新“国五条”

  新“国五条”

  国务院总理温家宝2011年7月12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作,并提出了五点意见。对此,业内都称之为新“国五条”。

  “国五条”具体内容:

   会议指出,今年以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施,着力推进保障性安居工程建设,取得初步成效。多数城市房价涨幅明显趋缓,投机投资性购房需求得到有效抑制,部分房价过高城市出现稳中有降态势。截至6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。

      当前存在的主要问题是:部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡,有的地方开工率较低,社会资金投入保障性住房建设的措施不完善,工程质量、分配管理等方面还有待加强。

      会议认为,当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。

      一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。

      二要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要以对历史和人民负责的态度,切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制,确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

      三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

      四要认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

      五要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管,完善房地产市场信息披露制度。

  “新国5条”释放楼市调控从紧信号

  一些城市出现了企图放松甚至取消限购令的苗头,在这个关键时刻,新国5条明确指出:已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,而且要扩大到二三线城市。彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想。

  国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究部署继续加强调控工作,会议提出了五项要求(以下简称《新国5条》)。

  目前,我国经济运行中出现了一些新问题、新情况,主要表现在:物价上涨压力依然较大,中小企业融资难,一些地方电力供求矛盾加剧,一些企业生产经营出现困难,受制于国内外环境十分复杂的经济背景,宏观调控面临的“两难”问题增多。特别是通胀居高和经济增速下降这两个自相矛盾的经济现象交织在一起,使得宏观调控政策出现顾此失彼、顾此伤彼的极端两难选择。既要把物价涨幅降下来,又不使经济增速出现大的波动。实际上要做到这一点非常之难,需要拿出非凡的智慧。而一些专家、房地产业界人士大肆夸大楼市调控对经济的影响并且以此为借口呼吁放松楼市调控的声音一浪高过一浪。对此,社会各界以及市场开始担心:会不会因为担心经济增速出现大的波动而放松房地产调控政策,恢复房地产对经济的非理性、泡沫式的虚幻拉动力,使得房价再次出现报复性、非理性上涨。

  温家宝总理在近期召开的经济形势座谈会上和国务院常务会议先后两次给予坚决、肯定的回答:必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。特别是12日国务院常务会议尖锐指出:“有的城市调控力度有所放松。”这是关键时期,给市场和社会民众再吃一颗定心丸。这是中央释放出不受任何干扰从严从紧调控房地产的明确信号。那么,从紧从严表现在哪些方面呢?

  最严厉的当属重申严格执行住房限购政策。可以说,今年1月底《新国8条》出台后最受关注、争议最大的是住房限购政策。住房限购政策是遏制不合理住房需求的杀手锏,实践证明效果是好的。但是,却遭到了开发商以及一些地方政府的恶毒攻击,甚至被指违反宪法。特别是近期,住房限购政策可以说是在狂风中飘曳,一些城市出现了企图放松甚至取消限购令的苗头。在这个关键时刻,《新国5条》明确指出:已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。不但要继续严格执行而且要扩大到二三线城市。非常及时、非常必要,彻底打消了一些地方政府和开发商的幻想和梦想。同时,《新国5条》重申了严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责,继续严格实施差别化住房信贷、税收政策,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求,加大保障性住房建设,遏制房租过快上涨等等。

  需要强调的是,一定要防止个别地方政府在1000万套保障房建设上耍花腔,比如:6月初保障房开工不到三成,社会各界、各类媒体予以曝光,中央政府也下文要求加快进度并要求11月底以前全部开工。而截至6月底,全国保障性住房新开工超过500万套,超过全年目标任务的50%。时隔不到一个月,开工率惊人的高。这种“中央要啥地方端啥、强调啥地方回应啥”的做法肯定有水分、有猫腻。对于弄虚作假者、虚报瞒报、瞒天过海者一定要依法依纪严肃查处。

  经过半年的实践证明,当前的楼市调控政策是行之有效的,是对症下药的。只要坚定不移落实下去,一个“市场的归市场,保障的归保障”的完善住房体系、一个健康健全发展的房地产市场就一定会很快建立起来,一个合理价位的住房市场就将很快形成。

  楼市调控一览表

  1、2010年4月,新“国十条”出台。

  2010年4月17日,国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。

  一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

  (一)统一思想,提高认识。住房问题关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快,加大了居民通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。

