公司中国信达及“信达系”公司发生关联交易，据统计，通过公告披露参与的“信达系”夹层基金就有7个，其中4个的资金投向信达地产自身开发的项目。
信达地产参与的部分夹层基金及其背后的合伙人（网易房产根据公开资料整理）
如上图所示，除了投资信达地产自身业务之外，夹层基金也可以用于投资其他开发商的项目，例如世纪金源、上海大名城唐镇、深圳中林科技产业园南区等项目。在这类夹层基金里，信达地产除了作为财务投资者，还派出深圳信达置业、新疆信达银通等区域公司参与项目监管，每年收取2、3百万元的监管费的同时，为“信达系”的投资项目进行专业把关。
通过参与上述提到的基金类型，为自身项目寻找“援兵”（操盘者）与“援粮”（资金），或者作为投资者、监管人介入“信达系”其他投资，这是信达地产目前搭建起来的“金融地产”战略体系中最亮眼的部分。
这一战略体系的另一个部分：与中国信达不良资产经营业务协作进行规模扩张，曾经是信达的“金融地产”战略中最受关注的亮点。信达地产积极参与了嘉粤集团破产重整，通过承债式收购嘉粤集团的房地产项目，但目前项目仍在低调推进，“地产秃鹫”的扩张优势暂时不明显。反倒是“基金＋小股操盘”的轻资产扩张思路先确立起来。
在战略扩张的同时，信达地产的负债率已经突破国企80%的红线。根据公司2015年三季度财报，截止到2015年9月30日，信达地产的负债率高达83%，比2014年末的78%增加5个百分点；公司账上货币资金为58亿元，并负有高达240亿元的流动性负债，而且短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。
同时，激进夺取地王，无形中对未来的利润和资金链风险起到一定的放大作用。
而信达地产方面的回应是：目前杠杆率较高是出于公司发展期的策略。
2015年11月，信达地产第十届董事会第九次（临时）会议上，公司管理层表示，股东大会于年初授予的40亿元“基金投资额度”仅剩6.84亿元，申请追加至80亿元以进一步推进金融地产业务，以及通过基金形式为一线城市获取房地产项目提供更为灵活的融资安排。
这一申请很快被通过，可见公司高杠杆扩张的金融地产战略并未动摇。也许接下来，摆在信达地产面前的选择是：下一块地王在哪里？
信达地产股份有限公司
2016年08月23日 上海证券报
2016年半年度报告摘要
公司代码：600657 公司简称：信达地产（5.470， -0.04， -0.73%）
一重要提示1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介■■二主要财务数据和股东情况2.1 公司主要财务数据单位：元币种：人民币■2.2 前十名股东持股情况表单位： 股■■■2.3 控股股东或实际控制人变更情况□适用√不适用三管理层讨论与分析报告期内，公司制定了二五规划纲要。以此为引领，积极践行金融地产的发展理念，努力贯彻“守正出新”的经营方针。在销售、土地、资金市场上，审时度势把握先机，在投资和开发等领域，创新模式务实经营；巩固和优化了房地产开发主业，集团协同和业务创新也不断深化。公司发展的基础得到了夯实，实力得到了增强，有力拓展了未来五年的发展空间。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是固本强基，持续提高开发专业能力。
报告期内，公司对《产品线手册》进行了更新升级，以改善型住宅、高端写字楼为重点推进产品线研发工作，努力形成涵盖蓝系列、郡系列、天下系列、改善系列、高端写字楼的产品线体系。公司积极开展成本专项审计工作，完善成本制度体系文件，稳步推进集中采购，加强工程质量检查，成本工程管理水平有所提高。加强费用管控，有效节约成本，其中管理费用同比下降30%，管控成效显著。
二是加大力度，努力提高营销工作水平。
公司密切跟踪监测住宅市场走势，抓住期内市场回暖的良好形势，加大销售工作和专项考核力度，积极消化库存。销售同比大幅增长，经营性现金流明显改善；报告期内，销售合同额62.31 亿元， 同比增长32.4%，回笼资金54.16亿元，同比增长42.1%。报告期内，公司召开营销工作动员会议，加强营销经验分享，取得良好成效。报告期内，公司梳理完善营销管理制度文件，强化了对项目营销代理策划、项目定位的管理，营销工作精细化水平有所提高。
三是把握市场，适时补充优质项目储备。
