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京七条:自住商品房政策出台

  
  备受关注的北京市“自住型商品房”政策10月23日出台,自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价比同时段同品质商品住房低30%左右。

  北京几乎无望的房价趋稳目标,或将在最后两月实现逆袭。

  据本报记者拿到的北京市住建委提供的《完善执行机制,坚定不移稳房价》文件七条规定,相关措施包括组建限购监督委员会,严打骗购行为;通过预售证审批、严查变相涨价的项目等。

  另外,北京对于房价过高,上涨过快、利润率过大的项目,将启动全额监管,重点审查地价款来源和开发成本,并加强税收征管和稽查等。

  同日,北京市住建委还发布了《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》,提出2013年底前完成不低于2万套自住型商品住房供地等七条政策措施。

  力保房价控制目标

  北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示,从上述政策看,升级限购(限买)、升级限价(限卖),应该会有立竿见影的效果,但这只是稳定房价的短期措施,长期看,北京还是需通过缓解供需矛盾,解决房价过快上涨问题。

  据北京住建委的测算,近几个月,北京房价环比涨幅出现回落,不过,截止到目前,北京新建商品住房涨幅还是达到了6%。

  “距离年底还有2个月的时间,”王荣武表示,北京将通过一切手段力促2013年目标的完成。

  北京市房地产协会2013年1月公布的数据显示,2012年,北京新建商品房均价为2.07万元每平方米,也就是说,北京将通过后两个月实现快速稳房价的目的。

  “京七条”与房地产调控长效机制距离还很大

  许一力撰文称北京一直是房地产调控政策的密集发布区,从今年年初的“国五条”到近日公布的号称最严的“京七条”。但从最近两年来看,北京房价仍然在快速上涨,这有点让人看不懂。

  问题出在北京房地产市场的特殊性上。

  以“京七条”为例,仍然是限价房的购买细则。其中明确住房建筑面积以90平方米以下为主,售价比周边商品房低30%左右。两类家庭可优先购买:一是名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭;二是已在轮候经适房、限价房的家庭。而供给方面,今年北京将推出2万套自住型商品房,明年计划推出5万套左右,购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

  北京到底缺多少套住房?有统计显示,按照2009年北京60%的住宅自给率和全市1500万的人口规模来说,即使不考虑近几年人口膨胀带来的自给率下降,理论上北京住房的缺口应该是300万套。这种规模的住房需求,如果单靠每年两万套的“自住型商品房”来弥补,恐怕真的要等到猴年马月。

  2012年,北京市计划建设保障房16万套,竣工7万套,同样是面对京籍人群,同样供应量也不小—甚至比这次自“住型商品房”的预计供应还高,但实际上并未对普通商品房市场产生任何影响。现实是,2012年北京普通商品房由于供不应求,价格上涨速度更快了。

  这恰恰符合笔者对于北京地产供需的判断—京籍人口已经不再是推升地产价格的主力人群。

  目前北京的思路已经逐渐由前期的以堵为主转到现在的疏堵结合。然而真正的问题在于,政府疏导购房刚需人群的同时,仍然是基于堵死另外一大批住房需求者为前提。这种大背景无法改变的情况下,短时间内看,一线城市的地产价格走势恐怕仍然难以发生质变。

  京七条的创新思维

  马红漫撰文称虽然“京七条”强调为严厉打击骗购行为,加强限购政策社会监督,北京将组建限购监督委员会,但正如同以往经适房、限价房一样,其在分配环节依旧难免滋生各种腐败与寻租,彻底杜绝不公现象还需要从更高层次的严格立法寻求正解

  在楼市调控向长效机制转型的当下,“京七条”的出炉向市场提供了一个创新样本,对其他酝酿中的地方性楼市调控政策具有参考意义。在长效优化供求结构的思路框架下,包括加速农村集体土地流转、盘活商品房土地资源等工作也将会有所触动。应当指出的是,“京七条”因创新性思维吸引了业界众多目光,但其最终落实绩效如何仍有待观察。

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