  (二)建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

  解读:建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点

  南京工业大学房地产系副主任吴翔华表示,这是国务院很有章法的一记“组合拳”。建立考核问责机制是这次“国十条”的一个重要亮点,之前国务院发通知,要求地方政府执行,现在要对地方政府问责。‘乱市’就得用重典!”合富辉煌集团首席分析师龙斌表示,严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合,问责制去年年底就已经出台,这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。首次将问责机制提到文件的“第二条”,并且让监察部介入,严厉强调:“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。”这意味着,维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系,堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

  二、坚决抑制不合理住房需求

  (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

  要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房,严格按有关政策执行。

  解读:主要针对投机性购房会加速楼市降温

  合富辉煌集团首席分析师龙斌认为,目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定,银行的操作空间大,可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来,银行业在信贷规模上已经有所收缩,不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房,总体而言,三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

  “对于北京楼市来说,无疑是突如其来的一股‘寒流’,有可能会将楼市带入又一个冬天”,中经联盟秘书长陈云峰认为,此次调控重点直指投资和投机性购房,严控第三套及以上住房贷款以及外地购房贷款,无疑对炒房有非常大的打击效力。“一般来说,第二套房还有可能是改善性需求,但是第三套房基本上都是投资需求”,陈云峰说,如果说提高首付是“限制令”的话,那么对第三套房不放贷基本上就是“封杀令”了。限制外地人购房贷款,进一步缩小了需求范围,会加速楼市降温。

  (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

  解读:开征房产税要遵循“不都收,分等级”的原则

  由于我国房地产市场起步较晚,理论与实践经验不足,在房地产市场发展的过程中产生了一些问题,这就需要我们运用各种政策手段加以规范、引导。税收作为政府的一项重要的政策工具与房地产行业的发展具有较强的相关性,因此运用税收政策来促进我国房地产市场的发展成为理论界的共识。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰呼吁,即使开征房产税,也一定要遵循“不都收,分等级”的原则,这样才能更好地体现“差异化住房政策”的思路。

  三、增加住房有效供给

  (五)增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划,并切实予以落实。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地,对收回的闲置土地,要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

  解读:国家对民生保障房产项目的开发会给予更多的优惠政策

  在增加住房有效供给方面,国务院提出了增加居住用地有效供应,包括对房价上涨过快的城市,增加居住用地的供应总量,依法加快处置闲置房地产用地,尽快形成有效供应,给市场以信心。海南知名经济学者王毅武教授王毅武说,“从这一条要求可以看出,国家对民生保障房产项目的开发,会给予更多的优惠政策。”

  (六)调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划,明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批,尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

  解读:将改变当前土地市场价高者得现状

  邓宏乾教授认为,再次强调土地供应的“70%”,将确保市场上普通住房的有效供应,缓解房价上涨压力。探索新的土地出让方式,则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。这一系列措施实施,将让火热的楼市“退烧”。

  海南房地产业资深人士汪志军表示,虽然硬性要求保障性住房等的开发比例,其主旨意图是好的,想尽可能多地解决百姓住房问题,然而这一比例如何界定,仍存在“因地制宜”的问题。拿海南这个经济薄弱的省来说,旅游产业及相前配套产业是本省的主导产业之一,也是地区经济收入的主要来源之一,如果过多削弱旅游地产等产业的开发比例,会影响经济收益,进而可能会影响投入到保障性住房等安居工程上的资金总量。

  四、加快保障性安居工程建设

  (七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策,确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房,地方各级人民政府要加大投入,中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设),并在2010年7月底前向全社会公布。

  解读:加快保障房安居工程建设让老百姓保持信心

  武汉理工大学潘辰教授分析,加大保障性住房建设,解决低收入人群住房问题,是增加市场供应的有效措施,将起到稳定房价的作用。“这是一个强制性的要求,目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。”王毅武认为,过去一年中,由于种种原因,一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”,因此在该要求中,明确了这一硬性规定,旨在维护政府的公信力,继续让老百姓保持信心。

  五、加强市场监管

  (八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

  (九)加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。

  各省(区、市)人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查,及时纠正和严肃处理违法违规行为,检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查,确保检查工作取得实效。

  解读:加强监管将加大打击力度

  王毅武表示,该要求旨在严打开发商“趁乱打劫”式的开发和盈利。潘辰教授表示,今年楼市重归火爆之后,捂盘惜售等有所抬头,加大打击力度,增加信息透明度,可防止房价不正常上涨。王毅武指出,这或许是中央针对一些地区政府存在“打自己小算盘”的情况,再次作出的明确要求,旨在要求各级地方政府,尤其是一些房价过快上涨的地区政府,必须拿出行之有效的手段加以调控。