报告期内，公司根据二五规划的战略安排，正视当前区域布局中的局限性，结合既有区域深耕的要求，密切关注城市市场分化加剧的趋势，加大了一二线城市土地市场的参与。经过对当地市场的监测分析和预测，对跟踪项目的严格论证和决策，在一些具有经济活力、市场前景良好、库存压力较小的一线城市和部分自身实力较强的二线城市收获了项目，及时补充公司项目储备，优化了土地储备结构和投资布局，大大增强了公司持续发展能力。目前已获土地项目正常运作，进展顺利。
四是强化协同，积极发展金融地产。
公司继续加强集团协同联动，推进协同工作机制，努力扩大咨询、监管、代建等专业服务业务规模。报告期内，公司针对金融地产业务、项目管理服务业务、项目投后管理等，制订了一系列规范指引，并结合业务案例开展了金融地产专题培训，形成了良好的协同文化和丰富的业务模式。
五是顺势而为，积极推进市场化融资。
公司融资以金融机构市场化业务和直接融资市场为主。报告期内，公司密切关注货币政策和利率走势，精心把握市场时机，高效推进资本市场直接融资，降低了资金成本，优化了融资结构，强化了融资体系。报告期内，公司公开发行30亿元公司债券（平均票面利率3.75%）和30亿元私募债券（票面利率5.56%），有效降低了公司整体融资成本，融资期限结构也进一步得到了优化，长期融资的比例显著提高。其他多种融资渠道运作顺畅、协调，充分保证了各项投资经营正常运行，实现了在负债率水平较高的阶段，资金管理的安全、平稳和有序。
报告期内，公司房地产业务收入大幅增长，实现营业收入30.68亿元，比上年同期21.63亿元增长41.84%；其中，房地产项目结转营业收入28.11亿元，较上年同期19.80亿元增长41.97%；由于结转收入中来自三四线城市的项目较多，市场行业毛利率水平下降比较普遍，公司去库存促回笼的销售策略力度又有所加大，所以营业收入的毛利率降幅较大（详见本节主营业务分行业、分产品分析）。此外，因土地成交较为集中，报告期内融资产生的财务费用同比增加193.26%。在上述背景下，报告期内公司实现净利润1.10亿元，较上年同期2.34亿元减少52.99%；归属母公司净利润1.30亿元，比上年同期2.36亿元减少44.92%。
截至2016年6月30日，公司资产总额为596.31亿元，较年初521.84亿元增加74.47亿元；负债总额510.47亿元，较年初434.39亿元增加76.08亿元；上半年实施分红预案后， 净资产85.85亿元，较年初87.45亿元减少1.6亿元，其中归属于母公司的所有者权益为82.71亿元，较年初84.45亿元减少1.74亿元；资产负债率为85.60%，较年初增长2.36个百分点。 （详见本节主营业务分行业、分产品分析）。
3.1主营业务分析3.11财务报表相关科目变动分析表单位：元币种：人民币■经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：销售房产收到的现金增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：对外投资、购买理财产品导致投资净现金流出增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：偿还借款支付的现金流增加。
3.12其他（1） 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明■（2） 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明1．公司债券进展情况：
公司第六十七次（2015年第3次临时）股东大会审议通过了《关于公司公开发行公司债券方案的议案》、《关于公司非公开发行公司债券方案的议案》等一系列关于公司债券发行的方案。
公开发行公司债券：2016年1月，经中国证监会“证监许可[2016]76号”文件核准，公司获准向合格投资者公开发行面值总额不超过30亿元的公司债券。截至报告期末，30亿元公司债券已发行完毕。其中，2016年公司债券（第一期）实际发行规模25亿元，票面利率3.80%。2016年公司债券（第二期）实际发行规模5亿元，票面利率3.50%。
非公开发行公司债券：2015年12月，公司收到上海证券交易所出具的对公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函，公司获准向合格投资者非公开发行总额不超过80亿元的公司债券。截至报告期末，已发行私募债（第一期）30亿元，票面利率5.56%；8月12日，已发行私募债（第二期）30亿元，票面利率4.50%；截至本报告披露日，尚有20亿元未发行。
2．非公开发行股票进展情况：