  (十)完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

  解读:个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露

  值得注意的是,“国十条”要求住建部加快个人住房信息系统的建设。这意味着,个人跨区域购房行为将得到有效监控。可视为对异地炒房不予贷款的补充,个人跨区域的购房信息将得到有效监管与披露。

  房地产新国十条呈现四大看点

  2010年04月19日 证券时报

  证券时报记者 胡学文 见习记者 杨晨

  国务院17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条”。业内人士普遍认为,近期接二连三的调控政策打击力度大,针对性强,预计将对房地产市场产生相当大的影响。此次出台的“新国十条”主要有四大看点。

  看点一:停发第三套房贷款

  《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

  合富辉煌集团首席分析师龙斌认为,目前出台的三套房政策还没有相关细则的界定,银行的操作空间大,可以根据自身的信贷额度、风险评估做出具体规定。今年以来,银行业在信贷规模上已经有所收缩,不会再出现以前那样超大规模的放贷情况。这个规定主要针对投机性购房,不主要针对投资,因为投资者可以一次性付清房款,总体而言,三套房政策对供应量比较紧张的城市楼价有很好的导向作用。

  看点二:遏制外地炒房者

  《通知》要求,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

  龙斌表示,很明显,这条是为了遏制外地炒房者,尤其是某些炒房团。在个别城市,炒房团会破坏当地楼市正常的供求关系,放大需求,吸入更多的资金,再倒卖出去,导致部分地区出现恐慌性购房的情况。不过,“4·15”政策对房价的遏制作用已经很显着,市场不太可能再出现去年一样疯狂的情形。

  看点三:物业税渐行渐近

  《通知》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

  21世纪不动产认为,房产税的作用是迫使原有的投资投机者将其房产抛售到市场。这是一种双向调控,威力不可小视。不少业内人士希望房产税暂缓出台,应该先观察现有调控政策的效果,否则有可能对楼市的健康发展产生负面影响。

  看点四:问责制强化执行力

  《通知》指出,各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性,认真落实中央确定的房地产市场调控政策,采取坚决的措施,遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制,对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

  龙斌表示,严厉的调控政策必须有“考核问责机制”的配合,问责制去年年底就已经出台,这是对此前历次宏观调控的经验教训总结。

  2、2010年10月,楼市“限购令”出台。

  楼市的快速回暖,最终引发了中央调控的加码。2010年9月29日,中国政府网站公布了 “国十条”的“五条升级版”,其中对于“购买首套住房首付款比例调整到30及以上”、“暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 ”实行了全国一刀切的原则,并指出将加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

  2010年9月29日,第二轮楼市调控启动,为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。称为“国五条”措施,主要有:各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。

  国家有关部委近日分别出台措施,遏制部分城市房价过快上涨 。

  记者分别从有关方面了解到,为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,国家有关部委近日分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。

  据了解,这些措施主要有:一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

  二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

  三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

  四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

  五是加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

  总体来说,“国五条”仍然是2010年4月份“国十条”的延续,但是,与“国十条”相比,“新国五条”更为严厉,主要体现在四个方面:

  一是新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”,相比“国十条”更加强硬,这意味着在全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

  二是新规对购买首套房的首付比例全国一律最低30%,而“国十条”中并没有这么高的要求。国十条“规定:对于购买首套住房的家庭,购买90平米以下的住房贷款首付比例最低为20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款的首付款比例不得低于30%.

  三是新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。此前,由于“国十条”的下发,购房者想出了迂回应对方式——利用原先的房产申请抵押消费贷款再购新房,新规将杜绝这种“打擦边球”现象。

  四是新规首次提及银行对房地产贷款的要求,规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。

  3、2011年1月限购令顺延,国八条出炉。

  2011年1月26日,为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施,简称“新国八条”。 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

  国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

  会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的相关政策措施,简称“新国八条”。

  政策措施

  国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施:

  (一)进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

  (二)加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

  (三)调整完善相关税收政策,加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。

  (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理。

  (五)严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

  (六)合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

  (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。

  (八)坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。

  1月26日,国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新国八条。

  与2010年的国十条相比,新国八条对房地产宏观调控又有了新的内容。


  首先,进一步明确住房市场发展宗旨是解决城镇居民的住房条件,房地产市场是一个消费为主导的市场。这明确回答了住房到底是什么产品,住房发展的宗旨是什么的问题,是为住房的“去投资化”、“去赚钱效应”明确定调。

  其次,为了打击房地产投机炒作,进一步强化了使用针对炒房的各种税收工具的预期。比如加强住房交易税和住房交易所得税,要求住房财产税征收试点展开。对于这些房地产税,除了住房财产税没有出台还不知道什么内容之外,对于住房交易税及住房交易所得税,如果不采取严厉的或高累进税政策,要想通过房地产税来达到遏制住房投机炒作是不可能的。比如,在我国香港及新加坡,最近都出台了对住房交易严厉控制的税收政策,从而使得住房投机炒作得到有效遏制。而国内十分温和的住房交易税作用将十分有限。政府一方面要对住房投机炒作严厉打击,另一方面不通过严厉的房地产税来限制。两者在政策及经济逻辑上还有待统一。

  第三,对于这次差别化的信贷政策,重点放在第二套住房的首付比例提高上,利率水平则与以前相同。对于第一套住房信贷弹性在商业银行,这就得看央行今年的货币政策是如何展开了。如果信贷规模严格控制,那么第一套住房的利率及首付都会提高,甚至于取消优惠利率;如果信贷规模控制不严格,那么第一套住房的优惠的信贷政策又可能放开。这对商业银行有较大自主,同样也面临很大不确定。不过,对于第二套以上住房的利率与首付,对于不同的地区,增加了央行酌情权。为了强调政策严肃性,新国八条加上对违规者的处罚条文。

  第四,新国八条要求各地方政府全面落实住房限购令。即本地居民可以再购买一套住房,而外地居民只可有条件地购买一套住房。第三套以上的住房禁止购买。并且这种限购令在全国所有的城市开展。对此需要严防的是,由于对未来买房难度预期加大,地方政府的限购令反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因为如果没有针对炒房的税收政策,已购一套住房的居民都可能用这一套住房来投资,购买第二套以上住房的居民也可以借机炒作。一方面政策要严厉遏制住房投机炒作,另一方面政策又可能会有副作用,一定程度上会鼓励居民购买第二套以上的住房,因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策,而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则,新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。

  第五,加大保障性安居工程建设力度,严格住房用地供应管理,以及问责制,都是国十条的内容,这次属于再次强调并增加了一些东西,而且这些方面应该不是这次房地产宏观调控的重点。重点应该放在严厉打击房地产投机炒作上,放在挤出房地产泡沫上。不过,问责虚假信息也是新国八条的新内容。关键的问题是政府如何来落实,如何来追究这种虚假信息的责任。

  总之,新国八条出台既说明了当前国内房地产市场面临的问题太纠结、太严重,也说明了政府对这些问题有清醒的头脑,并有决心来调整。而要化解当前房地产问题,重点就在对住房“去投资化”、“去赚钱效应”,并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策,达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。

  4、2011年7月12日,新“国五条”不期而至。

  7月12日召开的国务院常务会议认为,当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。

  今年上半年中国608个城市公布了房价控制目标、一线重点城市住房全面限购,一系列史上最严房地产调控政策相继实施,房地产调控取得积极成效。前期房地产价格过快上涨的趋势得到遏制,部分一线城市房价出现下降,多数城市房价涨幅收窄,投机投资性需求受到抑制。

  国务院7月12日召开常务会议提出“严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。”

   会议认为,当前房地产市场调控正处于关键时期,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松,坚定不移地抓好各项政策措施的落实,不断巩固和加强调控效果。

  一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标,进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策,房价过高的地区要加大调控力度,着力改善供求关系,促进房价合理回归。

  二要完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度,确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要以对历史和人民负责的态度,切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制,确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。

  三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

  四要认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

  五要规范住房租赁市场,抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管,完善房地产市场信息披露制度。

  参考文选:

  1、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》  国十条

  2、国家有关部委  出台措施  遏制部分城市房价过快上涨   国五条

  3、2011年1月26日, 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施   国八条

  4、国务院常务会议研究部署继续加强房地产市场调控工作  新国五条

  5、国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作

  6、国务院常务会议释放信号楼市调控继续从严

编辑/发表时间:2011-08-16 00:16
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蔡律