公司第六十六次（2015年第2次临时）股东大会审议通过了《关于公司非公开发行A股股票方案的议案》等一系列关于非公开发行股票的相关议案。根据证券市场的变化情况，公司第六十八次（2015年第4次临时）股东大会审议通过了《关于公司修订非公开发行A股股票方案的议案》等相关调整发行数量、规模以及价格的议案。2016年初，公司收到《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》（152356号），中国证监会中止对公司非公开发行股票行政许可申请的审查。公司将与相关中介机构待中止审查因素确认并消除后及时向中国证监会申请恢复审查程序，继续推进本次非公开发行股票相关工作。
（3） 经营计划进展说明报告期内，公司累计实现房地产销售面积63.30万平方米，同比增长26.1%；销售合同额62.31 亿元，同比增长 32.4%，完成全年计划的62.31%。回笼资金54.16 亿元，同比增长42.1%，完成全年经营计划的 67.7%。报告期内，新开工面积78.36万平方米，完成全年计划的 60.28%；竣工面积 17.23万平方米，完成全年计划的14.36%。报告期内，按权益比例计，公司新增储备计容规划建筑面积77.40 万平方米，土地增储工作进展顺利。截至2016年6月30日，公司储备项目计容规划建筑面积430.63万平方米，公司在建面积378.75万平方米。公司房地产出租累计实现合同租金约2445.71万元。
3.2行业、产品或地区经营情况分析3.21主营业务分行业、分产品情况单位：元币种：人民币■■主营业务分行业和分产品情况的说明注：其他房地产产品主要为储藏室等，其毛利率不具可比性。
3.22主营业务分地区情况单位：元币种：人民币■主营业务分地区情况的说明其他城市主要是芜湖、台州、杭州等城市3.23公司主要经营情况报告期内房地产储备情况单位：平方米■说明：1、公司储备项目均不涉及一级土地整理；
2、东钱湖07-7地块二期、杭州上城区南星单元B-02地块均由于项目引入合作方共同开发导致权益比例发生变化；
3、杭政储出[2016]9号地块，因采取联合开发模式，公司与合作方共同控制该项目，土地储备中未包含。
报告期内房地产开发投资情况（1）期末在建项目情况单位：平方米、元■（2）报告期内新开工项目情况单位：平方米、元■（3）报告期内竣工项目情况单位：平方米、元■报告期内房地产销售情况单位：平方米■报告期内房地产出租情况单位：平方米、元/平方米/月■3.3核心竞争力分析信达地产的竞争能力主要体现在协同优势、管理提升、人才队伍、企业文化四个方面。
（1）协同显现优势作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司借助中国信达系统资源，强化集团协同联动，业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资与专业服务领域拓展，努力打造有信达特色的金融地产模式；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着中国信达未来的进一步发展，共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现，将为公司提供更广阔的发展空间。
（2）管理持续提升公司秉持“守正出新”的发展原则：“守正”就是作为中国信达的房地产开发业务运作平台，要坚守房地产开发业务这个核心，不断提高开发专业水平和管理能力；“出新”就是要秉持创新发展的理念，强化集团协同联动，发挥集团优势，大力开展金融地产业务。报告期内，在传统开发能力提升方面，公司重点开展了营销工作动员、改善型住宅研发、成本专项审计等工作；在金融地产业务提升方面，公司制订了金融地产业务管理规程、项目投后管理规程等制度文件，并开展了专题培训。
（3）人才队伍成长公司具有和谐、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年，经营层团队有丰富的开发管理经验，市场化意识强，管理比较规范；房地产专业技术团队训练有素，开发项目多次荣膺“广厦奖”等国家级奖项，产品品牌在部分区域市场有较好的影响力。2015年公司三年人才工程建设圆满收官，2016年又开始实施新的三年人才工程建设，进一步推进人才的引进、培养、开发、使用、激励等工作，为公司持续健康发展提供坚实的人才保障。
（4）文化富有活力公司倡导阳光清新的企业文化，协同文化、创新文化（21.750， 0.05， 0.23%）、执行文化、合规文化深入人心，战略意识、大局意识、责任意识、风险意识不断增强，形成了务实创新、锐意进取的良好氛围。公司不断发展壮大，员工归属感进一步提升，企业凝聚力进一步增强。公司将继续秉持“始于信，达于行--诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观，倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念，积极关注各利益相关方的诉求，全面履行社会责任，实现企业、人和产品的完美融合。
3.4投资状况分析3.41对外股权投资总体分析报告期末，公司对外股权投资余额28.32亿元，包括：权益法核算的长期股权投资余额7.67亿元，按成本计量的可供出售金融资产余额20.65亿元。其中，新增对宁波汇融沁齐股权投资合伙企业（有限合伙）、上海泰瓴置业有限公司、宁波江北万科置业有限公司、宁波汇融沁晶股权投资合伙企业（有限合伙）等机构的权益性投资，具体情况如下：
权益法核算对外股权投资■注：1.报告期内，公司新增对上海泰瓴置业有限公司投资7275万元（权益法核算后期末余额755.52万元），直接加间接持股比例55%，因对其无控制权，采用权益法核算。
2. 公司持有安徽信达房地产营销顾问有限公司40%股权、新疆广电传输网络有限责任公司49%股权，因两公司均有超额累计亏损，对其投资余额减记至零。
按成本计量的可供出售金融资产■（1） 证券投资情况□适用√不适用（2） 持有其他上市公司股权情况√适用□不适用单位：元■（3） 持有金融企业股权情况√适用□不适用■3.42非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况（1） 委托理财情况□适用√不适用（2） 委托贷款情况√适用□不适用单位：元币种：人民币■（3） 其他投资理财及衍生品投资情况□适用√不适用公司利用备付金开展国债逆回购业务，上半年共计取得投资收益260.5万元。截止报告期末，公司国债逆回购业务投资余额为5亿元。
3.43募集资金使用情况（1） 募集资金总体使用情况□适用√不适用（2） 募集资金承诺项目情况□适用√不适用（3） 募集资金变更项目情况□适用√不适用公司债券募集资金使用情况请详见本报告第九节公司债券相关情况。
3.44主要子公司、参股公司分析■注：报告期内，公司收购合肥亚太科技（8.130， -0.02， -0.25%）发展有限公司、杭州赛越投资管理有限公司；新设成立深圳信润房地产开发有限公司、杭州信达地产有限公司、宁波坤安投资有限公司、新疆坤通达房地产开发有限公司，作为三级公司，用于新项目的开发和经营。
3.45非募集资金项目情况□适用√不适用3.5利润分配或资本公积金转增预案3.51报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况2016年4月15日，公司第七十次（2015年度）股东大会审议通过了《公司2015年度利润分配方案》。根据公司《章程》规定，结合公司经营实际情况，每10股派发现金红利1.00元（含税），派发现金红利总金额152，426，044.20元，不进行资本公积金转增股本。公司2015年度现金红利已于2016年6月7日分配实施完毕。
3.52半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案本半年报告期内，公司无利润分配预案或公积金转增股本预案。
3.6其他披露事项3.61预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明□适用√不适用3.62董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明□适用√不适用四涉及财务报告的相关事项4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
与上年度财务报告相比，公司会计政策、会计估计没有发生变化。
4.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
报告期内，公司没有发生重大会计差错更正需要追溯重述。
4.3与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，本年度变化情况参见附注。
4.4半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
公司半年度报告未经审计。THE_END